전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이

기대 못미치는 '재초환' 규제 완화...서울 주택공급 효과는 '불투명'

기사입력 : 2022년09월29일 14:33

최종수정 : 2022년09월29일 14:33

면제액과 부과구간 완화에도 부과율 최대 50% 유지
고가단지 10년 장기보유자 이외 혜택 크지 않아
이촌 한강맨션, 반포3주구 등 부과 예정액 4억 넘어
규제완화 시그널 긍정적...재초환, 폐지 정도로 손봐야

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 주택공급에 활력을 불어넣기 위해 재건축 사업의 '대못' 규제로 인식되던 초과이익환수제(재초환)를 완화하는 방안을 내놓았다. 하지만 시장에서 요구하던 폐지 수준의 완화가 아닌 핀셋 조정에 그쳐 서울 주요 단지의 사업 정상화에는 영향이 미미할 것으로 보인다.

재초환 면제금액과 부과구간이 일부 완화됐지만 시장에서 개편을 요구하던 부과율 상한선 50%가 유지된다. 이번 면제금액 상향 조치로 가구당 재건축 사업으로 얻는 이익이 1억원 이하면 재초환 대상에서 제외되지만 서울 지역은 대부분 수억원의 개발 이익이 발생해 부과율 조정이 없다면 큰 혜택을 받을 수 없는 구조다. 1주택자 장기보유자(10년 이상 보유 시 50% 면제)에 대해 감면 혜택을 주는 것도 다주택자·단기 소유자 등과 마찰을 빚을 수 있다는 지적도 나온다.

◆ 부과율 50% 유지돼 서울 고가재건축 효과 미미

29일 정부가 공개한 재초환 완화 방안에 대해 서울 주요 재건축의 사업 속도가 빨라지는 효과를 기대하기 어렵다는 목소리가 나온다.

63스퀘어에서 바라본 서울시내 아파트 모습.<사진=김학선 기자>

이번 조치로 재건축 초과이익환수 금액 기준이 기존 3000만원에서 1억원으로 상향된다. 부과구간도 기존 2000만원 단위에서 7000만원 단위로 확대되고 초과이익 산정 개시 시점도 조합설립 인가일로 조정된다. 1주택자로 10년 장기 보유한 조합원의 경우 재초환 부담금이 최대 50%까지 감면된다.

시장의 최대 관심사는 부과율이 최대 50%에서 20%대 수준으로 조정되는지였다. 아파트를 팔 때 양도소득세를 내기 때문에 재초환 부과율이 너무 높다는 지적이 있었다. 하지만 이번 대책에서 정부는 면제금액과 부과구간에 초점을 두고 부과율은 손대지 않았다.

앞서 전국 73개 재건축 조합이 모인 전국재건축정비사업조합연대(재건축연대)는 재건축부담금 부과율 최대구간을 25%로 낮춰 달라고 국토교통부에 요구했다. 실현되지 않은 이익에 과도한 회수 조치가 이뤄져 재건축 사업에 걸림돌이 되고 있다는 것이다.

조합연대 관계자는 "재초환 부과 자체가 불합리 규제라는 보고 있으며 부과율 최대구간을 25%로 낮춰 달라는 요구가 수용되지 않았다"며 "서울 도심 재건축은 대부분이 재초한 영향을 받기 때문에 정부의 주택공급 목표를 실현하기 위해선 조속히 현실적인 방안이 마련돼야 할 것"이라고 말했다.

업계에서도 서울 주요 단지에서는 재초환 완화 방안이 파급력을 보이고 어렵다는 시각이다. 국토교통부의 시뮬레이션에 따르면 지난 7월 기준으로 예정 부담금이 통보된 단지는 84곳인데 개정안을 적용할 경우 38곳이 면제된다. 특히 지방의 경우 32개 단지 중 21곳이 대상에서 빠진다. 반면 서울 강남권은 면제되는 단지가 없다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "재초환 부과액이 1억원을 넘는 강남권 고가아파트 밀집지역은 여전히 부담금 완화 수위에 불만이 존재할 것"이라며 "재건축 부담금의 최대 50% 부과율은 양도세 최고세율인 45%나 도시개발사업 개발부담금 최고 부과율인 25%보다 높아 과도하다는 인식이 있다"고 설명했다.

◆ "주택공급 효과 위해 재초환 폐지해야"

도심 주택공급 활성화를 위해서는 재초환이 폐지 또는 폐지 수준으로 손질돼야 한다는 목소리가 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이번 재초환 완화가 제도 개선을 위한 한 걸음으로 볼 때 긍정적"이라면서도 "장기적으로는 재초환 자체의 폐지까지 포함한 제도개선이 논의될 필요가 있다"고 말했다.

강남권은 재초환 부과액이 수억원대에 달해 사업 진행에 어려움을 겪을 공산이 많다. 서울 용산구 이촌 한강맨션이 역대 최대 부과액인 7억7000만원이 통보됐고 서초구 반포3주구는 4억2000만원, 서초구 방배 삼익아파트 2억7500만원, 강남구 도곡개포한신은 4억5000만원, 강남구 대치 쌍용1차는 3억4000만원, 성동구 장미아파트는 5억원 등의 예정액이 각각 통보됐다.

실제 국토교통부는 이날 대책 브리핑에서 대책에 따른 개선효과를 설명할 때도 지방과 서울 강북권 아파트의 재건축 부담금을 시물레이션했다. 정작 재초환에 따른 가장 큰 민원이 발생하고 있는 서울 강남권에 대해서는 기초 자료조차 제시하지 못했다. 개선 내용이 강남권 재초환 부담 완화에는 큰 효과가 없다는 반증인 셈이다.

물론 이번 완화 방안으로 재초완 금액이 일부 낮아진다. 현재 부담금을 정하는 기준이 되는 초과이익은 정비사업을 위한 임시조직인 추진위원회 구성 승인일부터 산정하고 있다. 실질적인 사업주체와 부담금 납부 주체가 조합이라는 점에서 초과이익 산정 개시시점을 조합설립 인가일로 조정했다. 이 경우 재초환 산정에서 추진위 구성부터 조합설립까지의 시세 상분은 제외된다.

강남 반포동 재건축 한 조합장은 "재초환 부과율 완화는 윤석열 정부의 대선 공약이었는데 실현되지 않아 실망스럽다는 분위기가 많다"며 "집값 하락기에는 정비사업 추진이 더 어렵기 때문에 주택공급 확대를 위해서는 점진적인 정비사업 규제 완화가 절실하다"고 말했다. 이어 "1주택자 장기보유자로 50% 감면을 받는 조합원과 그렇지 않은 조합원간 입장이 달라 사업 진행에 상당한 마찰도 예상된다"고 덧붙였다. 

leedh@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
오늘 낮 최고기온 33도 무더위 [서울=뉴스핌] 최수아 인턴기자 = 월요일인 9일은 낮 기온이 최고 33도까지 오르는 무더운 날이 되겠다. 전국이 대체로 흐리다가 오후부터 맑아지겠다.  기상청에 따르면 이날 아침 최저기온은 18~21도, 낮 최고기온은 25~33도가 되겠다. 일부 경기내륙과 충청권내륙, 경상권내륙을 중심으로 최고 체감온도가 31도 이상으로 올라 덥겠다.  [서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 무더운 날씨를 보인 6일 오후 서울 중구 청계천에서 시민들이 양산을 쓰고 이동하고 있다. 2025.06.08 pangbin@newspim.com 이날 오전까지 경기북서내륙과 서해안, 남해안을 중심으로 짙은 안개가 끼는 곳이 있겠다. 해안에 위치한 교량과 강이나 호수, 골짜기에 인접한 도로에는 안개가 더욱 짙게 끼겠으니 유의해야 한다.  주요 지역별 아침 최저기온은 ▲서울 20도 ▲인천 19도 ▲수원 19도 ▲춘천 18도 ▲강릉 20도 ▲청주 21도 ▲대전 20도 ▲전주 21도 ▲광주 20도 ▲대구 20도 ▲부산 20도 ▲울산 18도 ▲제주 19도다. 낮 최고기온은 ▲서울 30도 ▲인천 26도 ▲수원 29도 ▲춘천 30도 ▲강릉 28도 ▲청주 31도 ▲대전 31도 ▲전주 31도 ▲광주 31도 ▲대구 31도 ▲부산 25도 ▲울산 27도 ▲제주 25도이다. 미세먼지는 전 권역이 '좋음'∼'보통'으로 예상된다. 바다의 물결은 동해와 남해 앞바다에서 0.5~1.0m, 서해 앞바다에서 0.5m로 일겠다.  geulmal@newspim.com 2025-06-09 06:30
사진
민정수석에 검찰 출신 오광수 변호사 [서울=뉴스핌] 유신모 외교전문기자 = 이재명 대통령은 8일 검찰개혁 과제를 수행할 민정수석으로 검찰 특수부 출신의 오광수 법무법인 대륙아주 대표변호사(사법연수원 18기)를 임명했다. 오 수석은 제28회 사법고시에 합격해 사법연수원 18기를 수료했다. 이 대통령, 더불어민주당 정성호 의원 등과 동기다. 26년 동안 검찰에 재직한 특수통으로 꼽힌다. 오광수 대통령실 민정수석비서관 [사진=대통령실] 오 수석은 부산지검에서 첫 근무를 시작해 대전·서울·수원지검을 거쳐 1999년 대검 검찰연구관을 역임했다. 2001년 부부장검사로 승진해 제19대 광주지검 해남지청장을 지냈으며 서울지검 부부장검사, 인천지검 특수부 부장검사, 대검찰청 중수2과장, 서울중앙지검 특수2부 부장검사 등 요직을 두루 거쳤다. 2012년부터는 대구·청주에서 검사장을 지낸 뒤 2015년 법무부 범죄예방정책국장 근무를 끝으로 26년 간의 검찰공무원 생활을 마무리했다. 2020년부터는 법무법인 대륙아주의 대표 변호사로 활동해왔다. 검찰 재직 시 김우중 대우그룹 회장 분식회계 사건, 한보그룹 분식회계 사건, 김영삼 전 대통령의 차남 김현철 씨 비리사건, 마우나 리조트 붕괴사건 등 굵직한 사건을 수사했다. 여권 일각에서 당초 오 수석이 검찰 개혁을 추진할 적임자인지 의문이라는 우려가 제기되기도 했다. 윤석열 전 대통령과 같은 특수부 검사출신인데다 2013년 박성재 전 법무부 장관이 대구고검장으로 재직할 당시 대구지검장을 지낸 이력 때문이었다. 강훈식 대통령실 비서실장은 이 같은 우려에 대해 "이 대통령은 정치 검찰의 가장 큰 피해자"라며 "오 수석의 사법 개혁 의지도 확인했다. 일부 우려하신 분들 걱정 없도록 하겠다"고 밝혔다. ▲1960년 전북 남원 ▲전주고 ▲성균관대 법학 학사 ▲성균관대 대학원 공법 박사 ▲사시 28회 ▲사법연수원 18기 ▲광주지검 해남지청장 ▲인천지검 특수부 부장검사 ▲대검 중수2과 과장 ▲서울중앙지검 특수2부 부장검사 ▲대전지검 서산지청장 ▲수원지검 안산지청장 ▲청주지검장 ▲대구지검장 ▲법무부 범죄예방정책국장 ▲법무법인 대륙아주 대표변호사 ▲성균관대 법학전문대학원 객원교수 opento@newspim.com 2025-06-08 11:15
안다쇼핑
Top으로 이동