[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 ='시프트'로 불리는 서울시 '장기전세주택Ⅰ'의 의무 임대기간 만료가 임박하면서 입주자들의 임대기간 연장 요구가 커지고 있다. 하지만 서울시가 연장 불가 방침을 고수하면서 입주자와 서울시 간 갈등이 법적 분쟁으로 번질 가능성도 커지고 있다.

◆ 내년부터 5년간 시프트 9361가구 만기 도래…주변시세 2~30% 수준, 퇴거자 갈 데 없을 수도

8일 서울시와 부동산업계 등에 따르면 오는 2027년부터 의무임대기간 만료가 시작되는 서울시 장기전세주택 I '시프트' 임차인들의 임대기간 연장 요구가 거세지면서 이에 반대하는 서울시와 임차인들의 법정 소송 가능성도 거론되고 있다. 

시프트는 오세훈 시장이 처음 시장을 맡았던 민선4기 시절 도입된 서울시 공공임대주택으로 2007년 처음 공급됐다. 당시까지 없었던 공공전세임대 주택으로 주변 전세시세보다 낮은 보증금으로 최장 20년까지 살 수 있도록 했다. 이에 따라 내년인 2027년 첫 만기가 시작된다.

서울시에 따르면 2007년 모집공고 후 첫 해 계약 가구는 567가구로 이중 내년 만기를 맞이하게 된 20년 거주자는 총 310가구에 이른다. 이를 포함해 내년부터 5년간 약 9361가구가 거주 기간이 만기가 돼 퇴거를 해야 한다. 문제는 이들 시프트 장기 거주자들이 시세 대비 매우 저렴한 수준의 보증금으로 거주를 하고 있다는 점이다. 이에 따라 지금 살고 있는 시프트에서 퇴거하게 되면 구할 수 있는 전세주택이 없을 수 있다. 

시프트는 입주 때는 주변시세의 80% 수준의 보증금이 책정된다. 하지만 이후 2년마다 재계약을 할 때 보증금이 조정되지만 전월세 상한제 수준의 인상률만 적용되기 때문에 20년 거주자들은 주변시세의 20~30% 수준의 전세 보증금을 내고 있다는 진단이 나오고 있다. 

이에 거주자들의 반발이 거세다. 보증금만 돌려 받고 퇴거할 경우 비슷한 수준의 주택은커녕 아예 서울에서 전셋집을 구할 수가 없게 된 상황이라서다. 이에 강동구 강일리버파크, 송파구 파인타운 등의 장기전세 거주자들은 최근 모임을 갖고 서울시에 임대기간 연장과 단계적인 분양 전환을 요구한 바 있다. 

이에 대해 서울시는 불가 입장을 분명히 했다. 서울시는 장기전세주택은 최장 거주기간 20년으로 제한해 공급하는 제도며 처음부터 그렇게 계약했다는 점을 강조했다. 아울러 공공임대주택이라는 점 때문에 계약이 끝난 뒤 계속 거주할 권리가 있는 것은 아니라는 입장을 재확인했다. 장기전세는 주거사다리라는 점을 지목한 것이다. 현임 서울시장은 특히 시프트를 국내에 처음 도입한 오세훈 시장이란 점에서 이같은 논란은 부동산시장의 관심을 끌고 있다. 

다만 장기전세주택 거주자들의 '단합'도 강화될 전망이다. 서울시에 따르면 내년부터 시작될 만기 도래 장기전세주택 9300여 가구 가운데 84%가 입주자들이다. 이들 만기가 얼마 안남은 장기 거주자들도 퇴거 후 주거불안이 예상되는 만큼 무기한 임대기간 연장 등을 요구할 가능성이 크다. 

◆ '20년' 의무 임대기간 놓고 법정 공방 벌어질 가능성 나와…"분양전환 바람직 하지 않다"

이처럼 시프트 퇴거가 심각한 주거불안으로 이어질 수밖에 없는 장기 거주자들과 계약 내용 준수를 원하고 있는 서울시의 극한대립도 예상되고 있는 자칫 법정 소송으로 이어질 수 있다는 지적이다. 

실제 법정 소송 가능성은 불붙기 시작했다. 이광훈 서울시 공공임대주택 임차인 권익증진위원회 위원장은 최근 한 TV 프로그램에 출연해 "법령상 20년은 임대사업자의 최소 의무 기간일 뿐, 그 이후의 거주 여부는 정책 결정권자의 재량"이라고 말했다. 이에 따라 서울시와의 계약 조건인 '20년 임대 후 퇴거'에 대한 법정 소송 가능성이 나오고 있는 것이다. 

20년 의무임대기간은 서울시의 임의계약조건이 아니다. 공공주택 특별법 시행령 제54조에 명시된 조건이다. 이에 따라 임대사업자의 '의무 임대'기간이 끝났다는 이유로 임차인이 무조건 나가야하는 것은 아니라는 게 장기전세주택 거주자들의 주장인 셈이다. 직접적인 비교를 하긴 어렵지만 등록민간임대주택의 경우도 의무 임대기간은 10년이지만 이 기간이 지났다고해서 강제로 임차인들을 퇴거시킬 수 없는 것과 마찬가지라는 점에서다. 

다만 이 경우 의무임대기간 이후 임차인들의 거주권을 보장해줘야하는 지는 별개 문제라는 지적이 나온다. 애초 계약시 '최장 20년 거주'라는 조건을 걸고 장기전세 계약을 한 만큼 입주자들의 무기한 계약 연장 요구는 법정에서도 받아들이기 어려울 것이란 분석이다. 

분양전환에 대해서도 논란이 나온다. 장기전세 입주자들은 계약 연장과 단계적 분양전환을 주장하고 있지만 계약연장에 더 무게가 실린 것으로 전문가들은 내다보고 있다. 한 시장 전문가는 "입주 20년이 넘은 주택이지만 입주시점이 아닌 현재 시점의 감정 평가액으로 분양전환가격이 정해질 것인 만큼 이 돈을 주고 이 아파트를 사려는 장기전세 거주자는 많지 않을 것"이라며 "분양전환을 하지 않겠다고 한 주택을 분양을 한다면 이 역시 좋지 않은 선례가 될 수 있다"고 말했다. 

다만 서울시가 시프트를 결국 분양전환하려한다는 점은 변수가 될 수 있다. 서울시는 만기가 도래한 시프트를 회수한 뒤 신혼부부 대상 전세임대주택인 '미리내집'으로 전환할 계획이다. 그리고 미리내집은 분양전환 대상 임대주택이다. 어차피 분양 전환을 할 주택이라면 기존 시프트 거주자들을 배제할 이유가 없다는 것이다. 더욱이 20년 시프트 거주자들은 정부나 서울시의 주택 복지에서 배제된 50~60대 무주택자라는 점에서 여론의 힘이 실릴 수 있을 것이란 진단도 나온다. 

박진백 국토연구원 부연구위원은 "이들 시프트 장기 거주자들의 연령이 50대 이상이 많을 것인데 이들 퇴거할 경우 주거불안에 시달릴 가능성이 있을 것"이라며 "만기 즉시 퇴거보다는 유예 기간을 두고 저소득층 등은 주거급여와 같은 보편적 주거복지와 연계해야 할 필요가 있다"고 말했다.

donglee@newspim.com