신축매입임대 5년간 14만 가구 공급…비(非)아파트 기금 지원 확대
[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 민간부문의 원활한 주택공급을 유도하기 위해 통합심의를 시행해 인허가기간을 단축하고 주택사업자의 부담을 완화한다. 주택도시보증공사(HUG)의 건설사업 관련 보증공급 규모를 100조원으로 확대하고 PF대출 보증한도를 총사업비의 70%로 늘린다. 또 신축매입임대 주택을 2030년까지 수도권에서 14만 가구 착공한다.
7일 국토교통부 발표한 '주택공급 확대방안'에서는 이같은 내용의 '민간 주택공급 여건 개선' 조치가 담겼다.
먼저 주택건설사업의 인허가 제도를 개선한다. 개별심의에 장기간 소요되는 교육환경·재해영향·소방성능평가를 주택법상 통합심의대상으로 포함해 심의 기간을 단축한다. 현행 지자체 자율로 정하고 있는 용도지역간 변경시
(예:주거→상업지역 등)기반시설 기부채납 부담률의 상한선을 새로 규정한다. 현행 규정에 따른 용도지역 내 변경 시 기준부담률(대지면적의 8%)에 최대 10%p 추가 부과가 가능하다.
환경영향평가시 실외 소음기준도 주택법령의 소음기준에 따를 수 있도록 합리화한다. 현행 규정에서 주택사업자는 환경법령상 실외소음 기준을 따라야한다. 하지만 정부는 추가적으로 모든 공공주택 사업은 면적에 관계 없이 주택법령상 소음기준만 고려해 평가할 수 있도록 특례를 마련한다는 방침이다.
학교용지와 관련해 기부채납 부담이 완화된다. 햔행 법령에서는 300가구 이상 공동주택 건설시 사업자는 학교용지부담금으로 분양가의 0.4%를 내야하며 학교용지 조성·공급을 의무화하는 규정만 있다. 하지만 인허가 시 ▲학교용지부담금 ▲학교용지 조성·공급 이외에도 '학교용지법'상 근거 없는 과도한 기부채납을 요구하는 사례가 발생하고 있다. 이에 정부는 합리적인 기부채납 기준 마련을 위해 교육부 가이드라인을 개선하고 '학교용지 확보 등에 관한 특례법' 상 불필요한 기부채납 제한 등의 규정을 마련할 방침이다.
부동산 PF 경색에 따른 주택공급 위축 해소를 위해 공적보증 공급을 확대하고 이를 토대로 원활한 자금 조달을 지원한다. 이를 위해 현행 연 86조원 규모인 HUG의 건설사업 관련 보증 공급규모를 연 100조원 규모로 확대한다. PF대출보증한도를 총사업비의 50%에서 70%로 상향하고 시공사 도급순위 기준을 폐지한다.
분양저조,공사비인상등으로분양대금을 받아 공사비를 조달하기 어려울 경우 PF대출보증을 통해 공사비를 추가 지원한다. 이에 따라 총사업비 70%이내까지 지원한다는 방침이다.
민간 소유 공공택지에 대한 금융지원을 강화한다. 수도권 공공택지 중 LH가 매각한 민간 소유 주택용지의 조기 착공ㆍ
분양을 유도하기 위해 미분양 매입확약 및 금융 인센티브 등을 제공하는 것이다. 대상은 2기 및 3기신도시 등 수도권공공택지에서 민간사업자에 기매각된 주택용지 총 2만3000가구(최대 17조8000억원규모)다.
대상 택지중 2026년까지 착공하는 경우 미분양 매입확약을 제공한다. 매입가격은 미분양률에 따라 평균 분양가에 85～89%까지 차등적으로 지급된다. 내년 상반기까지 조기착공을 할 경우 85%에서 단지 규모(500가구 이상)에 따라 1%p씩 가산된다.
조기 착공을 위한 금융 인센티브가 제공된다. 먼저 금융비용 절감 부문에선 공공택지내 조기착공(계약후18개월 이내)이 가능한 사업자를 대상으로 인허가까지 토지대금 납입을 이연해 중도금부담을 절감할 수 있도록 했다. 다만 조기착공 조건 불이행 시 중도금 이자를 회수하며 이는 연체가산금으로 산정한다. 또 수도권 공공택지에서 인허가후 6개월내 분양이 공고되는 사업에 대해 HUG 보증료가 PF대출 보증 5%, 분양보증 3% 씩 올연말까지 한시 할인된다.
신축매입임대 공급을 확대해 단기적 공급효과를 높인다. 오피스텔, 도시형생활주택 등 신축매입으로 2030년까지 수도권에서 14만가구 착공을 추진한다. 안정적 공급을 위해 수도권 약정물량 비중을 매년 80%까지 확보하고 서류심사시 대중교통접근성 등 입지평가기준도 강화한다. 또한 그동안 입지평가에서 제외됐던 수도권도 일반·청년·신혼 등 유형별 입지 선호요소를 평가기준에 반영해 선호도 높은 주택을 중점 매입키로 했다.
신축매입임대사업 활성화를 위해 인센티브가 지급된다. 토지 소유권 확보시 토지선금이 지급되며 초기 착공시 매입대금을 선지급한다. HUG 도심특약보증한도를 상향해 총사업비(매입대금의 85%)의 80~90%(수도권 90%, 지방 80%)를 보증하며 공공주택사업자에 대한 정부지원금 지급시기를 현행 3년에서 2년으로 단축한다.
공실상가와 업무시설 같은 활용되지 않고 있는 비주거시설을 주거시설로 활용한다. 국토부는 내년 2월까지 도심내 공실상가, 업무시설 등의 용도변경으로 신속하게 주택을 공급할 수 있도록 제도개선 방안을 마련키로 했다.
수도권에서 건설 중인 생활숙박시설 약 1만실에 대해 주거용 오피스텔로 용도전환을 지원해 실수요자를 위한 주거시설을 확충한다. 국토부는 생숙의 오피스텔 용도변경을 위한 복도폭 완화 가이드 라인을 마련한 바 있다. 이와 함께 짧은 공기(工期)로 신속한 공급이 가능한 모듈러 주택 공급을 활성화한다.
비(非)아파트 주택에 대한 주택도시기금 지원을 확대한다. 이에 따라 분양 및 임대 다가구주택·오피스텔에 대해 건설자금 사업자 대출금리를 20～30bp 인하하고 대출한도를 2000만원 상향한다. 이 조치는 단기적 공급위축에 대응하기 위한 것으로 2027년말까지 한시적용된다.
수도권 공공지원 민간임대 공급이 확대된다. 자금조달 애로 등으로 착공 지연 중인 공공지원 민간임대 사업장을
대상으로 기금출자를 통해 2030년까지 수도권에서 2만1000가구를 착공한다. 최근 5년간(2020~2024) 수도권 공공지원 민간임대 착공물량은 1만6000가구로 연평균 3200가구가 공급되고 있다.
정부는 예산범위에서 보다 많은 사업장에 출자를 지원할수있도록 사업장 선별시 공급효과를 반영하는 등 출자 심사 효율화도 병행한다. 이를 위해 LH 공공택지를 활용한 '택지공모형'은 공급속도 제고와 개발이익 환수 등을 위해 기금 단독 출자에서 기금 및 LH가 공동출자하는 방식으로 개편된다.
단기적 집중공급을 위해 향후 5년간 물량 목표 2만1000가구 중 절반 수준인 1만 가구를 향후 2년간 집중공급한다는 방침이다.
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