[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 윤석열 대통령이 27일 주재하는 제11차 비상경제민생회의(비경회의)에서 부동산 규제 정상화와 금융규제 완화 방안이 깜짝 발표됐다.

비경회의에선 국토교통부가 당초 해외건설 관련 중동 수주 현황만을 안건으로 올린 것으로 전해졌으나 원희룡 국토부 장관이 현장에서 부동산 관련 규제완화책을 깜짝 발표한 것이다.

이 같은 규제완화책은 잇따른 금리인상 여파로 주택거래 급감 속에 가격급락으로 인한 경착륙 우려가 높아지고 있데다, 최근 레고랜드발 부동산 PF부실화 우려가 겹치는 등 부동산 리스크에 대한 위기감이 고조된데 따른 것으로 풀이된다.

다만 직접적인 부동산 경기 활성화 대책이라기 보단 경색돼 있는 부동산 시장이 후방산업 등 실물경제에도 영향을 미치고 있다고 판단한 궁여지책이라는 게 전문가들의 평가다.

◆ 서울 등 수도권 투기과열지구 대폭 풀리나…내달 열릴 주정심 '주목'

원희룡 장관은 이날 회의에서 11월 중 부동산 규제지역을 추가 완화하겠다고 밝혔다. 지난 6월과 8월에 두 차례 주거정책심의위원회 열어 지방 대분과 수도권 일부 지역에 대해 규제를 풀었다. 따라서 원 장관의 추가 규제 완화 예고는 서울, 경기, 인천 등 수도권에 맞춰 있다는 점을 어렵지 않게 예상할 수 있다.

관건은 대상 지역과 범위 그리고 완화 단계가 어디까지 이어질지다. 한국부동산원에 따르면 10월 넷째 주 기준으로 서울 아파트값은 통계 작성 이후 10년 4개월만에 최저치를 기록하며 22주 연속 하락세를 보이고 있다. 특히 수도권 지역은 거래위축 현상은 갈수록 가중되며 낙폭도 가팔라지는 등 매매·전세시장의 동반 침체가 두드러지고 있다.

서울은 25개구와 과천, 성남, 광명, 안양, 용인 등 서울과 인접한 경기 남부 지역 대부분 투기과열지구로 묶여 있다. 통계상 나타난 하락세만 본다면 수도권 전 지역이 해제 대상이 될 수도 있겠지만 대상 지역의 폭은 제한적일 것이라는 전문가들의 전망이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "이번 규제지역 완화는 주로 조정대상지역 중심으로 이뤄질 가능성이 높다"며 "투기과열지구로 묶여 있는 안산시 단원구나 화성시 동탄2지구 등 경기 일부지역만 한 단계 낮은 조정대상지역으로 완화될 것으로 보인다"고 말했다.

다만 부동산시장의 경착륙 우려가 높아 규제지역 완화가 대폭 이뤄질 수 있다는 기대도 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "주정심은 연 2번 열리는데 추가 추정심이 열린다는 것 자체가 파격적"이라며 "해제 대상 지역도 서울 등 수도권 밖에 남지 않았기 때문에 예상보다 완화 대상 폭이 커질 수 있다"고 예상했다.

◆ 대출 문턱 확 낮춘다…'돈맥경화' 풀릴까

원희룡 장관은 '돈맥경화'의 핵심인 대출 규제에 대해서도 문턱을 낮추겠다며 김주현 금융위원장의 협조를 부탁했다.

김주현 금융위원장은 이에 화답하듯 무주택자 뿐만 아니라 1주택자에 대해서도 주택담보대출비율(LTV)을 50%로 완화하고, 15억원 초과 아파트에도 주택담보대출(주담대)을 허용하겠다고 밝혔다.

김주현 위원장은 부동산 금융 규제 완화와 관련해 "최근 부동산 시장 연착륙에 대해 우려가 많고 금융시장 안정을 위해서라도 중요한 이슈"라면서 "그동안 사실 규제가 강했다"고 말했다.

특히 원 장관은 투기지역에서도 LTV(주택담보인정비율) 50% 조건을 허용하겠다고 밝혔다. 현재 무주택자와 1주택자는 비규제지역의 경우 LTV가 70%, 규제 지역은 20~50%가 적용되고 있다. 다만 DSR(총부채원리금상환비율) 규제는 그대로인데다 주담대 금리가 7%대를 넘어선 상황에선 완화효과는 제한적이라는 게 전문가들의 평이다. 이은형 연구원은 "LTV 완화 자체는 긍정적이나 DRS 규제가 여전한 상황에선 시장에 미칠 영향은 제한적일 것"이라면서도 "시장상황에 맞춰 현실적인 추가조치가 이뤄질 가능성도 있다"고 기대했다.

15억원 초과 아파트에도 주담대를 허용키로 해 규제지역에서의 거래숨통이 트일 것으로 기대된다. 특히 서울 강남권과 한강변 등 수도권 고가주택의 거래절벽 현상이 해소될 수 있을 지가 관심이 쏠린다. 다만 주담대의 허용 규모의 비율이 적으면 완화효과가 크지 않을 것이란 관측도 있다.

이밖에 신규 아파트 중도금 대출 규제도 종전 9억원에서 12억원 초과로 완화하고, 청약당첨자의 기존주택 처분 기한을 2년 연장해주기로 해 찬바람이 불고 있는 분양시장과 기존 주택거래시장에서도 어느 정도 숨통이 트일 것으로 기대됐다.

이미 투기과열지구 등 규제지역의 1주택자는 기존주택 2년내 처분조건으로 대출을 허용한 바 있기 때문에 신규 분양을 통한 주택 교체수요도 제도 형평성에 맞춘 것이라는 평이다. 

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