[서울=뉴스핌] 조수민 기자 = 민선 9기 오세훈 시정의 성패를 좌우할 최대 과제로는 부동산 정책이 꼽힌다. 서울의 주택 수요와 공급 불균형이 장기화하며 집값 불안이 이어지는 가운데, 시장에서는 서울시가 주택 공급 확대에 보다 적극적으로 나서야 한다는 목소리가 높다.

오세훈 시장 역시 선거 과정에서 '닥치고 공급'을 핵심 슬로건으로 내세우며 정비사업 활성화와 주택 공급 확대를 약속한 바 있다. 이를 현실화하기 위해서는 재건축·재개발 등 정비사업을 통한 신규 주택 공급 확대와 함께 무주택자의 주거 안정을 위한 공공·임대주택 확충이 핵심 과제로 꼽힌다.

다만 금융·세제 등 주요 부동산 정책 권한이 중앙정부에 있는 만큼, 정부와의 정책 공조와 제도 개선을 얼마나 이끌어내느냐가 오 시장의 공급 정책 성패를 가를 핵심 변수라는 분석이 나온다.

◆ "정비사업 규제 완화 통한 입주 물량 확대 필요"

1일 업계에 따르면 오 시장이 지난 임기부터 강조한 것은 정비사업 규제 완화를 통한 공급 물량 확보다. 서울 시내 가용 가능한 택지가 부족한 상황에서 기존 주택의 재개발, 재건축을 통한 신규 물량 확보가 사실상 유일한 대안이라는 시각이다. 오 시장의 핵심 정책 역시 정비사업 과정에서 불필요한 인허가 절차를 줄여 사업기간 단축을 지원하는 내용의 '신속통합기획(신통기획)'이다. 실제 정비업계에서는 신통기획이 사업 초기 단계인 정비구역 지정 속도를 앞당김으로써 전체 사업기간 축소에 기여하고 있다는 호평이 많다.

다만 신통기획이 당장의 입주 물량 절벽을 해소하기는 어렵다. 재개발, 재건축은 정비구역 지정부터 조합 설립, 사업시행계획 인가, 관리처분계획 인가, 착공, 준공까지 15년 이상 소요되는 경우가 많기 때문이다. 2022년 하반기부터 금리 인상, 프로젝트 파이낸싱(PF) 부담, 공사비 급등 등으로 신규 주택 개발이 감소했다. 통상 개발 단계에서 실제 입주까지 2~3년 정도 걸린다. 과거 개발 감소의 영향이 지난해 하반기부터 본격적으로 입주 물량 부족이라는 결과로 나타나기 시작한 상황이다.

신통기획으로 인허가 기간을 상당 부분 단축하는 토대를 마련한 만큼, 이제는 착공을 앞둔 정비사업장을 집중 관리해야 한다는 분석이다. 사업 초기 인허가를 신속하게 마무리하더라도 이주, 철거, 착공에 차질이 생기면 입주 물량 확보가 지연되기 때문이다. 특히 이주비 대출 문제가 원인으로 지목된다. 정부가 지난해 시행한 대출 규제로 수도권 정비사업장의 조합원 이주비 대출 한도가 최대 6억원으로 제한됐다. 이에 조합원들이 임시 거처를 마련하는 데 어려움을 겪는 사례가 속출하고 있다. 서울시에 따르면 올해 이주를 앞둔 정비사업 구역 43곳 중 39곳(약 3만1000가구)이 이주비 조달에 어려움을 겪고 있다.

이주비 대출 관련은 중앙정부의 권한이다. 이에 정부 설득을 이끌어낼 오 시장의 역량이 중요하다는 목소리가 나온다. 앞서 지난해 오 시장은 이주비 문제로 인한 정비사업 지체를 해결하기 위해 정부의 규제 완화가 필요함을 여러 차례 강조한 바 있다. 지난달에는 국토교통부에 이주비를 일반 가계대출과 구분하고 담보인정비율(LTV)를 70% 수준까지 완화해 달라고 요청했다. 최근 금융당국도 이주비 대출 한도를 풀어주는 방안을 검토하는 등 움직임이 있다. 다만 아직 확정된 내용이 없는 만큼, 움직임이 실질적인 제도 개선으로 이어질 수 있도록 서울시가 지속적으로 목소리를 내야 한다는 시각이 많다.

두성규 목민경제연구소 대표는 "실질적인 부동산 정책의 권한이 중앙정부에 쏠려 있기 때문에 서울시장이 독자적으로 추진할 수 있는 정책에는 한계가 있다"며 "이번 선거에서 오 시장이 승리한 배경에는 부동산 정책에 대한 시민들의 신뢰가 있었던 만큼, 이 신뢰를 이어가기 위해서는 정부와의 협력이 필수적"이라고 분석했다. 이어 "정치적으로는 야당 소속인 오 시장이 정부와 차별화를 시도할 유인이 있을 수 있지만, 현 시점에서는 서울 주택 공급 안정을 위해 정부와 협력 기조를 확대하는 것이 가장 중요하다"고 덧붙였다.

◆ "임대주택 공급 확대 위한 민간 사업자 유입 중요"

무주택자를 위한 임대주택 공급도 중요 과제다. 서울 집값이 급등하면서 매매 시장 진입이 어려워진 영향으로 전월세 가격이 크게 뛰고 있기 때문이다. 오 시장은 지난 6월 지방선거 출마 전 시장으로서의 마지막 일정으로 노인 주택 공급 정책 발표를 택했다. 시장직에 복귀한 후 전날 민선 8기 마지막 일정으로는 청년 주택 공급 정책 발표를 이행했다. 두 정책 모두 주거비 부담이 큰 계층의 주거를 지원하겠다는 취지로, 다양한 임대주택을 공급하는 것이 골자다.

공공 부문만으로는 공급 확대에 한계가 있다. 서울주택도시개발공사(SH)가 공급의 주체가 되는 공공임대주택은 신규 공급 물량을 획기적으로 늘리기 쉽지 않다. SH는 주로 택지개발로 수익을 확보해 공공임대주택 공급 재원으로 활용한다. 그러나 서울 시내에 개발 가능한 택지가 고갈되어가는 상황이라, 재정적 여력을 확대하기 어려운 상황이다. 서울시가 계획대로 임대 물량을 확보하기 위해서는 민간임대 사업자의 사업 참여를 유도하는 것이 핵심이 될 전망이다.

문제는 사업성이다. 민간임대 사업자들은 개발 및 운영수익을 얻기 위해 사업에 참여한다. 서울시가 주관하는 임대사업은 세입자 주거비 부담 완화를 위해 임대료가 시세 대비 낮게 책정된다. 사업성 측면에서 민간 참여 유인이 약하다. 뿐만 아니라 토지 매입비 상승에 따른 금융 부담과 물가·인건비 상승으로 인한 공사비 증가가 겹치면서 민간 사업자들의 주택 개발 추진 여건이 더욱 악화되고 있다. 정부가 다주택자에 대한 강한 규제책을 펼치면서 민간이 임대 운영 목적으로 주택을 보유하기 어려운 환경이 되기도 했다.

오 시장이 약속한 임대주택 공급 확대를 현실화하려면 서울시의 정비사업 지원과 중앙정부의 세제 규제 완화가 함께 이뤄져야 한다는 분석이 나온다. 김인만 부동산경제연구소장은 "주택 개발 시 비용 부담이 큰 상황에서 민간업자들은 서울시 사업 참여보다 민간 분양을 택하는 것이 경제적으로 낫다고 판단할 수 있다"며 "서울시가 용적률 상향, 융자 및 건축비 지원, 공공기여 완화 등을 확대해 사업 참여를 유도해야 한다"고 했다. 이어 "종합부동산세, 취득세, 양도세가 높아 민간임대 사업 부담을 높이고 있다"며 "세제 권한을 쥔 정부를 설득해야 서울시가 정책 목표를 이룰 수 있을 것"이라고 덧붙였다.

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