[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 이사를 온 지 3년이 다 되어도 준공승인을 얻지 못해 집을 팔고 싶어도 자유롭게 재산 처분을 하지 못하는 이들이 증가하고 있다. 이런 상황에서 층간소음 규제 강화를 위한 준공승인 미허가가 법제화되면 준공승인을 받지 못해 쩔쩔매는 신축 입주자가 늘어날 것으로 보인다.

준공승인 미뤄진 서울 주요 정비사업지. [그래픽=김아랑 미술기자]

◆ "2년 넘게 살았는데 아직 공사 중"… 개포·흑석 신축 단지 '진땀'

18일 정비업계에 따르면 서울 강남구 '디에이치퍼스티어아이파크'(개포주공1단지 재건축)는 지난달 강남구청으로부터 부분 준공승인을 받았다. 2023년 11월 입주 이후 약 2년 만에 재산권 행사 제한에서 일정 부분 자유로워진 셈이다.

이 단지는 입주 이후부터 법적으로 사용승인 상태였다. 사용승인이란 공사가 아직 덜 끝났더라도 수도, 전기, 하수 등 생활·안전 필수요건을 갖췄다면 입주는 허용하는 제도다. 가구별 공사가 완료된 경우 지방자치단체는 통상 입주 지연 대란을 피하기 위해 사용승인을 내준다.

준공승인은 건축물이 완공된 후 사용을 위해 거쳐야 하는 절차로, 이 단계가 마무리돼야 등기가 가능하다. 준공승인을 못 받으면 집을 팔더라도 등기할 수 없어 입주권 형태로 거래되는 등 입주자 재산권에 큰 제약이 따를 수 있다. 대부분의 금융기관이 담보가치 확정이 가능한 준공승인을 기준으로 주택담보대출 등 융자를 실행하기에, 일부 입주 예정자는 대출이 막혀 잔금을 못 치르기도 한다.

준공승인을 받지 못한 가장 큰 이유는 우수관로와 소공원 시설물 등의 공사가 아직 끝나지 않았기 때문이다. 해당 공사는 내년 12월 마무리될 예정이다. 6702가구의 초대형 단지인 만큼 미등기에 대한 주민 불편이 끊이지 않았다. 한 입주민은 "이사하고 2년이 넘도록 등기가 안 돼 집을 파는 건 고사하고 입주권 매물 자체가 거의 없었다"며 "조합원은 물론이고 일반분양 입주자들도 불만이 많았다"고 말했다.

강남구청 관계자는 "구와 조합은 잔여 공사에 대한 협약을 체결하고 공사대금을 예치한 상태"라며 "현재 공사가 미완료된 우수관 등은 이번 준공 범위에서 제외됐다"고 말했다.

1772가구 규모 서울 동작구 '흑석자이'(흑석3구역 재개발) 또한 비슷한 문제를 겪었다. 이 단지는 입주 직후 커뮤니티센터와 하수박스 등 공사가 2023년 2년 입주 전까지 끝나지 않았다. 인근 흑석9구역 재개발('디에이치 켄트로나인') 사업지 사이 껴있는 초등학교·유치원 부지에 포함된 도로 정비가 늦게 마무리된 것도 하나의 원인으로 꼽혔다. 흑석9구역 거주민들의 이주를 기다리느라 착공이 미뤄져서다.

동작구청은 지난달 19일 이 단지 공공주택과 도로·공원·공공공지·사회복지시설·학교 등의 준공인가를 승인·고시했다. 사업시행계획대로 공사가 완료됐다는 의미다. 하지만 소유권이전등기를 마무리하려면 할 일이 하나 더 남았다. 조합 내 현금청산 대상자 4명이 있어서다.

정비사업 조합이 현금청산 대상자의 부동산을 취득하려면 소유주와 보상금을 협의하거나, 소유주가 요청한 경우 지방토지수용위원회 수용재결을 거쳐야 한다. 서울시 지방토지수용위원회는 이들 소유 부동산의 수용 결정을 내렸다. 조합은 현금청산 대상자를 대상으로 44억1100만원의 손실보상금을 공탁한 다음 최대한 빨리 소유권이전등기를 마칠 방침이다.

두 단지 입주민들은 개별등기 완료 시점을 간절히 기다리고 있다. 등기를 마친다고 집값이 무조건 오른다는 보장은 없지만, 분양권과 입주권 거래로만 파악됐던 시세를 등기 후 파악할 수 있게 되면서 매매가가 훌쩍 뛰는 경우가 많기 때문이다.

준공 미승인 상태의 정비사업 단지는 매입을 하더라도 등기를 못 하기에 매물 자체가 많지 않다. 입주권 형태로만 거래해야 하므로 매수 희망자의 경계심이 큰 탓이다. 송승현 도시와경제 대표는 "신축 아파트를 중심으로 입주권 프리미엄이 과도하게 붙으면 추후 가격 하락으로 이어질 수 있다는 우려가 생겨날 수 있다"고 말했다.

◆ 층간소음 기준선 넘기면 준공승인 불가?… 개정법 통과 가능성 있나

정비사업 단지 준공승인이 늦어지며 입주민의 개별등기가 지연됨에 따라 발생한 손해에 대해서는 손해 발생 주체별로 배상책임이 인정될 수 있다. 시공사의 귀책사유가 있어 공사 등이 제대로 진행되지 않았다면 시공사에게, 조합 운영상 미비가 있었다면 조합에게 각각 집단 손해배상을 할 수 있다. 앞서 조합이 소유권이전등기를 미뤄 2년 이상 등기가 지연된 사건에서 법원은 조합으로 하여금 조합원에게 배상금 734만을 지급하라고 판결한 바 있다.

한 법조계 관계자는 "등기가 안 돼 집이 묶여 있는 동안 재산권을 마음대로 행사하지 못한다는 점을 고려하면 턱없이 적은 금액"이라며 "세금이나 대출 이자 등까지 감안했을 때 등기 지연의 손해는 더 커진다"고 꼬집었다.

올 1월 국회 국토교통위원회 소속 권영진 국민의힘 의원이 발의해 현재 국회에 계류 중인 '주택법' 개정안이 국회 문턱을 넘으면 준공 미승인 단지는 더욱 늘어날 전망이다. 아파트 준공 전 성능검사에서 층간소음이 기준치에 미달하면 보완시공이 의무화하고, 기준치에 도달할 때까지 준공을 불허한다는 내용을 골자로 한다. 

이는 2023년 국토교통부가 발표한 '층간소음 해소방안'의 근거법이 될 방침이다. 신축 아파트 건설 시 충격음 49데시벨(dB) 이하 기준을 준수하지 못하면 준공승인을 내주지 않는 것을 주된 내용으로 한다. 시공사는 보완시공을 의무화해야 하고 손해배상시 대국민 정보공개도 이뤄진다. 현재 성능검사 기준 미달 시 사업주체는 보완시공과 손해배상 중 선택할 수 있다.

건설업계는 공사비 상승 문제와 더불어 건설업체들의 층간소음 관련 설계와 연구 용역·개발 등의 미흡성에 대해 고려하지 않은 정책이라며 일제히 반기를 들고 있다.

한 건설업체 관계자는 "시멘트 가격 등 원자재 가격과 인건비 상승으로 천정부지 오른 분양가가 뜨거운 감자인데 층간소음 대책까지 시행되면 큰 폭으로 인상될 것"이라며 "명확한 가이드라인 없이 기준만 있고 미충족 시 페널티가 발생하면 건설업체들이 제반 비용을 늘리게 되고 이는 분양가 상승으로 이어질 것"이라고 말했다.

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