부동산 PF 개발 문턱 높인다…데이터 관리·자기자본 비율 제고

기사입력 : 2025년02월23일 06:10

최종수정 : 2025년02월23일 06:10

PF 위기 방지법, 오는 25일 소위에서 다뤄
종합 관리체계 구축하는 것 목표
정부 "2028년까지 시행사 자기자본 비율 20%"
"급진적 상향 신중해야" 주택 공급 위축 우려도

[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 건설업계의 구조적 위험 요소로 지적되는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)에 대한 규제 강화 법안이 본격적으로 논의되면서 개발사업 문턱이 점차 높아질 것으로 관측된다.

◆ 현행 관리 시스템, 리스크 진단 어려워…PF 종합 관리체계 구축 필요성 제기

23일 업계와 정치권에 따르면 오는 25일 국회 국토교통위원회 법안심사소위원회에서 부동산개발사업 관리 등에 관한 법률(PF 위기 방지법)이 논의될 예정이다.

PF 종합 관리체계 구축을 목표로 하는 PF 위기 방지법은 권영진 국민의힘 의원(국토위 여당 간사)과 손명수 더불어민주당 의원이 공동 발의했다. 국토위 야당 간사인 문진석 의원과 국토위원장인 맹성규 의원 등도 발의에 참여해 소위원회에서 신속한 논의가 이뤄질 것으로 전망된다.

[서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 권영진 국회 국토교통위원회 국민의힘 간사가 6일 오후 서울 여의도 국회 의원회관에서 열린 2025 건설산업 경쟁력 강화와 건설안전을 위한 토론회에서 축사를 하고 있다. 2025.02.06 mironj19@newspim.com

PF 위기 방지법의 핵심은 일정 규모 이상의 건축 사업을 포함한 모든 개발 사업을 '부동산 개발사업' 범위에 포함하는 것이다. 이를 통해 통합 정보 시스템을 구축하고, 국가·지방자치단체·지방공사 및 민간 사업자가 개발 사업 관련 정보를 제출하도록 하는 것이 골자다.

이 법안은 한국 부동산 PF가 낮은 자기자본을 바탕으로 3자 보증을 통해 자금을 조달하는 저자본·고보증 구조를 띠고 있어, 금리 인상 및 대외 변수에 취약하다는 문제의식에서 출발했다.

한국개발연구원(KDI)이 최근 5년간 344개 사업장의 재무 정보를 분석한 결과, 평균 자기자본 비율은 5.2%였으나, 자기자본 중간값은 2.5%에 불과했다. 즉, 일부 사업장이 평균을 끌어올렸으며, 일반적인 사업장의 자기자본 비율은 2~3% 수준에 불과하다는 분석이다.

이처럼 자기자본 비율이 낮은 시행사들이 3자 보증을 통해 자금을 조달하는 구조가 일반화돼 있다. 또한 '묻지마 대출'과 시공사의 책임 준공 확약에 의존하는 방식이 사업성 평가 부실을 초래해 리스크를 더욱 키우고 있다는 지적이 나오고 있다.

[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 20일 오후 1시30분 국회 의원회관 제2세미나실에서는 맹성규 국회 국토교통위원장이 개최한 '부동산 PF 선진화를 위한 토론회'가 열렸다. 사진은 이진 한국부동산개발협회 연구위원. 2025.02.20 dosong@newspim.com

이 가운데 PF 위기 방지법과 관련한 구체적인 시스템 구축 방안도 논의됐다. 단편적인 현행 시스템 대신 국토교통부 주도로 종합 관리 시스템을 구축해 전반적인 리스크 파악을 꾀하고, 공신력 있는 평가 기관을 통해 다자 검증체계를 마련하자는 것이다.

이에 지난 20일 국회에서 열린 '부동산 PF 선진화를 위한 토론회'에서 이진 한국부동산개발협회 연구위원은 '부동산 금융 익스포저 종합 관리 시스템' 도입을 제안했다. 이 시스템은 국토교통부가 주도해 PF 관련 사업장의 ▲금융 ▲건축 ▲행정 현황을 금융기관·시행사·건설사 등 기관별로 모니터링할 수 있도록 하는 체계다. 현재의 PF 대출 상시 감시 시스템이 단편적인 형태에 그쳐, 부동산 금융 익스포저 전반에 대한 리스크 파악이 어렵다는 점이 문제로 지적됐기 때문이다.

또한, 공신력 있는 평가 기관을 통한 다자 검증 체계를 마련하고, 시행 능력 평가제를 신설해 개발사업의 건전성을 평가하는 방안도 제시됐다. 이를 통해 시행 업계의 투명성을 높이고, 우수 사업자에게는 인센티브를 제공하는 방식이 검토되고 있다.

국회와 정부는 PF 정보를 사전에 검토해 체계적으로 리스크를 관리하는 데 초점을 맞출 방침이다. 맹성규 국토위원장은 이날 토론회에서 "사업성 평가의 신뢰성을 높이기 위한 제도적 장치 마련이 필요하다"고 강조했다. 박상우 국토교통부 장관 역시 "많은 정보를 수집하고 제대로 판단할 수 있는 환경을 조성하겠다"고 밝혔다.

◆ "2028년까지 자기자본 비율 20%로 상향"…주택 공급 위축 우려도

정부와 국회는 PF 자기자본 비율을 상향하는 방안도 추진하고 있다.

지난해 11월 정부는 경제관계장관회의에서 부동산 PF 안정성과 주택 공급 활성화를 목표로 제도 개선안을 발표했다. 이에 따라 오는 2028년까지 자기자본 비율을 20%까지 확대하는 방침이 설정됐다.

건설 현장 타워크레인 모습. [사진=뉴스핌 DB]

이에 따라 향후 PF의 자기자본 비율은 점진적으로 상향될 것으로 보인다. 맹 국토위원장은 토론회에서 "사업 주체의 자기자본 비율을 높이고, 금융기관의 건전성 규제를 강화해야 한다"고 강조하기도 헀다.

다만, 자기자본 비율을 무리하게 상향하면 주택 공급이 위축될 수 있다는 우려도 제기된다.

이를 두고 황순주 KDI 연구위원은 "과거 시계열 자료를 보면, PF 규모가 감소할 때 주택 공급이 반드시 줄어드는 경향은 나타나지 않았다"고 밝혔다. PF 익스포저가 줄어들더라도 인허가와 착공이 반드시 감소하는 것은 아니라는 설명이다.

반면 "금융당국에서 부동산 PF 대출에 대한 위험가중치(RW)를 강화할 경우 개발사업이 가능한 사업장 수가 40%로 줄게 된다"고 언급한 이 연구위원은 "주택 공급량은 인허가 이후 착공, 실제 입주까지 시차가 존재하기 때문에 (앞선 연구 결과와 달리) 실질적으로 감소가 나타날 수도 있다"며 "자기 자본 비율을 높이는 것에는 공통된 찬성 의견이지만 속도와 목표치에 대해서는 신중할 필요가 있다"고 설명했다.

dosong@newspim.com

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[이재명의 사람들] 국정 로드맵 짤 이한주 [서울=뉴스핌] 윤채영 기자 = 이재명 정부의 5년 국정 로드맵을 짤 이한주 국정기획위원장은 이재명 대통령과 '30년지기'인 최측근 인사다. 이 원장과 이 대통령의 인연은 '성남'에서 시작됐다. 이 원장이 가천대 교수이던 시절 경기 성남시에서는 신도시 개발 문제, 광주대단지 사건 등 여러 문제가 터졌다. 두 사람은 시민운동에서 마음이 맞아 현재 인연으로 이어졌다. [서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 이한주 국정기획위원장. 지난해 민주연구원장 시절 뉴스핌과의 인터뷰. 2024.06.11 pangbin@newspim.com 이 원장은 지난해 뉴스핌과 인터뷰에서 이 대통령과의 관계에 대해 상세히 털어놨다. 그는 "필요하면 서로 불러대고 하는 관계"라며 친밀함을 여과없이 드러냈다. 이 원장은 이 대통령이 성남시장이던 시절 모라토리엄(지불유예) 선언을 계기로 더욱 가까워졌다고 했다. 그는 "성남시에서 사회적 기업, 사회적 협동조합을 100개 이상 만드는 데도 같이 했고 기본소득의 원조라고 얘기할 수 있는 청년 기본소득도 성남에서 민선 5기, 6기를 거치면서 많은 사회 실험을 했다"고 전했다. 이 대통령이 2022년 대선에서 메인 정책으로 꺼낸 '기본소득'도 이 원장의 작품이다. 당시 대선 패배로 기본소득 정책은 다소 후퇴했지만, 대신 '기본사회'를 꺼내들었다. 이 대통령은 당대표이던 시절 당대표 직속 기본사회위원회를 구성해 인간이 먹고 사는 문제와 직결된 기본권 강화 등에 주력했다. 이번 대선에서도 기본사회 공약을 강조했으며, 대통령 직속의 기본사회위도 꾸릴 예정이다. 이처럼 '기본 시리즈'를 고안한 인물로 이 대통령의 꾸준한 신임을 얻고 있는 셈이다. 두터운 의리로 민주당의 공약 개발을 하는 민주연구원장에 이어 국정 밑그림을 그리는 국정기획위원장을 맡게 됐다고 볼 수 있다. 이 원장은 현 정부·여당이 전국민에게 25만원을 줄지 선별적으로 지급할지에 논의 중인 데 대해서도 지난해 뉴스핌과 인터뷰에서 입장을 밝힌 바 있다. 그는 "정부는 예산이 많이 들고, 선별적으로 줘야 한다는 인식이 있다. 정 그렇다고 한다면, 가난한 사람한테 더 주는 것을 나쁘다고 생각하지 않겠다"고 했다. 해당 발언은 당시 야당 입장에서였다. 이 원장은 선별 지급이 기본소득의 고유 이념에 대해서는 후퇴한 것이라고 했지만 "전국민 지급을 끝까지 우겨야 할 사안은 아니"라고 했다. 이 원장은 16일 출범하는 국정기획위원회에서 정부 조직개편과 국정과제를 정리하며 이재명 정부의 5개년 국정 밑그림을 약 50일간 짤 예정이다. ▲1956년 서울 출생 ▲서울대학교 생물학 학사, 경제학 석·박사 ▲가천대 경제학과 교수 ▲경기연구원 원장 ▲민주연구원 원장 ▲2025년 대선 더불어민주당 선거대책위원회 정책본부장 ▲이재명 정부 국정기획위원장 ycy1486@newspim.com 2025-06-16 06:00

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국민의힘 신임 원내대표 송언석 [서울=뉴스핌] 신정인 기자 = 송언석 국민의힘 신임 원내대표는 16일 김용태 비상대책위원장이 제안한 5대 개혁안 당원 여론조사와 관련해 "종합적으로 고려해 혁신의 논의가 돼야 한다"고 했다. 송 원내대표는 이날 서울 여의도 국회 본관에서 '국민의힘 원내대표 선출 의원총회'가 끝난 뒤 기자들과 만나 "여러 의원들의 견해가 다르고 김 비대위원장 스스로 상임고문님들이랑 얘기할 때도 몇가지 부분은 곤란하단 의사 표현을 했다고 들었다"며 이같이 말했다. [서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 송언석 국민의힘 신임 원내대표가 16일 오후 서울 여의도 국회에서 열린 2025 국민의힘 원내대표 선출 의원총회에서 당선 소감을 말하고 있다. 2025.06.16 pangbin@newspim.com 그는 당 혁신위원회 구성에 대해선 "아무래도 당을 사랑하는 마음이 일차적이고, 그런 점에서 특정 계파에 편향적으로 알려진 분들은 이번 인선에서 2차적으로 평가되지 않을까 한다"고 했다. 송 원내대표는 김 비대위원장의 임기 문제와 전당대회 시기를 묻는 질문엔 "조속히 정리해 특별한 반대가 없으면 (전당대회를) 조기에 개최할 수 있게 하겠다. 실무적 절차가 있어서 일정 시간이 필요하다"고 했다. 그러면서 "6월 말 이후에 어떻게 할 거냐는 문제가 발생할 건데 만약 비대위의 임기를 더 가져가야 할 일이 있으면 이헌승 전국위원장과 상의해서 하겠다"고 덧붙였다. 그는 윤석열 전 대통령의 파면에 대한 질문에는 "헌법 질서 속에 있었던 탄핵 결과에 승복하고 모든 것이 끝난 상태"라며 "잘못한 게 있으면 인정하고 반성 할 용의가 있고 그렇게 해왔다"고 했다. 송 원내대표는 같은날 선출 직후 연합뉴스TV와 인터뷰에서 '변화와 쇄신'을 강조했다. 그는 "변화와 쇄신을 통해서 앞으로 성장하도록, 미래에 갈 수 있도록 우리 당이 국민의 마음을 더 얻을 수 있도록 최선을 다하겠다"며 "서로 협상할 것은 협상하고, 또 투쟁할 것은 투쟁하면서 의원님들의 총의에 따르겠다"고 했다. 상법개정안과 관련해선 "주주 충실의무에 대해 다시 한번 논의가 필요하다"며 "김병기 더불어민주당 원내대표와 함께 상의하도록 하겠다"고 밝혔다. 김민석 국무총리자와 관련한 각종 의혹에 대해선 "국민들께 소상히 밝히는 게 먼저 우선순위로 해야 할 도리"라며 "김민석 후보자를 지명한 이재명 대통령도 지명 철회라든지 이런 부분에 대해서 미리 고민을 해 두시는 게 좋지 않겠나"라고 했다. allpass@newspim.com 2025-06-16 17:10