"빈 상가, 집으로 바꾼다지만"…정부, 정책 추진에도 시장 안착 '미지수'

기사입력 : 2025년09월09일 07:30

최종수정 : 2025년09월09일 07:30

국토부, 도심 공실률 심화 속 상가→주택 활용 추진
상가 구조, 아파트보다 쾌적성 부족하고 방음도 취약
복잡한 절차·동의 문제 넘어야 실효성 확보 가능할 전망

[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부가 주택공급 확대 방안의 하나로 공실 상가·업무시설을 주거용으로 전환하는 제도 개선에 나선다. 도심 상권 침체와 상가 공실 증가 문제를 해결해 공급 확대와 도시 활력 회복을 동시에 꾀하려는 구상이다. 절차의 복잡성과 소유자 동의 등 제도적 한계가 많아 실효성을 높일 후속 조치가 과제로 떠오르고 있다.

2025년 전국 집합상가 공실률 상위 10개 상권 [그래픽=김아랑 미술기자]

◆ 지방 혁신도시·수도권 신도시 공실률 고공행진… 주택 전환 가능할까

9일 국토교통부에 따르면 전일 발표한 '주택공급 확대방안'에 공실 상가와 업무시설 등 활용을 활용한 비아파트 공급 방안이 포함됐다.

올 4월부터 건축공간연구원이 건축물의 탄력적 용도전환 방안 연구 용역을 추진 중이다. 내년 1월 연구가 끝나면 2월 중으로 구체적인 개선 방안을 마련할 방침이다. 국토부 관계자는 "비대면 수요 확대와 경기변동 등으로 도심 공실 상가가 증가하고 있어 내부적으로 탄력적 용도전환을 통한 주거시설로의 활용이 필요하다는 의견이 제기됐다"고 말했다.

한국부동산원 통계에 따르면 올 2분기 기준 전국 집합상가 공실률은 10.5%로 2년 전 같은 기간(9.3%) 대비 1.2%p(포인트) 뛰었다. 경북·전남·울산 등 지방 일부는 40%를 넘어섰다. 지방 혁신도시나 수도권 신도시도 상황은 비슷하다. 경북 김천혁신도시와 충북 충북혁신도시 내 집합상가 공실률은 각각 43.2%, 29.5%로 집계됐다. 인천 영종신도시는 29.5%였으며 부산 명지국제도시는 25.5%를 기록했다.

서울도 다르지 않다. 2분기 공실률은 전 분기(9.14%) 대비 0.13%p 오른 9.27%였다. 용산역(37.5%)과 논현역(15.5%), 홍대·합정(11.7%), 신촌·이대(11.5%) 등 전통 상권으로 이름을 날렸던 곳도 이제는 빈 상태로 남아있는 모습이다.

업계에선 오프라인 상권의 쇠퇴는 예견된 양상이라는 이야기가 나온다. 김수경 쿠시먼앤드웨이크필드(C&W) 코리아 리서치 팀장은 "고물가와 고환율이 지속되고 가계부채 부담이 커지면서 소비 지출이 전반적으로 위축됨에 따라 특히 여가와 쇼핑 등 비필수재 소비가 큰 타격을 받을 것"이라고 말했다.

상가의 주택 용도 전환은 해외에서도 고심하는 방안이다. 미국의 경우 신종 코로나바이러스 감염증(코로나 19) 이후 업무용 부동산을 중심으로 한 상업용 부동산 수요가 줄어들면서 공실률이 치솟았다. 동시에 주거 공간 부족과 임대료 상승이 맞물려 상가의 주택 전환 사업이 신속하게 진행됐다.

미국 전역에서 2018~2024년 총 2만8500가구가 완공됐고, 올해 이후 7만700가구가 공급될 예정이다. 연방정부와 주정부, 도시별로 세제 혜택과 보조금 지급, 규제 완화 등 전환 지원 프로그램을 시행했다. 오는 2035년까지 상업용 부동산을 주거 용도로 바꾸는 경우 재산세를 최소 10%에서 최대 90%까지 경감한다. 민간사업자에게 용적률과 이격거리 완화 등의 인센티브를 제공해 주택 공급 확대와 함께 도심 활력 증진을 모색하려는 시도라는 평가가 나온다.

◆ 절차 까다로워 한계 명확… 업계 "제도적 보완 시급"

다양한 장점에도 그동안 상가를 주택으로 전환하는 경우가 거의 없었던 이유는 절차가 과도하게 복잡하기 때문이다. 상가로 허가받은 건물을 주택 용도로 바꾸려면 우선 건축물대장과 토지이용계획 확인서를 통해 변경 자체가 가능한지를 확인해야 한다. 지역에 따라 용도 변경이 제한되는 일도 빈번하다.

용도 변경이 가능하다면 구청에 신청서를 제출하고 승인을 기다리면 된다. 이 과정에서 기존 건물에 불법 증축된 부분이 있는 등 '건축법'을 위반했음이 드러나면 시정해야 한다. 설계 변경 요청을 받을 수도 있다. 주거용으로 사용하기 위해서는 화장실, 창문, 환기, 난방 등 주거 기준을 충족해야 하는 데다 주차 공간과 소방·방화 시설 등도 확보해야 할 의무를 진다.

집합상가는 용도변경이 더 어렵다. 전용 부분만 주택으로 바꾸더라도 공용 부분의 변경을 수반하거나 다른 구분소유자에게 영향을 미치는 경우에는 구분소유자 4분의 3 이상(공용 부분은 5분의 4 이상)의 동의가 있어야 해서다.

허자연 서울연구원 연구위원은 "주거나 업무에서 상업용도로의 변경은 많이 발생하나 그 반대 사례는 상대적으로 많지 않다"며 "토지 활용의 실효성을 높이기 위해서는 시장이 자율적으로 용도를 변경할 수 있어야 하는데 상업공간은 다른 용도로 쉽게 변경하기 어려워 정책·제도적 관리가 필요한 상황"이라고 말했다.

LH는 서울 역세권에 위치한 향후 5년간 비주택 총 2001동의 용도변경을 진행, 총 4600가구의 주택을 공급하는 사업을 진행하고 있다. 준공 15년 이내 건축물을 대상으로 한다. 그러나 계획처럼 진행될 가능성이 높지만은 않다. 난방이나 욕실 설치에 따른 구조변경 부담이 크고 주거시설 건축 제한 여부를 확인하는 과정이나 기존 입주자와 구분소유자 동의, 이주대책 수립 등 행정업무도 과다한 탓이다.

송상훈 한국토지주택공사(LH) 연구위원은 "정부 주도로 비주택의 주택 전환 사업을 추진하는 경우 의사결정이나 사업계획, 건축계획 등 주요 단계에서 사업자와 매입기관의 부담을 경감하는 방안이 수반돼야 한다"며 "주택 건설 기준 관련 주거성능 저하 우려나 해체·리모델링 과정의 하자에 대한 책임 소재를 명확하게 하는 것도 급선무"라고 제언했다.

chulsoofriend@newspim.com

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광복군, 일본군 무장해제 "항복사실 모르느냐? 변상문의 '화랑담배'는 6·25전쟁 이야기이다. 6·25전쟁 때 희생된 모든 분에게 감사드리고, 그 위대한 희생을 기리기 위해 제목을 '화랑담배'로 정했다. 우리는 그들에게 전의(戰意)가 없는 것을 보이기 위해 기관단총을 모두 어깨에 걸쳤다. 그러고도 만일을 위해서 각각 산개하면서 뛰어내리기 시작했다. 드디어 내 차례가 왔다. 몸을 날렸다. 아. 그때 그 바람 냄새, 그 공기의 열기, 아른대는 포플러의 아지랑이, 그리고는 아무것도 순간적이었지만 보이지 아니했다. 그러나 어쩐 일인가? 우리 주변엔 돌격 태세에 착검한 일본군이 포위하고 있었다. 워커 구두 밑의 여의도 모래가 발을 구르게 했다. 코끼리 콧대 같은 고무관을 제독총에 연결한 험상궂은 방독면을 뒤집어쓴 일본군이 차차 비행기를 중심으로 원거리 포위망을 좁혀오고 있었다. 너무나도 위험한 상황이었다. 이것이 그리던 조국 땅을 밟고 처음 맞은 분위기였다. 동지들은 눈빛을 무섭게 빛내면서 사주경계를 했다. 그러나 아직 기관단총을 거머쥐지는 아니했다. 여의도의 공기가 움직이지 않는 고체처럼 조여들어 왔다. 뿐만 아니었다. 타고 온 C46형 수송기로부터 한 50여m 떨어진 곳의 격납고 앞에는 실히 1개 중대나 되는 군인들이 일본도를 뽑아 든 한 장교에게 인솔되어 정렬해 있었다. 그 앞에는 고급장교인 듯한 자들이 한 줄 또 섰고, 장군 몇 명도 있는 듯했다. 그러나 무엇보다도 8월 18일 한낮의 그 뜨거운 여의도 열기가 우리를 더욱 긴장시켰다. 격납고 뒤에까지 무장한 군인이 대기하고 있었다. 중형전차의 기관포도 이쪽을 향하고 있었다. 환호하는 광복군. [사진= 국사편찬위원회] 비행장 아스팔트 위엔 한여름의 복사열이 그 위기의 긴장처럼 이글대고 있었다. 어느새 우리는 땀에 젖어 있었다. 기막힌 침묵이 십여 분이나 지났다. 그러나 그들은 어떤 행동도 취해 오지 않았다. 마침내 우리가 발걸음을 옮겼다. 우리는 일본군 고급 장교들이 늘어선 쪽으로 한걸음 씩 움직였다. 각자 산개, 조심하라! 누군가가 이렇게 나직하게 말했다. 서해 연안으로 비행기가 고도를 낮출 때 누군가가 유서를 쓰던 일이 이 순간 내 머릿속에서 상기되었다. 일본군 병사들은 우리가 다가서자 의외로 포위망을 풀 듯이 비켜섰다. 우리는 아직 기관단총을 어깨에 멘 그대로였다. 일본군이 길을 열어주자, 그들도 일본군 육군 중장을 선두로 한 장교단이 우리 쪽으로 오기 시작했다. 그가 바로 조선주차군사령관 죠오쯔끼(上月良夫)였다. 쬬오쯔기는 그의 참모장 이하라 소장과 나남 사단장과 참모들을 뒤로 거느렸다. 우리도 좌우로 벌려 섰다. 쬬오쯔기가 「나니시니 이라시따노?(무슨 일로 왔소?)」말문을 열었다. 퍽 야무지게 보였다. 우리는 말 대신 영등포 상공에서 뿌리다 남긴 선전 전단을 내밀어 주었다. 우리의 임무가 일본어와 우리말로 적힌 전단이었다. 거긴 또 우리가 이렇게 들어오게 된 사연도 적혀있었다. 우리는 한 장씩 그 전단을 다른 일본군 장교들에게 나누어 주었다. 쬬오쯔끼는 이를 받아 읽고, "일본은 정전만 한 상태이니 일단 돌아갔다가 휴전 조약이 체결된 다음에 재입국하라"라고 말했다. 그러면서 은근히 위협했다. 자기네 병사들이 꽤 흥분되어 있으니, 만약 돌아가지 않으면 그 신변 보호에 안전책임을 지기가 어렵다는 분위기라고 했다. 이에 이범석 장군이 "네 놈들의 천황이 이미 연합국에 무조건 항복한 사실을 모르느냐? 이제부터는 동경의 지시가 필요 없다는 것을 알아야 한다"라고 맞섰다. 그러나 쉽사리 양보하지 않았다. 옥신각신 말이 몇 번 건너 왔다 갔다. 갑자기 쬬오쯔끼는 한 일본군 대령에게 일을 처리하라고 지시했다. 그러면서 그는 동경서 손님이 오기로 되어 있어 마중을 나와 있던 참이란 말을 하고는 물러가 버렸다" 이범석 장군은 일본군 측에 "조선 총독을 만나 담판 짓겠다'라고 요구했으나 거절당했다. 일본군 무장해제 임무를 띠고 국내로 들어 온 '광복군 국내정진군'은 아무런 소득도 올리지 못한 채 다음 날 8월 19일 14:30분 여의도 기지를 이륙하여 중국으로 돌아갔다. 광복군은 미군정이 시작되고 나서 한참이나 지난 다음에 개인 자격으로 귀국할 수밖에 없었다. 조짐이 좋지 않았다. / 변상문 국방국악문화진흥회 이사장 2025-09-29 08:00

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중국 전기차 주행거리 두배 증가 배터리 개발 [베이징=뉴스핌] 조용성 특파원 = 중국이 에너지 밀도를 두 배 증가시킬 수 있는 전고체 배터리를 개발해 낸 것으로 나타났다. 중국 칭화(淸華)대학 화학공학과의 연구팀은 '음이온이 풍부한 용매화 구조 설계'를 개발해 냈으며, 이를 기반으로 불소 함유 폴리에테르 전해질을 성공적으로 만들어냈다고 중국 관찰자망이 30일 전했다. 해당 연구 성과는 논문 형식으로 국제 학술지인 네이처에 등재되었다. 연구진이 만들어낸 폴리에테르 전해질은 고체이며, 연구팀은 해당 전해질을 사용하여 전고체 배터리를 제작했다. 제작된 전고체 배터리는 604Wh/kg의 에너지 밀도를 기록했다. 이는 현재 리튬 이온 배터리의 에너지 밀도가 150~320Wh/kg인 점을 감안하면 에너지 밀도가 두 배 이상 높아진 것이다. 동일한 무게의 배터리이지만 해당 전해질을 사용한 전고체 배터리는 두 배 이상의 전력을 충전할 수 있는 셈이다. 이론적으로 전기차의 1회 충전 주행 거리가 두 배 증가할 수 있게 된다. 현재 500km가량을 주행할 수 있는 전기차가 1000km를 주행할 수 있게 된다. 해당 전고체 배터리는 안전성 테스트도 통과하였다. 못을 박아도 화재와 폭발이 일어나지 않았다. 또한 120도의 높은 온도의 박스 안에 6시간 동안 방치되었지만, 연소나 폭발이 일어나지 않았다. 또한 500회 이상 충방전을 거치면서도 에너지 저장 용량은 안정적으로 유지되었다. 연구진이 만들어낸 전고체 배터리가 상용화된다면 많은 분야에서 활용이 가능해진다. 전기차의 주행 거리는 두 배 증가하며, 드론의 비행 거리도 두 배 증가하게 된다. ESS(에너지저장장치) 역시 부피당 저장 용량을 크게 끌어올리게 되며 ESS 소형화가 가능해진다. 칭화대 연구진이 개발한 전고체 전해질의 도식도 [사진=네이처 캡처] ys1744@newspim.com 2025-09-30 10:35