임대 보증금 13억~32억원 부담...분양가 3.3㎡ 1억 넘어
주택경기 악화, 집값 추가하락 가능성 등도 악영향
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 서울 여의도에서 18년 만에 공급하는 신축 아파트로 관심을 모았던 '브라이튼 여의도'가 예상보다 저조한 초기 계약률 기록하고 있다.
이 단지는 한강 조망이 가능한 초고층 건물인 데다 주변에 각종 개발호재가 풍성하다는 점에서 공급 전부터 관심이 높았다. 하지만 주택경기가 침체한 상황에서 고분양가 논란, 임대전환 방식 등이 맞물리며 '완판'에 고전하는 것으로 해석된다.
◆ '임대 후 분양전환' 브라이튼 여의도, 초기 계약률 40% 밑돌아
22일 부동산업계에 따르면 지난달 21일 견본주택을 열고 계약에 들어간 브라이튼 여의도가 초기 계약률 30~40% 수준에 그쳤다.
여의도 MBC 사옥을 헐고 새롭게 짓는 브라이튼 여의도는 공동주택 2개동, 오피스텔 1개동, 오피스 1개동으로 이뤄진 복합단지다. 공동주택은 지하 6층~지상 49층, 전용면적 84~132㎡의 총 454가구로 구성된다. 시행사는 여의도MBC부지복합개발PFV(신영·GS건설·NH투자증권)이며, GS건설이 시공을 맡았다. 전용면적별로는 ▲84㎡ 91가구 ▲101㎡ 91가구 ▲113㎡ 181가구 ▲132㎡ 91가구다. 단기 민간임대주택으로 4년 이후 분양 전환한다. 오는 10월 입주 예정이다.
이 단지는 분양 전부터 대기 수요자에 많은 관심을 받았다. 여의도에 새 아파트가 공급되는 것은 2005년 '여의도자이(580가구, 2008년 입주)' 이후 18년 만이다. 이 일대는 서울시가 복합개발사업으로 추진한 데다 그동안 '35층' 룰에 묶여 재건축 사업이 지지부진했다.
최소 5년 이상 새 아파트라는 프리미엄도 유지될 것으로 보인다. 1971년 준공돼 50년이 넘은 시범아파트와 1975년 입주한 한양아파트가 최근 서울시와 공동으로 정비사업을 하는 신속통합기획을 신청하고 선정됐다. 하지만 자체 사업으로 진행하자는 주민들이 여전히 많아 사업 진행에 변수가 많은 상태다. 이런 이유로 이 지역에 신규 주택공급은 당분간 어렵다. 지하철 5·9호선 여의도역과 지하철 5호선 여의나루역 사이에 있는 더블 역세권 단지로 광화문, 강남 등으로 이동하기 수월한 입지도 장점으로 꼽힌다.
이런 개발 기대감과 입지적 장점을 고려할 때 초기 계약률은 기대 이하의 성적이다. 최근 주택시장이 지역별 양극화가 극명해지고 있지만 서울지역의 청약 불패가 이어가고 있다. 작년 4분기 6.7대 1로 하락했던 평균 경쟁률은 올해 1분기 57.0대 1로 회복했으며 청약통장 사용자가 더 늘어나는 추세다. 은평구 '새절역 두산위브 트레지움'. 동대문구 '휘경자이 디센시아', 영등포구 '영등포자이 디그니티' 등이 청약 1순위에서 높은 경쟁률을 기록한 단지들이다. 브라이튼 여의도가 임대 후 분양전환 아파트로 분양 아파트와 사업 방식에 차이가 있더라도 청약시장 회복에 따른 혜택을 전혀 누리지 못한 셈이다.
브라이튼 여의도 분양 관계자는 "지난달부터 계약을 진행해 현재 40% 정도의 주인을 찾은 상황"이라며 "임대 후 분양전환으로 대출받기가 어렵고 5개월여 남은 입주 때까지 잔금을 마련해야 하는 것 등이 걸림돌로 작용한 것으로 보인다"고 말했다. 이어 "하루에 1~2건 거래가 성사돼 시간이 갈수록 계약률이 높아질 것으로 기대한다"고 덧붙였다.
◆ 고분양가에 주택경기 악화, 집값 추가하락 가능성 등 영향
초기 계약률 부진은 높은 분양가가 발목을 잡았다는 평가가 나온다.
브라이튼 여의도의 임대보증금은 3.3㎡당 4200만~5900만원으로 평균 5300만원 선으로 책정됐다. 면적과 층수에 따라 보증금에 차이가 있으며 한강 조망이 가능한 고층으로 갈수록 비싸다. 면적이 가장 좁은 주택형의 보증금은 13억8000만원대, 가장 면적이 넓은 주택형은 32억원인 정도다. 저층의 경우 월세 부담이 없고, 13층 이상 고층은 월세를 차등 적용한다. 분양전환시 분양가는 3.3㎡당 1억원이 넘을 것으로 업계는 관측하고 있다.
보증금에 월세를 더하면 주변 재건축 추진 단지의 매매가격 수준이다. 여의도 삼부아파트는 전용 135㎡(40평)가 전달 23억원에 거래됐고, 시범아파트도 전용 79㎡(24평)가 17억원에 손바뀜했다. 60층 이상 초고층을 추진하는 재건축 단지들도 3.3㎡당 5000만~6000만원, 대단지로 무상지분율이 큰 단지가 7000만원 안팎에서 거래되는 실정이다.
주택시장에 투자심리가 악화한 것도 영향을 미쳤다. 최근 매매시장 주체가 투자수요에서 실수요로 재편되고 있다. 집값의 추가 하락 가능성, 시장 불확실성에 급할 게 없다는 투자 심리가 확산하면서 고분양가 단지에 대한 관심이 약화했다. 사실상 후분양 단지로 착공부터 준공까지 사업 기간에 발생하는 개발 프리미엄을 계약자가 얻을 수 없는 것도 단점으로 지적된다.
여의도 재건축을 전문으로 하는 부동산 법인 관계자는 "지난 2019년 선분양을 추진했을 당시 분양가가 3.3㎡당 4000만원을 밑돌았던 것과 비교하면 브라이튼 여의도의 임대 공급가격이 높다는 평가가 많다"며 "후분양, 임대 후 분양전환은 개발 이익 상당부분을 시행사가 취하는 구조인데 주택경기가 과거처럼 상승한다는 기대감이 떨어지는 상황에서는 완판에 다소 고전할 가능성이 있다"고 말했다.
leedh@newspim.com
