[서울=뉴스핌] 한태봉 전문기자 = 건설사들이 도미노처럼 쓰러질 수 있다는 '4월 위기설'이 확산되고 있다. 지난 3년간의 고금리 정책과 부동산 시장 침체로 대부분의 건설사들 누적된 위험이 곧 터질 것이란 분석이다. 금융권에서는 건설사 부도가 이어지겠지만 금융시장을 위협할 수준은 아니어서 과도한 불안감을 경계하는 분위기다.

금융권은 건설사 부실이 금융시장 건전성을 훼손하는 시나리오를 만들고, 건설사 규모에 따라 3가지로 나눠 위험도를 보고 있다. 금융사가 신용보강을 해준 대형 건설사는 부도 리스크를 낮게 본다. 부실시 금융권 피해가 클 것으로 가장 걱정하는 대상은 중견 건설사다. 금융사가 신용보강을 해주지 않았기 때문에, 중견 건설사가 잇따라 부도나면 금융손실이 커서다. 하지만 중견 건설사는 금융권의 신용보강 대체제로 부동산신탁사를 통한 책임준공을 택해 안정성이 확보됐고, 의외로 건전성도 개선됐다. 문제는 중소형사로 이들은 금융사의 신용보강과 부동산신탁사의 책임준공이 없어, 대규모 부실가능성에 노출돼 있다.  

◆ 건설사 4월 위기설 현실화 될까

건설사 위기의 분수령은 12월 결산법인 사업보고서가 나오는 4월이다. 결산 이후 예상보다 재무제표가 나쁘게 나온 건설사들은 신용평가사들의 등급 하향이 예상된다. 이럴 경우 조달금리 폭등은 불가피하다. 최악의 경우 대환대출이 막히면서 파산이 불가피하다는 게 4월 위기설의 실체다.

대우조선해양건설의 경우 2022년 법정관리 신청 후 지난해 회생절차를 졸업했음에도 스카이아이앤디가 경영권을 포기하면서 다시 법정관리가 진행된 케이스다. 3월에는 벽산엔지니어링(180위)도 법정관리에 들어갔다. 올해뿐 아니라 작년에도 30여개의 건설사가 법정관리를 신청해 건설업계의 위기감은 크다.

일반적으로 대형 건설사는 시공능력순위 '1~20위', 중견 건설사는 시공능력 순위 '21~50위', 중소형 건설사는 시공능력 순위 '51위 이하'로 분류한다. 따라서 현재 가장 위기에 처한 건설사들은 시공 능력 순위 51위 이하의 중소형 건설사들이다.

한국신용평가 여윤기 수석연구원은 보고서에서 "저조한 지방 부동산경기와 원가부담 등을 고려할 때, 상당 수의 중소형 건설사가 유동성위험에 노출돼 있을 것으로 추정된다"고 밝혔다. 또 "중소형 건설사의 실질적인 부실위험 수준은 재무제표의 재무수준 대비 높을 것"이라고 강조했다.

◆ 부동산 대출 많은 금융사들 전전긍긍

부동산 개발 관련 대규모 대출을 의미하는 'PF(프로젝트파이낸싱)'도 문제다. 한국신용평가의 '중소형 건설사 부실위험이 제2금융권 부동산PF에 미치는 영향' 보고서에 따르면 건설사의 신용위험이 부동산PF에 미치는 영향은 두 가지 유형이다.  

첫번째는 건설사가 공사를 진행 중인 상황에서 신용위험이 발생해 공사진행에 차질이 생기는 경우이다. 두번째는 부동산PF에 건설사가 신용보강(채무인수, 자금보충 등)을 제공했으나, 건설사의 신용위험 발생으로 제공한 신용보강의 효력이 약화되는 경우이다.

이 경우는 신용보강이 주로 신용도가 우수한 대형 건설사(시공능력 1~20위)를 중심으로 이뤄져 신용위험이 낮다는 분석이다. 또 아예 신용도가 낮은 중소형 건설사(시공능력 50위권 밖)가 시공사로 참여한 PF에 대해서는 부동산신탁사의 책임준공을 적극 활용됐다.

부동산신탁사라는 뒷배가 있으니 대출을 진행한 금융기관 입장에서는 오히려 부실 위험이 낮다. 따라서 금융기관 입장에서 가장 PF 부실위험이 높은 쪽은 의외로 '중소형 건설사'가 아닌 '중견 건설사(시공능력 21~50위)'가 될 수 있다는 우려다.

중견 건설사는 대형 건설사와 마찬가지로 건설사 신용도에 의존하는 경향이 컸기 때문이다. 또 중견 건설사 그룹에 포함된 건설사 수가 적은 점을 고려하면 분산효과가 낮아 개별 회사 대출 집중도가 크다는 점도 리스크 요인이다.  

◆ 상장 중견 건설사 2024년 실적 우려와 달리 양호

하지만 우려와 달리 '뉴스핌'의 전수 조사 결과 증시에 상장된 '중견 건설사'들의 2024년 실적은 대체로 양호했다. 시공능력 21-50위권 중견 건설사(상장기업)의 2024년 재무정보는 주주총회를 앞두고 이미 대부분 공개된 상태다.

상장 중견 건설사 중 가장 시총이 큰 태영건설은 부동산 경기침체 여파로 지난 2023년말에 워크아웃을 신청했다. 증시에서도 관리종목으로 분류돼 있다. 태영건설은 2023년말 결산결과 자본 잠식 상태였다. 영업이익도 무려 4045억원의 적자를 기록했었다.

하지만 2024년 결산 결과 영업이익은 192억원 흑자로 전환됐다. 부채비율은 728%로 높지만 전년도보다 상당히 개선된 상태다. 워크아웃의 긍정적인 효과가 조금씩 나타나고 있다.

일반적으로 건설 업계의 적정 부채비율은 200% 내외다. 2024년 결산 결과 상장 중견 건설사 중 부채비율이 200%를 넘는 건설사는 이미 워크아웃 상태인 태영건설 외에 동부건설(265%)과 SGC E&C(310%) 등 2곳에 불과하다. 나머지는 부채비율이 200%에 못 미친다. 영업이익도 우려와 달리 증가한 건설사도 많다.

하지만 상장 건설사가 아닌 비상장 중견 건설사들의 2024년 재무정보는 4월에 발표된다. 또 최근 줄줄이 법정관리에 들어가고 있는 시공능력 51위권 이하의 중소형 건설사들 재무정보 역시 4월에 공개된다. 이에 대해 우려하는 시각이 크다.

특히 PF 대출을 통해 진행되는 건설 프로젝트에서 미분양이 발생하면 연체율이 급증하게 된다. 이럴 경우 3월말의 부동산 PF 사업성 평가에서 만기 연장에 실패할 수 있다. 결국 부도로 이어지면 해당 건설사뿐 아니라 PF 대출이 많았던 '제2금융권'에 미치는 충격도 상당할 전망이다.

◆ 건설업 불황 여파로 건설사 주가 하락세

건설업을 주력으로 한국 증시에 상장된 중견 건설사(시공능력순위 21~50위권)들의 시가총액을 살펴보면 일부 종목 외에는 규모가 작다. 따라서 4월 위기설이 현실화된다 해도 증시에 미치는 영향은 제한적이다. 물론 나비효과로 인해 금융기관들의 부실이 동반 급증할 경우 이야기는 확 달라질 수 있다.

중견건설사 중 시가총액이 가장 큰 종목은 7400억원의 태영건설이다. 태영건설은 '데시앙'이라는 브랜드로 유명하다. 부동산 경기침체 여파로 지난 2023년말에 워크아웃을 신청해 증시에서도 관리종목으로 분류돼 있다. 워크아웃 이후 재무제표는 개선됐지만 여전히 살얼음판이다.

'아이에스동서'의 시총은 5100억원으로 중견 건설사 중 2위다. '에일린의 뜰'이라는 아파트 브랜드를 쓴다. 수도권을 중심으로 한 지식산업센터에서는 '아이에스BIZ타워' 브랜드로 유명하다. 부동산 경기 호황 때는 공격적으로 부동산 사업을 진행했지만 지금은 폐기물 처리나, 자원순환사업에 더 에너지를 쏟고 있다.

그 밖에 동원개발, 진흥기업, HS화성, KCC건설, 동부건설, 한신공영, SGC E&C 등의 상장 중견 건설사 시총은 대체로 500억~2000억 수준으로 낮은 편이다. 올해 주가상승률도 SGC E&C를 제외하고는 대부분 마이너스로 부진하다.

◆ 삼성물산 등 대형 건설사는 기회…양극화 극심

현재 서울과 지방의 부동산 가격 상승률은 하늘과 땅 차이다. 토지거래구역 해제로 강남3구에서 촉발된 부동산 가격 폭등은 이제 마용성 지역으로 옮겨가고 있다. 서울 핵심지 부동산 시장은 전고점을 뚫고 새로운 신고가를 계속 경신 중이다.

반면 대부분의 중소형 건설사는 낮은 브랜드 가치, 신용도, 자본력으로 소비자들의 외면을 받고 있다. 당연히 서울에서는 사업을 벌이지 못해 지방 사업장이 대부분이다. 지방은 서울과 달리 매년 부동산 가격이 하락 중이다. 미분양이 계속 쌓이고 있다.

이런 가운데 시공능력 1위인 삼성물산은 올해 용산의 한남4구역(공사비 약 1조5000억원), 송파구 대림가락(공사비 약 4500억원) 등 굵직한 사업장에서 연이어 수주에 성공했다. 특히 최근 재개발ㆍ재건축 사업장에서는 경쟁입찰이 실종돼 대형 건설사에 절대적으로 유리한 상황이다.

삼성물산은 올해 재건축 최대어인 압구정 2구역에도 입찰할 예정이다. 반면 지방 사업지나 비인기 사업지가 대부분인 중소형 건설사들은 생존 경쟁에 몰리고 있는 실정이다. 서울과 지방간의 부익부 빈익빈 현상만큼이나 초대형 건설사와 중소형 건설사 간에도 양극화가 극심하다.

한국신용평가의 전지훈 연구위원은 보고서에서 "지방 및 비주택 미분양현장 중심으로 공사미수금이 발생하거나 PF 우발채무 등의 재무적 리스크가 현실화되는 건설사에 대한 신용등급 하향 압력이 확대될 것"이라고 전망했다.

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