[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 이재명 정부의 첫 주택공급 방안이 베일을 벗었다. 공공 주도의 공급 확대와 착공 중심의 공급 성과 관리라는 두 가지 핵심 목표를 설정했다. 중장기적으로 정부의 강력한 주택공급 의지를 피력해 실수요자들의 '내 집 마련' 불안감을 다독일 수 있겠지만, 당장의 공급 부족 문제를 해결할 만한 확실한 방안이 빠졌다는 점은 아쉬운 부분이다.

◆ 착공 기준 관리로 공급 착시 줄여… 전문가 "긍정적"

7일 국토교통부는 2030년까지 5년간 수도권에 총 135만가구 이상의 주택을 착공한다는 내용을 담은 '주택공급 확대방안'을 발표했다. 주택공급의 안정성을 높이기 위해 공공 부문의 역할을 확대하고, 이행력을 대폭 강화하는 것이 목표다.

한국토지주택공사(LH)가 직접 주택사업을 시행한다. 그 동안 LH의 주요 수입원이었던 주택용지 매각에서 민간 건설사와의 협력을 통해 고품질의 공공주택을 공급하는 방식으로 사업 방식을 전환한다. 용적률 상향 등 토지이용도 효율성도 높여 향후 5년 동안 수도권에 총 6만가구를 착공한다.

오랜 기간 사용되지 않거나 과다하게 계획된 상가용지 등은 주택용지로 전환해 1만5000가구 이상의 공급량을 확충한다. 주요 공공택지지구의 적기 분양을 추진하고, 중장기적으로 안정적인 공급이 가능하도록 수도권 내 신규 공공택지 3만가구 발표도 검토한다. 

주거 선호도가 높은 도심 내 유휴부지와 노후시설을 활용해 주택 공급량을 늘린다. 1989년부터 건설된 공공임대주택을 고밀도로 전면 재건축해 2만3000가구를, 위례 업무시설 부지 등 유휴부지도 개발해 4000가구를 각각 공급한다. 재개발·재건축 등 정비사업도 사업속도를 높여 2030년까지 수도권 내 23만4000가구 착공을 추진한다. 1기 신도시 정비사업의 경우 주민제안방식을 전면 도입한다. 공공신탁사 등을 통해 추진 체계를 개선하고 사업 속도도 높인다.

주택사업 추진을 저해하는 규제는 최대한 합리화하고, 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 경색으로 주택사업 동력이 축소되지 않도록 안정적 금융지원도 병행한다. 신축매입임대와 공공지원 민간임대주택을 집중 공급하는 한편, 모듈러 주택도 활성화한다.

투기수요 유입에 따른 주택시장 과열에 정부가 선제적으로 대응할 수 있도록 토지거래허가구역(이하 '토허구역') 지정권자의 범위 확대를 추진한다. 규제지역 내 담보인정비율(LTV)을 현 50%에서 40%로 즉시 축소하고, 유주택자의 전세대출 한도를 2억원으로 하향하는 등 가계대출 관리 기조를 이어가기로 했다.

전문가들은 이번 대책이 '6·27 대출규제'의 집값 안정 효과가 연내 기준금리 추가 인하 가능성, 전세매물 부족 문제 및 월세화 등으로 사그라들기 전 등장했다는 점에서 긍정적이라고 평가한다. 특히 공급 목표치 설정에서 인허가를 기준점으로 삼았던 지난 정부와 달리 착공 물량을 전면에 세웠다는 측면이 강조되는 모습이다.

김윤덕 국토부 장관은 "이전에는 개별 사업들의 단편적 공급 목표를 제시하거나, 체감도 낮은 인허가를 기준으로 공급 계획을 수립해 왔다"며 "현 정부는 착공이라는 일관된 기준에 따라 국민이 선호하는 위치에 충분하고 지속적인 주택공급을 추진할 것"이라고 강조했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "장기적 주택공급 부족 우려의 불식이 필요한 시점에 나온 방안"이라며 "주택 공급까지의 시차 등 부동산 시장의 공급 비탄력성을 고려할 필요는 있겠으나, 주택공급 관리 목표를 인허가에서 착공으로 현실화하며 계획과 준공 시차의 괴리를 줄이는 전략은 수요자의 공급착시를 최소화한다는 면에서 바람직하다"고 말했다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "기존의 민간 중심 공급 체계가 갖는 시장 불확실성, 사업 지연, 수익성 위주의 공급 편중 등의 문제점을 인식하고 공공부문의 역할을 대폭 강화한 점에서 분명한 전환의 의미가 있다"며 "도심 내 다양한 유휴자원의 적극적 활용은 공급 기반의 다각화라는 측면에서 긍정적이며, 착공 기준 관리로 공급 목표를 재설계한 것은 실효적 공급 의지를 반영한 조치로 보인다"고 설명했다.

◆ 당장 집값 잡을 묘책은 '글쎄'… 비선호 지역 편중이란 한계도

관건은 실행력과 속도다. 최초 목표대로 투기 수요를 줄이면서도 공급 물량은 늘리고, 강력한 규제는 유지하겠다는 세 가지 측면의 조화가 정책의 성패를 가르는 핵심 요소가 될 것이란 의견이 지배적이다.

LH 직접 시행은 부동산 상품의 공급 비탄력성을 고려할 때 공공주도의 수도권 주택 공급 속도를 높이겠다는 전략으로 풀이된다. 분양가상한제 적용으로 고분양가 부작용을 일부 줄이면서 실수요자들이 접근 가능한 가격대의 아파트 공급도 많아질 전망이다.

LH 직접시행의 궁극적 사업 목표에는 공급물량 증대뿐 아니라 주택 가격 인하를 어느 정도로 이끌어낼 수 있을지도 추가돼야 한다는 지적이 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "LH 직접 시행의 경우 100%를 민간 건설사에 외주처럼 준다는 것인지, 지금처럼 LH 직원이 현장에서 관리 역할을 하는지 여부에 따라 요구되는 역량이 달라진 점에 유의해야 한다"며 "고령화와 인구 감소로 신규택지를 통한 주택공급 수요가 작아질 수 있는 수십년 뒤에도 이러한 구조로 사업을 진행할 수 있을지도 고민할 필요가 있다"고 말했다.

양 위원은 "공공주도 방식은 빠른 인허가나 부지확보 측면에서 유리할 수 있지만 민간 건설사 참여 없이는 브랜드, 설계·품질, 분양 마케팅 등에서 경쟁력이 약화될 수밖에 없다"며 "수요자 입장에서는 자산가치 보전 및 생활 편의성이 확보되지 않으면 실수요 흡수로 이어지기 어렵다"고 지적했다.

송승현 도시와경제 대표는 "민간의 경기순응적 공급 사이클을 보완하고 개발이익을 공공이 환수할 수 있어 장기적으로는 의미가 있다"며 "그러나 LH의 재무여력, 공사비 상승, 보상·인허가 지연 같은 현실적 제약으로 단기간 체감 효과는 제한적"이라고 말했다.

노후 공공청사·임대주택·학교 부지 활용 등의 방안은 공급 잠재력을 키울 수 있고, 변화되는 인구 및 사회구조에 발맞춘 정책이라는 주장이 제기된다. 종전 유휴부지를 활용하는 방안이 등장했을 때와 마찬가지로 실제 사업화까지 걸림돌이 많다는 게 문제다. 주민 협의, 도시계획 변경, 예산 문제 등 복잡한 절차가 남아 있기 때문에 속도감 있는 실행력이 관건이다.

김효선 NH농협은행 WM사업부 ALL100자문센터 부동산수석위원은 "도심 재정비 사업에 관해선 재건축초과이익환수제나 분양가 상한제 등의 추가적인 정책은 부재한 상황이라 추가 대책이 또 나올 수 있다"며 "주택 공급이 실질적인 효과를 얻기 위해서는 사업성이 핵심이므로 정부의 세부적인 정책 실행과 속도에 따라 시장의 체감 효과는 크게 달라질 것"이라고 내다봤다.

송 대표는 "도심 핵심 입지 공급 확대에는 효과가 있겠지만 이주·정착 비용과 공공기여·사업성 균형이 속도를 좌우할 것"이라며 "1기 신도시 정비나 민간 규제 완화 또한 정체된 구역의 착공 전환을 도울 순 있으나, 실제 공급 증가는 2027년 이후 본격화될 전망"이라고 말했다.

이번 정책이 공급 물량의 양적 확대에는 기여하겠으나 실제 수요층이 몰리는 강남3구(강남·서초·송파구)와 마·용·성(마포·용산·성동구) 등 수요를 흡수하기에는 한계가 뚜렷하다는 비판의 목소리도 높다. 김인만 김인만경제연구소 소장은 "최근 직접 시행을 거의 하지 않은 LH가 사업에 나서야 한다는 부담감과 시장 수요자들의 선호도가 떨어지는 이른바 '주공' 아파트로 현재의 불안 심리를 잠재울 수 있을지 의문"이라며 "전국 집값 상승세를 주도하고 있는 이른바 '한강벨트'인 고가 아파트 시장 안정에는 도움되지 않을 것"이라고 말했다. 

양 위원은 "공급 물량의 상당 부분이 비강남권이나 수도권 외곽 도심 유휴부지, 공공청사 등 비선호 지역 기반의 개발계획에 집중돼 있고 선호 지역의 수요를 직접 흡수할 수 있는 인센티브 설계나 제도개편은 부재하다"며 "이들 지역의 집값 상승세를 잡거나 '똘똘한 한 채' 현상이 옅어지는 것은 무리"라고 꼬집었다.

규제지역 LTV 축소 등의 금융 추가 규제의 경우 이미 주택담보대출이 꽉 잡혀 있어 체감되는 부분은 크지 않을 것으로 판단된다. 장기적으로는 필요할 수 있지만 이번 정책에서 확언한 대로 공급 속도를 높이지 않으면 오히려 월세 전환이 빨라지는 부작용이 나타날 수 있다.

김 위원은 "6·27 규제로 인해 규제지역의 평균 아파트 매매가격을 기준으로 한 실질적 LTV는 20~40%로 체감되는 상황"이라며 "추가 규제가 시행되면 서민층 부담이 늘어날 가능성도 있어 공급 효과가 체감되기 전까지의 서민 주거 안정 장치를 병행하는 세밀한 접근이 필요하다"고 말했다. 

이 위원은 "레버리지 사용을 보다 제한하겠다는 것으로 시장거래를 활성화한다는 전 정부 방침과 반대되는 정책 기조"라며 "앞으로의 정책 방향 또한 규제 완화보다는 강화로 가닥이 잡힐 것"이라고 말했다. 

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