[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 저렴한 아파트가 밀집해 이른바 '영끌족의 성지'로 꼽히던 서울 노원·도봉·강북가 새로운 '핫플레이스'로 떠오른다. 지난 1980년대 중후반 입주를 시작했던 이들 아파트 단지들에 대해 재건축 사업이 추진되고 있어서다. 

전 정부에서 묶여 있던 규제로 재건축 시작 단계인 '안전진단' 통과도 어려워 움츠리고 있던 단지들이 모습을 드러내고 있는 것이다. 사업에 속도가 붙으면서 재건축 추진 단지를 중심으로 수요가 몰려 거래량과 가격 역시 상승세를 보이고 있다. 

29일 부동산업계에 따르면 서울 내 재건축 지역 가운데 상대적으로 가성비가 좋은 노원구, 도봉구, 강북구 지역이 투자처로 각광받으면서 거래가 활발해지고 있다.

◆ 재건축 규제 완화…재건축 단지 많은 노원구 거래 증가 

윤석열 정부 들어 재건축 규제가 완화되면서 그동안 재건축사업 추진을 미뤄온 단지들이 안전진단 신청에 나서고 있다. 불과 얼마 전까지만 해도 2~3점이 부족해 안전진단 문턱을 넘지 못했던 단지들도 재도전하고 있다.

정부의 방침에 재건축 추진 단지가 늘어남에 따라 재건축 매물 거래 역시 살아나고 있는 모습이다. 부동산R114에 따르면 올해 2분기 기준 아파트 재건축사업은 177곳에서 진행되고 있다.

서울부동산정보광장 통계에 따르면 지난 8월 아파트 거래량은 3824건이다. 올해 1월 1412건에서 꾸준히 증가세를 보이고 있다. 지역별로 보면 노원구가 302건으로 가장 많았다. 뒤를 이어 송파구(260건), 강남구(256건), 강동구(222건)이 200건을 넘었으며 성북구(199건), 서초구(190건), 강북구(187건)가 뒤를 이었다.

노원의 경우 도봉구와 강북구와 더불어 '영끌족(영혼까지 끌어모아 대출을 받아 집을 산 수요자들)의 성지'라 불리며 20~30대 젊은이들이 적극적으로 매수한 지역이다. 하지만 지난해 하반기부터 부동산 시장 침체와 금리 인상에 직격탄을 입은 후 몇 달 동안 가격이 크게 하락했다. 최근 들어 이 같은 분위기가 조금씩 반전되면서 거래가 늘어나고 있는 모습이다.

가격이 떨어졌지만 재건축이 속도를 내면서 상대적으로 저렴한 노원구와 도봉구, 강북구로 투자수요가 몰리고 있는 것으로 분석된다. 2분기 기준 노도강(노원·도봉·강북)에선 7개 재건축사업이 진행되고 있다.

실속 있는 투자처를 찾자면 노원구 중·상계 주공아파트를 눈여겨볼 만하다. 전용 59㎡기준 5억5000만원대의 매물이 나오고 있는 이 아파트를 매입해 전용 84㎡를 받게 되는 것을 가정하면 최대 4억원의 분담금을 낼 경우 10억원가량의 투입비용이 들어간다.

현재 서울 동대문 뉴타운 일대 전용 84㎡ 분양가격은 10억원 선이다. 중·상계지역은 동대문 뉴타운보다 북쪽에 위치해 접근성은 떨어지지만 신시가지가 형성돼 있고 우수한 교육 여건, 지하철 역세권 등을 감안하면 이를 능가할 것이란 분석이 나온다. 향후 가치 상승 면에서 더 큰 기대를 해도 좋다는 게 전문가들의 이야기다.

◆ 자잿값 상승 여파…공사비 인상으로 인한 분담금 증가 부담

대표적으로 1987년 11월 준공한 상계주공5단지가 있다. 19개 동, 지상 1층~지상 5층 총 840가구 규모에서 지하 3층~지상35층 5개 동 996가구로 탈바꿈할 예정이다. 상계주공5단지는 조합 방식이 아닌 신탁 방식으로 사업을 진행 중이다. 신탁사가 정비사업을 직접 시행하는 방식이라 공식적으로 조합이나 추진위 설립 절차가 생략된다.

상계주공5단지는 지난 2021년 5월 한국자산신탁을 사업시행자로 지정하고 올해 1월 GS건설을 최종 시공사로 선정했다. 다만 상계주공5단지는 올해 초보다 떨어진 가격으로 거래가 이뤄지고 있다. 올해 2월 5억4500만원에 거래됐던 전용 31㎡(단일)은 지난 7월 4억7000만~4억9000만원에 손바뀜됐다. 5000만~7000만원 가까이 떨어진 셈이다.

건축심의를 통과한 상계주공5단지가 사업시행인가를 목전에 둔 가운데 상계동 내 다른 재건축 사업도 활발히 진행되고 있다. 안전진단을 통과하며 재건축이 확정된 상계주공 1·2·3·6단지는 현재 정비계획수립 절차를 밟고 있고 상계주공 4·7·9·10·11·12·13·14·16단지는 예비안전진단을 진행 중이다.

이외에 상계한양, 상계미도, 상계한신 등 다른 상계동 단지들도 안전진단을 통과했거나 추진하며 속도를 내고 있다.

다만 재건축 단지는 추가 분담금 증가가 걸림도로 작용한다. 특히 최근 자잿값이 상승한 여파로 공사비가 늘어나면서 수억원대 분담금을 지불할 수도 있다는 우려가 커지고 있다.

실제로 분담금을 감당하지 못하는 소유주들은 고점 대비 낮은 가격에 재건축 단지를 매도하고 있는 것으로 보인다. 31㎡ 단일 주택형인 상계주공5단지는 59㎡ 한 채를 받으려면 3억~4억원, 84㎡를 받으려면 5억~6억원대의 분담금을 내야 하는 것으로 추산된다.

과거보다 추가 분담금에 대한 부담이 커진 가운데 공사비 증가는 사업이 지체되거나 무산되는 원인이 될 가능성이 있다. 분담금 증가로 입주권 메리트가 떨어진다고 판단될 경우 매수도 어려운 상황에 처할 수 있다.

업계 관계자는 "재건축 투자는 장기간 자금이 묶이는데다 공사비 인상으로 추가 분담금이 늘어날 가능성이 있어 조합원 부담이 만만치 않다"면서 "초기 단계의 재건축 아파트일수록 장기적인 자금계획을 세운 후 매수 여부를 정해야 한다"고 말했다.

min72@newspim.com