[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 내년 기준금리 3.5% 가능성이 거론되면서 부동산 시장의 새로운 변수로 떠오르고 있다. 금리가 오르면 주택 구매자의 금융비용 부담이 커지고 관망세가 확산될 수 있다. 다만 공급 부족이 집값의 하방을 지지하고 있어 과거와 같은 급격한 가격 조정으로 이어질지는 미지수다.

◆ 기준금리 3.5% 가능성…과거에도 서울은 다시 반등

1일 부동산업계에 따르면 한국은행의 기준금리 추가 인상 가능성이 거론되면서 주택 매수심리와 거래량, 공급시장에 미칠 영향에 관심이 쏠리고 있다.

이 대통령은 최근 자신의 엑스(X·옛 트위터)에 글로벌 투자은행(IB) 모건스탠리가 내년 1분기 말 한국의 기준금리가 3.5%까지 오를 것으로 전망했다는 내용의 기사를 공유했다. 그러면서 "부동산 투기에 관심을 가진 분들은 6개월 후인 '내년 1분기 한은 금리 3.5% 예상' 부분을 특히 유의하셔야 한다"며 "주택담보대출 연체와 경매 물건 증가에도 주목해야 한다"고 밝혔다.

현재 기준금리는 연 3.0%다. 한국은행 금융통화위원회는 지난달 27일 기준금리를 2.75%에서 3.0%로 0.25%포인트(p) 올렸다. 7월에 이어 두 달 연속 인상이다. 한은은 수출과 내수 회복으로 성장세가 예상보다 강한 가운데 물가가 목표 수준을 상당 기간 웃돌 것으로 전망되자 추가 긴축에 나섰다.

3.5%는 아직 한은의 공식적인 금리 전망은 아니지만 추가 인상 가능성은 열려 있다. 지난달 금통위원들이 제시한 향후 6개월 조건부 금리 전망에서는 총 21개 점 가운데 10개가 3.25%, 6개가 3.5%에 놓였다. 현 수준인 3.0%에는 5개가 찍혔다. 중심은 3.25%지만 향후 경기와 물가 흐름에 따라 두 차례 추가 인상 가능성도 배제할 수 없는 셈이다.

내년 1분기 기준금리 3.5% 시대가 열리면 2023년 1월 이후 약 4년 만의 일인 셈이다. 당시 한은은 기준금리를 3.25%에서 3.5%로 올린 뒤 2024년 10월까지 약 1년 9개월간 이를 유지했다.

당시 주택시장은 금리 인상 초기에는 크게 위축됐지만 고금리가 유지되는 동안에도 점차 다른 흐름을 보였다. 2023년 전국 주택 매매가격은 3.6%, 서울은 2.0% 하락했으나 전국 기준으로 상반기 4.1% 떨어진 뒤 하반기에는 0.6% 반등했다.

대부분 기간 기준금리 3.5%를 유지한 2024년에는 전국 주택가격이 0.1% 상승했고 서울은 3.2% 올랐다. 높은 금리가 매수심리와 거래를 누르는 요인으로 작용했으나 집값 방향은 공급과 대출 여건, 지역별 수요 등 다른 변수에 따라 양상이 달라졌다.

◆ 금리 올라도 집값 급락은 '글쎄'…거래 둔화 전망

기준금리 상승 시 주택시장에서는 우선 거래 위축이 나타날 가능성이 높다. 주담대 금리가 함께 상승하면서 같은 소득으로 감당할 수 있는 금융비용이 커지고 매수자가 주택 구입 시점을 늦출 유인이 커지기 때문이다.

이미 대출 규제가 강화돼 있다는 점도 추가 금리 인상의 파급력을 키우는 요인이다. 금융당국은 지난해 7월부터 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)을 시행했다. 수도권·규제지역 주담대에는 강화된 스트레스 금리를 적용하고 있다. 실제 대출금리를 올리는 제도는 아니지만 향후 금리 상승 가능성을 대출한도 산정에 미리 반영해 차주의 차입 여력을 제한하는 방식이다.

다만 금리가 곧바로 서울을 중심으로 한 집값 급락으로 번질지는 미지수다. 최근 시장에서는 고금리와 대출 규제에도 매매가격과 전셋값이 동반 상승하고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난달 넷째주 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.29% 올랐고 전세가격도 0.22% 상승했다. 경기 아파트 매매가격 역시 0.23% 올랐다.

송승현 도시와경제 대표는 "기준금리가 3.5%까지 올라가면 주담대 금리 상승으로 매수자의 자금조달 부담이 커지고 거래량이 먼저 위축될 가능성이 높다"며 "서울은 공급 부족과 전월세 가격 상승이 하방을 받치는 만큼 급락보다는 거래 위축과 가격 상승세 둔화가 현실적이며, 대출 의존도가 높은 지역과 수요층의 충격이 클 것"이라고 말했다.

강남권 초고가 시장 역시 가격 급락보다는 매수자들이 움직임을 늦추는 방향으로 금리 영향을 받을 가능성이 제기된다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "강남권 초고가 주택시장은 자금 부족보다는 매수 시점을 고민하는 수요가 많아 금리 인상이 반복되면 관망세가 짙어질 수 있다"며 "세제 개편에 따른 불확실성까지 맞물리면서 거래 둔화와 박스권 흐름이 이어질 수 있다"고 말했다.

또 "다만 서울·수도권의 주택 공급 부족과 전월세 가격 상승이 집값의 하방 경직성을 높이고 있어 금리 인상이 당장 가격 하락으로 이어지기는 제한적일 것으로 예상된다"고 덧붙였다.

◆ 전문가 "금리 오른다고 매물 쏟아지진 않을 것"

추가 금리 인상만으로 시장에 매물이 대거 쏟아질 가능성 역시 제한적이라는 의견이 나온다. 이미 스트레스DSR을 비롯한 대출 규제로 주택 수요를 억제해온 만큼 금리 인상의 효과를 별도로 떼어내기는 어렵다는 것이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "지난해부터 스트레스 DSR과 대출규제 등을 적용해 수요 억제를 크게 해왔기에 금리를 올린다고 집값이 잡힐 것이라 기대하긴 쉽지 않다"며 "전월세 등 임대시장도 마찬가지"라고 말했다.

금리 상승이 실제 매물 증가로 이어지기 위해서는 차주가 늘어난 이자 부담을 감당하지 못해 주택을 처분해야 하는 상황까지 이어져야 한다. 실거주 목적의 주택은 금융비용이 늘더라도 대체 주거지를 마련해야 하는 만큼 투자용 주택보다 매도 결정이 쉽지 않다는 분석이다.

이 연구위원 "금리 변동이 변동형 대출자에게 부담되는 것은 맞지만 이를 바탕으로 시장에 유의미한 수준으로 매물이 많아질 것으로 보기는 쉽지 않다"며 "1주택자는 실거주 수요인 경우가 많아 갑자기 집을 팔기도 어렵고 대체할 전세 물건이 넘쳐나는 상황도 아니다"고 설명했다.

고금리는 정부가 추진하는 주택 공급 확대에도 부담이 될 수 있다. 기준금리 상승이 금융시장 조달비용 증가로 이어질 경우 시행사와 건설사의 PF 금융비용도 높아져 신규 사업의 수익성이 악화될 수 있어서다.

이 연구위원은 "PF 등 사업자 입장에서 조달금리가 증가하는 것은 마이너스 요인"이라며 "사업환경 개선이 아니기 때문에 주택 공급 확대에도 긍정적인 것은 아니다"고 말했다.

chulsoofriend@newspim.com