[서울=뉴스핌] 송현도 기자 ="신촌역 부근은 대학가이면서 서울의 주요 업무지구와도 멀지 않아 2030 대학생 및 사회초년생에게 지리적 이점이 있습니다. 서울을 순환하는 2호선을 포함한 다수의 지하철역이 있어 대중교통만으로도 주요 업무지구로 이동하기에 용이합니다."

서울 마포구 '맹그로브 신촌'에서 만난 맹그로브 운영사 엠지알브이(MGRV) 관계자는 유독 신촌에 기업형 임대주택, 즉 코리빙(Co-living)이 몰리는 이유에 대해 이렇게 말했다. 신촌역 인근은 맹그로브를 비롯해 SK디앤디(D&D)가 운영하는 '에피소드 신촌'까지 들어서는 등 기업형 임대주택의 격전지나 다름없다. 상대적으로 1인 가구 수요가 많고 활동이 많은 2030세대 인구가 많은 데다, 신촌에 오랫동안 형성된 원룸촌이 노후화되면서 세련된 주거 공간에 대한 요구가 커졌기 때문이다.

코리빙은 1970년대 코하우징(Co-Housing)을 모태로 하며, 2015년 영국 '더 컬렉티브(The Collective)'가 런던에 코리빙 하우스를 열면서 세상에 알려진 공동 생활 주택이다. 셰어하우스와는 달리 공용 공간이 층별로 분리돼 있고 호실별로 세탁기, 주방 등이 배치돼 개인 공간이 보호된다는 것이 특징이다.

국내에서는 SK디앤디 계열의 '에피소드', 신영 계열의 '지웰홈스' 등 대기업 기반 사업자들이 시장을 주도하는 가운데, 홍콩계 '위브리빙(Weave Living)', 싱가포르계 '코브(Cove)' 같은 글로벌 기업들의 진출도 활발해지고 있다. GIC, KKR, 캐나다 연기금(CPPIB) 등 세계적인 투자 기관들도 국내 운용사와 손잡고 서울 코리빙 시장에 적극적으로 자금을 투입 중이다.

◆ 높은 보증금·집주인 갑질에 '질렸다'…외국인도 'OK'

맹그로브 역시 이 같은 코리빙 주택 중 하나다. 코리빙 하우스는 직주근접을 기반으로 직장인, 대학생, 유학생을 주요 타깃으로 삼아 대학가 근처에 집중적으로 공급되고 있다.

지난 3일 찾은 맹그로브 신촌의 커뮤니티 시설 '멤버스 라운지'에서는 공부하는 대학생들을 쉽게 찾을 수 있었다. 특히 외국인 유학생들도 건물 곳곳에서 마주칠 수 있었다. 실제 맹그로브에 따르면 코리빙 임차인은 여성(68%)이 남성(32%)보다 많았으며, 20대(74%)와 30대(20%)가 전체의 94%에 육박했다. 또한 외국인 비율이 25%에 달해 4명 중 1명이 외국인이었다.

코리빙에 특히 외국인 임차 수요가 많은 이유는 한국 특유의 높은 보증금을 외국인들이 감당하기 어렵기 때문이다. 부동산 정보 플랫폼 다방에 따르면 지난 7월 기준 서울 지역 연립·다세대 원룸의 평균 월세는 73만원(보증금 1000만원 기준), 전세 보증금은 2억1223만원에 달했다.

단기 임차 수요가 높은 외국인 입장에서는 부담하기 어려운 금액이다. MGRV 관계자는 "기업형 임대주택의 월세 보증금(예치금)은 300만~500만원 선으로 상대적으로 낮게 설정돼 있다"며 "중개수수료 없이 계약 및 재계약이 가능하다는 점도 장점"이라고 설명했다.

소수의 주택을 보유한 개인 임대인이 80% 이상을 차지하는 한국의 임대주택 구조상 임대인과 원활히 소통하기 어려운 점도 문제다. 이러한 구조는 주택 관리 서비스의 품질이 일정하지 않고, 수리 책임 등을 둘러싼 임대인과 임차인 간 분쟁을 유발하기도 한다. 실제 서울 강서구 한 원룸에 거주하는 조모(26) 씨는 "최근 도어락 교체 비용을 두고 임대인과 심하게 다퉜다"며 "설치한 지 10년이 지난 도어락임에도 임대인이 교체 비용을 부담하지 않겠다고 해 울며 겨자 먹기로 교체할 수밖에 없었다"고 토로했다.

특히 외국인의 경우 임대차 계약부터 난관에 부딪히는 경우가 다반사다. 반면 기업형 임대주택은 계약서에 영문을 기본으로 제공하며, 주거 공간 안내에도 한국어와 영어를 병기해 편리한 환경을 제공한다.

또한 신촌에 위치한 최신 기업형 임대주택은 에어컨, 냉장고, 침대 등 가구와 가전이 완비된 풀퍼니시드(fully-furnished) 옵션을 기본으로 제공한다. MGRV 관계자는 "개인 공간에 맞춤 제작 가구와 풀옵션을 제공하고 있다"며 "이러한 주거 옵션이 초기 비용 부담을 줄여 진입 장벽을 크게 낮추는 요인"이라고 설명했다.

◆ "외로움은 그만"…커뮤니티·역세권 장점 업고 '쑥쑥'

커뮤니티 시설을 기반으로 한 코리빙 주거 문화도 사회적 교류를 중요시하는 2030세대에게 장점으로 작용한다. 고급스럽게 꾸며진 공유 공간(라운지, 피트니스, 시네마룸 등)과 다양한 커뮤니티 이벤트가 도시 생활의 외로움을 해소하고 새로운 인적 네트워크 형성의 기회를 제공하는 것이다. MGRV 관계자는 "매월 다양한 주제의 커뮤니티 프로그램이 수시로 운영된다"며 "시네마룸에서 롤(LOL·E스포츠) 결승전을 같이 보거나 명절에 떡국을 끓여 먹고, 반찬 만들기 모임을 하는 등 자유롭게 교류할 수 있다"고 설명했다.

사회초년생이 주를 이루는 청년 세대가 쉽게 직장과 학교로 오갈 수 있는 역세권에 있다는 것도 장점이다. '에피소드'의 경우 성수, 강남, 서초, 수유, 신촌, 용산 등에 있으며, '맹그로브'는 숭인, 신설, 동대문, 신촌에서 운영 중이다.

이 같은 장점에 힘입어 기업형 임대주택 시장은 꾸준히 성장하고 있다. '알스퀘어 2025 코리빙 리포트'에 따르면 서울의 코리빙 공급은 2016년부터 2024년까지 9년간 약 4.8배 증가했으며, 특히 팬데믹 시기인 2021년부터 가파른 증가세를 보였다. 임대차 계약 건수 역시 2024년에 전년 대비 29% 늘어나며 높아진 수요를 증명했다.

◆ "월세 90만원은 부담"…'서비스'로 한계 넘는다

이에 따라 코리빙 운영 기업들의 성장세도 주목된다. MGRV의 경우 지난해 매출액 255억원, 영업이익 50억원을 기록했다. MGRV 관계자는 "전 지점 연평균 95% 이상의 객실 점유율(OCC Rate)을 유지하고 있으며, 공실 대비 대기 수요는 평균 10배 이상"이라고 설명했다. '에피소드 신촌'을 운영하는 SK디앤디 역시 평균 90%에 달하는 높은 입주율을 기록하며 안정적인 현금 흐름을 창출 중이다. SK디앤디 관계자는 "올해 2분기 영업이익은 335억원으로 전 분기(71억원) 대비 371.8% 증가했고, 전년 동기(16억원)와 비교해 대폭 개선됐으며, 부채비율은 164% 수준"이라고 설명했다.

이들 코리빙 주택은 저출산·고령화에 맞춰 시니어 임대 주거 시장에도 발을 들이는 중이다. 한국은 올해 65세 이상 인구가 전체의 20%를 넘는 '초고령사회'에 진입하는 등 세계에서 가장 빠른 고령화 속도를 보이고 있다. 관련 고령친화산업 시장 규모는 2030년 168조원에 이를 것으로 전망된다.

이에 발맞춰 코리빙 기업들도 새로운 주거 구조를 계획 중이다. MGRV 관계자는 "생애주기별 주거 수요와 라이프스타일 변화에 맞는 비즈니스 로드맵을 보유하고 있으며, 시니어 하우징도 구상하고 있다"며 "현재는 컨소시엄 형태로 은평진관PFV에 참여하고 있다"고 설명했다.

높은 임대료는 이들 주거의 한계점으로 꼽힌다. '알스퀘어 2025 코리빙 리포트'에 따르면 2023년에서 2024년 사이 서울 전체 코리빙의 중위 월 임대료는 90만원으로 조사됐다. 지역별로는 강남·서초(GBD)가 144만원으로 가장 높았고, 성동구(125만원), 마포구, 도심(CBD), 영등포구 순이었다. 대부분 지역에서 코리빙은 오피스텔보다 높은 임대료를 형성했으며, 특히 용산구의 경우 전용면적(㎡)당 임대료가 오피스텔보다 최대 2.6배 비쌌다.

다만 이는 제공되는 서비스를 통해 보완이 가능하다는 것이 기업들의 입장이다. 조금 더 비싸더라도 질 높은 주거 환경을 원하는 수요가 여전하다는 것이다. SK디앤디 관계자는 "기업이 통째로 운영하기에 입주부터 퇴거까지 편리할 뿐만 아니라 신뢰도를 가질 수 있다"며 "개인실 외에 라운지, 피트니스 등 각종 공용 공간을 이용할 수 있어 실질 사용 공간이 확장되는 효과가 있고, 룸클리닝, 보안 등 생활 편의 서비스도 제공된다"고 설명했다.

MGRV 관계자 역시 "맹그로브 코리빙은 1~2인 가구가 원하는 방식으로 살 수 있는 주거 환경 조성을 위해 공간뿐만 아니라 서비스, 커뮤니티까지 결합한 주거 솔루션을 제공하고 있다"며 경쟁력이 있다는 점을 피력했다.

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