[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 서울 도심과 수도권 핵심 입지를 중심으로 총 6만가구를 공급하는 정부의 주택 공급 대책이 공개됐다. 외곽 신도시가 아닌 용산·태릉·과천 등 수요가 집중된 도심 부지를 정조준했다는 점에서 정책 신호는 분명하지만, 실제 시장 안정 효과는 공급 속도와 실행력에 달렸다는 예측이 지배적이다.

◆ 공공부지 총동원…"용산·태릉·과천 직접 겨냥"

29일 국토교통부는 서울 도심과 수도권 핵심 입지를 중심으로 총 6만가구 규모의 주택을 공급하는 '도심 주택공급 확대 및 신속화 방안'을 발표했다. 서울 용산·태릉·과천 등 도심 내 국공유지와 노후 공공청사를 활용해 물량을 발굴한 것이 핵심으로, 청년과 신혼부부를 중심으로 도심 주거 안정을 도모하겠다는 구상이다.

김윤덕 국토부 장관은 이날 브리핑을 통해 "불필요한 절차를 최소화해 이르면 내년부터 착공에 들어가고, 2027년부터는 도심 핵심 입지 5만가구를 순차적으로 공급하겠다"는 계획을 내놨다.

전문가들은 이번 대책이 외곽 신도시 위주의 기존 공급 방식과 달리, 수요가 가장 집중된 서울 핵심지를 정조준했다는 점에서 정책 신호는 분명하다고 평가한다.

김효선 KB국민은행 WM추진부 부동산수석전문위원은 "직주근접이 가능한 선호도 높은 지역에 공공 주도로 빠르게 공급하겠다는 의미를 갖는다"며 "단순히 숫자를 채우는 공급이 아니라 용산, 성수, 강남 등 핵심지를 직접 겨냥했다는 점에서 시장에 주는 시그널이 크다"고 분석했다. 국유지와 공공기관 부지 비중이 높은 만큼, 사업성 문제로 속도가 더딘 민간 재건축·재개발보다 상대적으로 빠른 공급이 가능할 수 있다는 점도 긍정 요소로 꼽힌다.

입지 측면에서의 상징성은 이번 대책의 가장 큰 강점으로 지목된다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 "주택 공급 확대를 통해 시장 안정을 도모하겠다는 정부의 일관된 정책 기조를 재확인하는 신호로 해석된다"며 "수요가 상대적으로 왕성한 청년층과 맞벌이 부부를 중심으로 한 공급 확대 효과가 기대된다"고 평가했다. 이미 도로·지하철 등 도시 인프라가 구축된 지역을 활용한다는 점에서 추가적인 기반시설 투자 부담이 크지 않고, 사업 효율성도 높다는 분석이다.

실질적 효과를 가를 핵심 변수로는 '속도'와 '실행력'을 꼽는다. 양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 "이번 대책에 포함된 핵심 부지들은 인허가와 착공, 실제 입주까지 최소 수년의 시간이 필요한 곳들"이라며 "현재 시장이 요구하는 것은 당장 입주 가능한 물량인데, 공급 시점의 시차가 커 누적된 대기 수요를 단기간에 해소하기는 어렵다"고 지적했다.

김인만 김인만경제연구소 소장은 "계획이 차질 없이 추진되더라도 2028~2029년 착공, 2030년 이후 입주 구조"라며 "포모(FOMO, 기회를 놓치는 것에 대한 두려움) 수요가 그 시간을 기다려줄 것인지, 기다린다 해도 실제 당첨 가능성이 있는지에 대한 의문이 남는다"고 말했다. 

◆ 시장 안정 효과는 '글쎄'…계획보단 입주 시점이 좌우

공공부지 활용 중심 공급의 구조적 한계도 함께 언급됐다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "유휴부지와 공공청사 복합개발은 '정부가 가용한 모든 수단을 동원하겠다'는 신호로 보면 긍정적이지만, 이것만으로 주택 문제를 해결하겠다는 접근은 불충분할 수밖에 없다"며 "도심에서 공공이 활용할 수 있는 유휴부지는 유한하기 때문에 공급이 단발성에 그칠 우려가 있고, 장기적으로는 도심 정비사업과 연계된 큰 그림이 필요하기 때문"이라고 말했다.

송승현 도시와경제 대표 역시 "신규 공급 계획이 미래 가치를 보장하는 신호로 작용할 경우 기존 주택 소유자들이 매도 시점을 늦추는 매물 잠김 현상이 심화될 수 있다"며 "유통되는 매물이 제한적인 상황에서는 장기 공급 계획만으로 당장의 가격 안정 효과를 기대하기는 쉽지 않다"고 진단했다.

시장 안정 효과와 단기 가격 흐름에 대해서는 기대와 경계가 동시에 제기된다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "용산과 과천, 태릉 등 선호도가 높은 지역에 대해 구체적인 착공 목표 물량이 제시되면서, 최근까지 이어졌던 서울 핵심지 진입 수요가 당분간은 숨 고르기에 들어갈 가능성이 있다"며 "공급에 대한 불확실성이 일부 해소되면서 단기적인 과열 심리를 진정시키는 효과는 기대할 수 있다"고 말했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "대부분의 부지는 토지 정비와 인허가, 이해관계 조정 등을 거쳐야 해 착공과 실제 입주까지 통상 3~4년 이상의 시간이 필요하다"며 "공급 기대가 단기적으로 가격을 억누를 수는 있지만, 가시적인 착공과 분양이 빠르게 뒤따르지 않으면 정책 효과는 반감될 수 있다"고 지적했다.

중장기적으로는 공급 실행력이 확보될 경우 중장기적 점진적 안정 국면이 펼쳐질 수 있다. 반대로 공급 속도가 지연되고 세금·규제가 동시에 강화될 경우 '가격은 잘 떨어지지 않지만 거래도 없는' 경색 국면에 진입할 가능성도 배제할 수 없다는 전망이다.

양 위원은 "단기적으로는 '정부가 공급에 나서고 있다'는 신호가 가격 급등을 억제하는 역할을 할 수 있지만, 실제 입주까지의 시간 간극이 큰 상황에서는 가격 안정 효과가 지속되기 어렵다"며 "오히려 신규 공급 계획이 미래 가치에 대한 신호로 작용하면서 기존 주택의 희소성을 부각시킬 경우, 일부 지역에서는 가격 상승 압력이 다시 나타날 가능성도 배제할 수 없다"고 말했다.

정책의 성패는 계획 발표 자체가 아니라 실제 착공과 분양으로 얼마나 빠르게 이어지느냐에 달렸다는 분석이다. 도심 핵심지 공급을 마중물로 민간 정비사업까지 연계할 수 있을지, 교통·인프라 대책을 포함한 실행 로드맵을 얼마나 구체적으로 제시할지가 향후 시장 반응을 가를 분기점이 될 것으로 보인다.

이 연구위원은 "유휴부지 활용은 장기적으로 지속 가능한 공급 방식이 아니기 때문에, 이번 공급을 계기로 도심 정비사업과 어떻게 연결할 것인지에 대한 청사진이 중요하다"며 "개발 속도를 무작정 다그치기보다는 교통·환경·주거 품질을 함께 고려한 단계적 실행 계획이 제시돼야 정책 신뢰를 확보할 수 있다"고 꼬집었다.

송 대표는 "시장이 정책을 평가하는 기준은 공급 시기와 속도"라며 "착공과 분양이 계획대로 진행되지 않을 경우 공급 신호는 빠르게 희석될 수 있고, 반대로 가시적인 착공이 이어질 경우 시장 안정 효과도 점진적으로 나타날 수 있다"고 우려했다.

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