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재개발·재건축, 소형평형 의무공급 규제 없어진다

기사입력 : 2024년09월03일 16:04

최종수정 : 2024년09월03일 16:20

국민주택규모 의무화 해제, 지역 맞춤형 설계 가능
소형 평형 선호 증가, 분양수익 및 사업비 조달 유리
건축 기술 발달로 공간 활용도 극대화, 분담금 최소화

[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 재건축·재개발 등 정비사업 추진시 국민주택규모(전용면적 84㎡ 이하)의 주택을 일정 비율 이상 의무공급 기준이 30년만에 사라진다. 이에 따라 지역별로 주거환경 맞춤형 주택공급이 활성화 될 것으로 전망된다. 

특히 지금도 국민평형으로 인기를 끌고 있는 전용면적 84㎡는 여전히 공급주택의 주를 이룰 것이라는 분석이 많다. 

3일 부동산업계에 따르면 정부가 정비사업시 소형주택 의무공급비율을 없애기로 하면서 재건축 이후 주택 규모가 더 커질 것이란 전망이 나온다.

정부가 재건축·재개발 등 정비사업 추진시 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하)의 주택을 일정 비율 범위에서 공급하도록 의무화하고 있던 규제를 해제하면서 지역별로 주거환경 맞춤형 아파트가 들어설 것으로 보인다. 국내 아파트 전경 [사진=뉴스핌DB]

◆ 국민주택규모 의무화 해제, 지역 맞춤형 설계 가능

국토교통부는 '재건축·재개발 사업 촉진에 관한 특별법' 제정 및 '도시 및 주거환경정비법' 개정안을 발의했다. 이 가운데 재개발, 재건축 등 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하)의 주택을 일정 비율 범위에서 공급하도록 의무화하고 있던 규제를 해제했다. 지난 1993년 수도권 정비계획특별법이 통과된 이후 30여년 만이다.  

소형주택 의무 공급 조항은 수도권 정비계획에 따른 규정으로 일반법으로는 수정할 수 없다. 하지만 주택공급규모를 자율화한 이번 재건축·재개발촉진법도 특별법인 만큼 제정안이 국회를 통과하면 주택형 비율을 조합이 원하는대로 조정할 수 있게 된다.

국토부 관계자는 "임대주택 의무비율을 손대는 건 아니고 일반 전체 가구수에 대한 비율 의무화가 없어진다고 보면 된다"면서 "최종적으론 국회 입법과정을 거쳐야 한다"고 말했다.

당초 재개발사업은 80%이상, 과밀억제권역 내 재건축사업은 60% 이상 비율을 맞춰야 하는 규정이 있었다. 하지만 규제 완화로 사업여건 등을 감안해 정비계획에 유연하게 반영을 할 수 있게 됐다. 조합이 지역별 주거트렌드에 맞게 원하는대로 주택형 비율 설계가 가능해진 것이다.

이에 따라 전용 59㎡미만 소형주택은 크게 줄어들 것이란 전망이 나온다. 기부채납 대상인 임대주택을 제외한 일반 분양대상 주택에선 59㎡미만 주택은 사라질 것으로 예측된다. 이와 함께 전용 84㎡초과 주택을 공급할 때 공급가구수 규정에 맞추기 위해 전용 100㎡(40평형대) 대신 60평형 이상 중대형 주택을 지어야하는 문제도 사라질 전망이다. 2009년 입주한 반포주공3단지 재건축 반포자이는 중소형 60%를 제외하고 공급가구수를 맞추기 위해 200~300㎡의 초대형 주택을 어쩔 수 없이 배치한 바 있다. 

또 10평형대 원룸을 대거 공급하는 문제도 줄어들 전망이다. 소형주택 가구수 규정을 맞추기 위해 강남권 단지에서는 대부분의 중소형 주택을 전용 84㎡로 공급하고 나머지는 주거용 오피스텔처럼 원룸을 배치하는 행태가 일반적이다.  

30년 만에 재건축·재개발 소형주택 의무비율이 사라지지만 '국민평형'인 84㎡ 물량은 여전히 강세를 보일 전망이다. 최근 인구감소와 핵가족화 심화로 가족구성원이 줄어듦에 따라 굳이 100㎡ 이상 대형주택이 필요없다는 판단에 따른 것이다. 이에 따라 59~84㎡ 중소형 주택을 중심으로 공급이 이뤄질 것이란 전망이 나온다. 특히 수도권 등 상대적인 비인기지역에선 59㎡ 주택도 상당부분 인기를 누릴 것이란 분석이다. 

송승현 도시와경제 대표는 "최근 면적들이 줄어든다 해도 평면이 많이 개선되고 가족 구성도 줄어들면서 중소형에 대한 니즈가 커졌다. 국민평형이 (전용 84㎡에서 전용 59㎡로) 바뀔때도 된 시점"이라며 "또 아파트 단지 내 커뮤니티가 강조되는 상황인 만큼 평수를 줄이는 대신 커뮤니티 시설을 부각 시킬 수 있을 것"이라고 말했다.

또 최근 건축 설계기술의 발달로 면적이 작더라도 공간활용도를 극대화할 수 있게 되면서 재건축 시 평수를 줄여 분담금을 최소화하는 수요자들도 늘어날 것으로 예상된다.

송 대표는 "면적을 줄일수록 추가적인 가구수를 확보할 수 있어 재건축하는데 있어 분양수익을 키우고 사업비 조달을 할 수 있게 된다"면서 "조합원들 입장에선 추가적인 분담금을 줄이기 위해 면적을 줄여가는 구조가 되다보니 소형평형의 인기는 더 올라갈 수 있다"고 말했다.

◆ 강남 등 인기주거지, 중소형 주택 격감 가능...서민 진입 더 힘들어진다

 

다만 일부 조합에서 소형을 기피하면서 중대형 위주로 아파트를 지을 수 있다는 분석도 있다. '준 국평'인 전용 59㎡도 자취를 감출 것이란 이야기다. 이처럼 아파트 고급화를 위해 대형 타입만 적용할 경우 서민들의 진입 관문이 없어지게 될 것이 우려가 나온다. 

정부의 이번 소형주택의무비율 폐지는 사실상 그동안 금지됐던 대형평형 주택 단지를 허용해준 것이기 때문이다. 이에 따라 특히 강남권이나 용산 등 이른바 부촌으로 꼽히는 지역에선 전용 84㎡ 미만의 소형평수는 사라질 수 있다는 분석이다.

중소형 주택이 사라지면 서민들의 진입은 더 힘들어진다. 평당 분양가를 분석해보면 통상 소형주택이 중대형, 대형주택보다 낮은 금액을 보인다. 즉 전용 84㎡ 초과 중대형 주택은 중소형주택보다 평당 분양가 자체가 높은데다 공급면적이 넓은 만큼 총분양가는 더 올라간다. 이로 인해 전용 84㎡초과 중대형주택 위주로 공급되면 충분한 자금을 보유하지 못한 수요는 부촌에 발을 들일 수 없게 된다.

실제로 최근 강남에서 분양했던 서울 서초구 '디에이치 방배' 전용 84㎡에는 3만1939명이 몰렸다. 경쟁률은 66.9대 1을 기록했다. 분양가는 22억원대로 전용 59㎡가 16억~17억원대로 책정된 점을 감안하면 최소 5억원 이상 차이가 있음에도 수요가 몰렸다. 소형 평수를 없애고 중대형만 공급해도 수요는 충분하다는 방증이기도 하다. 

권대중 서강대학교 일반대학원 부동산학과 교수는 "강남 등 돈이 몰리는 지역의 경우 아파트 고급화를 위해 100평짜리만 공급한다 해도 문제없이 완판되겠지만 다른 지역의 경우 분양이 어려울 것"이라면서 "지역별로 맞춤형으로 설계를 할 수 있어 사업이 오히려 잘 될 수 있다"고 말했다.

그러면서 "하지만 오히려 서민이 많이 살고 있는 지역을 고급화하기 위해 소형을 없애고 넓은 평수만 집어넣는다면 서민들이 살 수 있는 주택이 줄어든다는 문제가 생긴다"면서 "정책은 좋지만 이런 단점을 보완하기 위한 대책은 마련돼야 할 것"이라고 덧붙였다. 

min72@newspim.com

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[단독] 日 여행객 'K-쌀' 사간다 [세종=뉴스핌] 이정아 기자 = 일본 여행객이 한국을 방문, 한국 쌀을 직접 구매해 들고 나가는 사례가 급증하고 있다. 일본 내 쌀값이 고공행진을 이어가는 가운데 '밥맛 좋은 한국 쌀'이 대체제로 급부상하면서 벌어지는 현상이다. 3일 <뉴스핌>이 입수한 자료에 따르면, 올해 1월부터 6월까지 상반기 동안 일본 여행객이 한국에서 직접 구매해 일본으로 들고 간 국산 쌀은 3만3694kg로 집계됐다. 일본은 지난 2018년부터 휴대식물 반출 시 수출국 검역증을 의무화한 나라로, 병해충과 기생식물 등 식물위생 문제에 매우 엄격하다. 특히 쌀처럼 가공되지 않은 곡류는 검역 과정이 매우 까다롭다. 그럼에도 불구하고 일본 여행객들의 한국산 쌀 열풍은 지속됐다. 지난해 한 해 동안 일본 여행객이 반출한 국산 쌀은 1310kg에 불과했지만, 올해는 상반기에만 무려 25배 이상 급증했다. 같은 기간(2024년 1~6월)으로 비교하면 작년 106kg에서 올해 3만3694kg로 약 318배 증가한 셈이다. 농식품부 관계자는 "일본 여행객들의 '쌀 쇼핑'이 열풍을 불면서 관련 문의가 급증했다"며 "한국쌀이 일본쌀에 비해 맛과 품질이 뒤떨어지지 않는다는 인식이 생기면서 반출되는 양도 많아지고 있다"고 설명했다. 쌀을 화물로 탁송하는 사례도 동반 상승했다. 올해 상반기 기준 화물검역을 통해 일본으로 수출된 국산 쌀은 43만1020kg에 달한다. 지난해 화물 검역 실적이 1.2kg에 그쳤던 것과 비교하면 폭증 상태다. 업계에서는 이번 흐름이 국산 쌀에 대한 일시적 특수로 끝나지 않고 국내에서 정체된 쌀 소비의 새로운 돌파구가 될 수 있을 것으로 내다보고 있다. 임정빈 서울대 농경제학과 교수는 "일본에서 쌀 가격이 두 배 이상 올랐으니 한국에 와서라도 쌀을 구매하는 여행객이 늘어난 것"이라고 짚었다. 이어 "다만 일본의 쌀 관세율이 매우 높기 때문에 한국 쌀의 가격만 보지는 않았을 것"이라며 "국산 쌀의 품질이 높기 때문에 이 부분에서도 합격점이 있을 것"이라고 평가했다. [영종도=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 11일 오전 인천국제공항 제1터미널에 중국발 여행객들이 입국하고 있다. 2023.03.11 pangbin@newspim.com 정부 역시 이같은 수요에 대응해 일본 관광객을 대상으로 검역제도 안내·홍보에 나서기로 했다. 현재는 농림축산검역본부를 통한 사전신청, 수출검역, 식물검역증 발급, 일본 통관까지 최소 3단계 이상이 요구된다. 다만 한국 쌀을 일본으로 반출할 때 한국에서 식물검역증을 발급받아야 한다는 사실을 모르는 일본 관광객이 일본에 돌아가 쌀을 폐기하는 일이 생기면서 홍보의 필요성이 대두됐다. 농식품부 고위 관계자는 "지난달 오사카 엑스포 현장 방문을 계기로 일본 농림수산성과 예방할 기회가 주어졌는데 그 자리에서 쌀 검역 문제가 논의됐다"며 "한국 정부는 일본 여행객이 애써 한국 쌀을 구매한 뒤 일본으로 돌아가 폐기하는 일이 없도록 제도 홍보에 만전을 기하겠다"고 전했다. plum@newspim.com 2025-07-03 11:10
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