[서울=뉴스핌] 김양섭 기자 = 정부가 올해 가계대출 총량 관리 목표를 당초 1.5%에서 3.0% 수준으로 2배 상향 조정해 약 28조원 규모의 추가 대출 여력을 확보한다. 늘어난 대출 여력은 청년·실수요자의 자금 애로 해소와 재건축·재개발 이주비·중도금·잔금 대출 등 주택 공급 분야에 집중 투입된다.

정부는 이와 함께 주택 공급을 조기에 차질 없이 추진하기 위해 공적 보증 자금 공급을 기존 26.3조원에서 47.8조원 플러스 알파(+α) 규모로 대대적으로 확충하고, 주거사업장에 대한 프로젝트파이낸싱(PF) 자기자본비율 규제 적용을 2년간 한시 유예하기로 했다.

정부는 13일 이 같은 내용을 골자로 한 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'을 발표했다.

이억원 금융위원장은 "이번 대책은 주택공급 촉진을 위한 금융의 역할 강화와 청년 등 실수요자 지원에 중점을 두고 있다"라며 "투기로 가는 돈은 더 촘촘히 관리하고, 주택공급과 실수요에 필요한 금융은 더 힘 있게 뒷받침하겠다"고 말했다.

이어 "대책 발표로만 끝나지 않고, 보증공급 확대와 대규모 펀드를 통한 자금지원이 실제 착공으로 이어지는지, 청년 등 실수요자에 실질적인 도움이 되는지를 끝까지 확인하고 미흡할 경우 조속히 보완해나가겠다"고 강조했다.

◆ 가계대출 총량 1.5%→3% 상향…주택 관련 대출 20조원 이상 추가 투입 예상

정부는 최근 수도권 중심의 아파트 매매 거래량 증가와 자산시장 변동, 실수요자들의 대출 절벽 호소 등 현장 상황 변화를 반영해 올해 가계대출 총량 관리 목표를 기존 1.5%에서 3.0%로 상향 조정했다.

신진창 금융위 사무처장은 전날 기자들과 가진 사전 백브리핑에서 "가계 대출이 한 1800조 조금 넘는다. 규모를 추정하기 위해서는 여기에 해당 퍼센트를 적용시키면 된다. 1.5%일 때 30조 내외 정도 되는 거고, 3%면 대략 60조 정도, 증가분이 30조 이렇게 생각하고 있다"면서 대략적인 수치를 언급했다.

2025년 4분기 말 기준 전체 가계대출 잔액은 1852조7000억원이다. 이를 기준으로 연간 가계대출 증가 허용 규모를 계산하면, 당초 1.5% 적용 시 약 27조7000억원에서 3.0% 상향 시 55조5000억원 안팎으로 늘어난다. 이에 따라 금융권이 기존 한도(1.5% 총량 규제 시) 대비 추가로 취급할 수 있는 대출 한도는 27조7000억원(약 28조원)가량 확대된다.

윤덕기 금융위 거시금융팀장은 사전 백브리핑에서 "은행권 기준으로 통상 가계대출의 대략 70% 정도가 주담대이고, 그중에 상당부분이 집단대출이다. 가계대출 총량을 대략 30조 늘린다고 하지만 청년 등 실수요자 지원 이런데 주로 쓰는거고, 기본적으로 주택 관련 대출로 정책 목표를 잡고 있다. 신용대출을 10조 더 해라 이런건 아니다"라고 부연 설명했다.

국내 가계대출 구조상 주택담보대출(주담대)은 전체 잔액의 3분의 2 가량을 차지한다. 한국은행에 따르면 2025년 4분기 말 전체 가계대출 잔액 1852조7000억원 가운데 주택담보대출 잔액은 1170조7000억원으로 63.2%에 달한다. 특히 제2금융권을 제외한 예금은행(은행권) 기준으로 한정할 경우, 가계대출 잔액 1009조8000억원 중 주택담보대출이 771조1000억원을 차지해 그 비중이 76.4%에 달한다.

금융당국이 신용대출 관리를 타이트하게 유지하면서 추가 대출 여력을 주택 관련 대출로 집중 유도함에 따라, 확대되는 28조원의 대출 한도 중 70%가 넘는 20조원 이상이 실거주 목적의 주담대와 주택 공급 관련 대출(이주비·중도금·잔금)로 유입될 전망이다.

금융당국은 특히 재건축·재개발 사업장의 이주비 대출과 신축 입주 단지의 중도금·잔금 대출 등 주택 공급과 직결된 대출을 정밀 관리하기 위해 별도로 분리해 집행 상황을 면밀히 관리할 방침이다. 물론 이 대출 규모도 전체 총량 관리 한도인 3% 범위 내에는 포함된다.

신 처장은 "상반기 주택 거래량 확대와 자산시장 상황 변화로 인해 실거주 목적의 실수요자들이 겪던 자금 불편을 해소하고자 합리적으로 관리 수준을 조정했다"며 "늘어난 총량은 주택 공급 촉진과 실수요자 지원이라는 정책 목적에 명확히 맞춰 관리될 것"이라고 밝혔다.

◆ 주택공급 금융지원 47.8조원+α로 확대…PF 자기자본 규제 2년 유예

정부는 주택 공급 병목을 해소하기 위해 금융 지원 규모를 기존 26조3000억원에서 47조8000억원+α로 대폭 늘린다.

우선 주택금융공사(주금공)와 주택도시보증공사(HUG)를 통한 정상 사업장 PF 보증 공급을 향후 3년간 연평균 28조7000억원으로 확충한다. 이는 직전 3개년 평균(13조1000억원) 대비 약 2.2배 확대한 규모로, 특히 착공 예정 물량이 적은 2027년에 33조원을 집중 투입해 조기 착공을 적극 유도할 계획이다.

건축공사비 플러스 PF 보증 한도는 기존 2조5000억원에서 5조원으로 확대되며, 보증수수료 30% 인하 조치도 2027년 말까지 연장된다. 보증 승인 후 3개월 이내 조기 착공하는 사업장에는 10%의 보증료 추가 감면 혜택이 부여된다. 주금공의 주거사업장 보증비율 역시 2027년 말까지 기존 90~95%에서 100%로 상향된다.

건설업계가 강하게 요청해 온 PF 자기자본비율 규제 도입은 주거사업장에 한해 2년간 한시적으로 유예된다. 당초 2027년부터 시행 예정이었던 규제 시점은 2029년으로 미뤄져 건설사의 자금 조달 부담이 크게 줄어들 전망이다.

부실 PF 사업장의 신속한 재구조화를 위해 캠코 PF 정상화 지원펀드는 재정 1조5000억원과 민간 자금 1조5000억원을 매칭해 총 3조원+α 규모로 신규 조성된다. 은행·보험권의 신디케이트론 자금은 1조원에서 5조원으로, 금융권 자체 정상화 펀드는 10조원으로 각각 확대된다.

정비사업 조합원의 이주비 부담을 줄이기 위해 LTV 산정 기준도 합리화된다. 기존에는 종전자산평가액만을 기준으로 심사했으나, 앞으로는 정비사업 완료 후의 가치를 반영한 종후자산평가액 중 큰 금액을 선택할 수 있도록 개선된다. 이에 따라 강북 등 일부 정비사업장의 이주비 대출 한도가 30% 이상 증액되는 효과가 기대된다. 주금공의 정비사업 대출 보증 및 추가 이주비 대출 보증 상품도 신설된다.

◆ 갭투자 차단 속 '청년 주거 지원 3종 세트'…결혼 페널티 해소

투기성 대출을 차단하기 위한 규제 틀은 엄격하게 유지된다. LTV 40%, DSR 40% 규제 비율과 주택 가격별 대출 한도(15억원 이하 6억원, 15억~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원) 등 수요 관리의 근간은 지속적으로 가동된다. DSR 소득산정 시에도 소득상승률이 20%를 초과할 경우 최근 2개년, 30% 초과 시 최근 3개년 평균소득을 적용해 일시적 소득 증가에 따른 과도한 대출을 차단한다.

특히 갭투자를 봉쇄하기 위해 수도권 및 규제지역 내 아파트를 보유한 비거주 1주택자에 대해서는 전세대출 신규 취급 및 만기 연장을 원칙적으로 금지한다. 다만 본인이나 배우자가 실거주한 이력이 있거나, 기존 세입자와의 계약 승인 등 불가피한 사유가 인정되는 경우에는 예외적으로 허용된다. 1주택자의 전세대출 보증비율도 수도권·규제지역 기준 기존 80%에서 70%로 축소된다.

반면 청년층과 무주택 실수요자를 위한 '핀셋 지원'은 크게 강화된다. 금융당국은 내년 1월 청년층을 위한 맞춤형 '주거 지원 3종 세트'를 출시한다.

'청년미래보금자리론'은 만 39세 이하 생애 최초 주택 구입 청년을 대상으로 4억원 이하 비아파트 매입 시 최대 LTV 80%를 적용하고, 3% 수준의 우대금리를 지원한다. 월세 수준의 원리금 상환으로 내 집을 마련할 수 있도록 돕는 징검다리 성격의 정책 모기지다. 이용 후에도 생애최초 LTV 우대혜택 자격이 유지되며, 오피스텔(준주택)까지 대상을 확대하는 법 개정도 추진된다.

전세 보증금과 월세를 동시에 보증하는 '청년 전월세결합보증'이 신설되며, 월세 대출은 마이너스 통장 방식으로 제공된다. 기존 '청년특례 전세대출보증'의 지원 연령 상한을 만 34세에서 만 39세로 확대하고, 신혼·유자녀 가구의 대출 한도를 3억원으로 증액한다.

아울러 정책대출의 결혼 페널티를 해소하기 위해 보금자리론 이용 시 신혼부부는 부부 합산 소득(8500만원 이하) 외에 '부부 중 1인 소득 7000만원 이하' 기준을 통해서도 대출을 받을 수 있도록 제도를 개편한다. 청년층 DSR 산정 시 장래소득 인정기준 적용 가능 여부 및 대출한도 안내를 금융회사가 필수 고지하도록 의무화해 실질적 한도 상향 혜택을 받도록 조치한다.

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