[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 은행권의 주택담보대출 한도 축소 움직임이 하반기 부동산 시장의 새로운 변수로 떠오르고 있다. KB국민은행이 주택구입자금 대출 한도를 기존 6억원에서 3억원으로 낮추기로 하면서 대출 의존도가 높은 실수요자와 갈아타기 수요의 자금 조달 부담이 커질 수 있다는 분석이 나온다.

다만 시장에서는 이번 조치만으로 주택 거래가 급격히 위축될 가능성은 크지 않다는 전망도 나온다. 국민은행에 국한된 조치라면 다른 금융기관으로 대출 수요가 분산될 수 있기 때문이다. 결국 다른 시중은행과 인터넷은행까지 유사한 한도 축소에 동참할지 여부가 하반기 부동산 시장의 향방을 가를 핵심 변수가 될 것으로 보인다.

◆ 주담대 한도 반토막…기존 주택 매수자 부담 커질 것

9일 금융권에 따르면 KB국민은행은 오는 10일부터 별도 안내 시까지 주택구입자금 목적의 주택담보대출 최대한도를 기존 6억원에서 3억원으로 축소하기로 했다. 이에 따라 대출을 활용해 주택 매수를 준비하던 실수요자들의 자금 조달 부담이 커질 것이라는 우려가 나온다.

이번 조치는 가계대출 증가세를 관리하기 위한 은행 차원의 선제적 대응으로 풀이된다. 다만 이주비·중도금·잔금 등 집단대출과 정책금융상품인 기금대출·보금자리론, 전세사기 피해자의 주택 구입·경락자금 대출은 한도 제한 대상에서 제외했다.

분양시장보다 기존 주택 매매시장에 미치는 영향이 더 클 것으로 보이는 이유다. 집단대출과 정책대출은 빠졌지만, 일반 매매를 통해 주택을 사려는 수요자는 대출 가능 금액이 줄어든다. 특히 서울 외곽과 수도권에서 대출을 활용해 9억~15억원대 아파트로 갈아타려던 수요는 자금 계획을 다시 짜야 할 가능성이 크다.

대출 한도가 기존 6억원에서 3억원으로 줄면 매수자는 부족한 금액을 보유 현금이나 추가 신용대출 등으로 메워야 한다. 이 과정에서 매수 시점을 늦추거나 매수 가능 가격대를 낮추는 사례가 나올 수 있다. 다만 초고가 주택 수요층은 상대적으로 현금 동원력이 크기 때문에 직접적인 충격은 중저가·갈아타기 시장에서 더 크게 나타날 가능성이 있다.

여기에 다른 시중은행까지 유사한 한도 축소에 나설 경우 매수자들의 자금 조달 환경은 더 빠르게 위축될 수 있다. 주택 매수는 계약금과 중도금, 잔금 납부 일정에 맞춰 대출 실행 가능 여부가 중요한데, 은행별 대출 한도가 줄거나 심사가 강화되면 계약 자체를 보수적으로 검토하는 수요가 늘어날 수밖에 없다. 특히 최근 수도권 일부 지역에서 매매가격 회복 기대가 커지던 상황에서 대출 문턱이 높아지면 실수요자의 추격 매수세가 약해지고, 기존 매도자와 매수자 간 가격 눈높이 차이도 더 벌어질 가능성이 있다.

◆ "단독 조치 영향 제한적"…은행권 확산 땐 거래 위축

전문가들은 국민은행의 이번 조치만으로 당장 거래절벽이 나타나기는 어렵다고 보고 있다. 다른 시중은행이나 인터넷은행에서 대출을 받을 수 있는 여지가 남아 있는 만큼 수요가 일부 이동할 가능성이 있기 때문이다. 국민은행이 주택담보대출 시장에서 차지하는 비중이 크지만, 단일 은행의 한도 축소만으로 전체 매수심리가 급격히 꺾인다고 보기는 어렵다는 설명이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "나머지 은행들이 아직 대출을 해주고 있는 분위기인 만큼 당장 3분기에 거래절벽이 나타나는 상황까지는 오지 않을 것으로 본다"고 말했다. 이어 "다만 연말로 갈수록 가계대출 총량이 빠르게 차면 금융사들도 총량 규제 페널티를 피하기 위해 대출 문턱을 높일 수 있다"며 "대출을 통한 주택 구매를 제한하는 효과는 일부 나타날 수 있다"고 설명했다.

시장 영향도 제한적일 것으로 예상된다. 한 업계 관계자는 "다른 은행에서 대출을 받을 수 있다면 국민은행 한 곳의 조치만으로는 영향이 크지 않을 수 있다"며 "문제는 다른 시중은행이나 인터넷은행까지 연쇄적으로 비슷한 조치를 시행하느냐에 달려 있다"고 말했다.

시장 영향은 집값 급락보다 거래량 감소로 먼저 나타날 가능성이 크다. 대출을 통한 매수 여력이 줄면 매수자는 관망세로 돌아서고, 매도자는 당장 호가를 낮추기보다 상황을 지켜보려는 경향이 강해진다. 이 경우 가격 조정보다는 거래 공백이 먼저 나타날 수 있다.

영향은 지역별로 다르게 나타날 전망이다. 현금 보유력이 큰 강남권 등 상급지 수요는 상대적으로 대출 한도 축소의 영향을 덜 받을 수 있다. 반면 대출을 끼고 주택을 사려는 2030세대, 신혼부부, 갈아타기 수요가 많은 서울 외곽과 수도권 중저가 단지는 매수세가 위축될 가능성이 크다. 은행권 전반으로 한도 축소가 확산될 경우 수도권 주택시장의 양극화가 더 뚜렷해질 수 있다는 의미다.

함 랩장은 "상반기 가계대출 증가 속도가 빨랐던 은행을 중심으로 하반기 총량 관리에 나서는 흐름이 나타날 수 있다"며 "기준금리 인상 가능성과 부채 증가 부담까지 겹치면 연말로 갈수록 대출 허들이 높아질 수 있다"고 말했다.

min72@newspim.com