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[尹정부 부동산정책] ④주택공급 핵심대안 재건축·재개발…3대 대못 규제 완화 절실

기사입력 : 2022년05월24일 06:01

최종수정 : 2022년05월24일 06:01

'늙어 가는 서울' 30년 넘은 아파트‧다세대‧연립 주택 증가
10가구 중 8가구 노호도 극심…주거 안전성 심화
집값 급등에 뒷걸음질 치는 尹정부, 부동산 정책
"지역적 특성 고려해 단계적인 규제 완화 시행"

[편집자] 새로 개막된 '윤석열 시대'에서 부동산 정책의 중요성은 실로 중차대하다. '부동산 민심'이란 말로 대변되는 전 정부 부동산 정책에 대한 국민적 실망감이 기대감으로 바뀌어 윤 정부의 움직임을 주시하고 있는 상황이다. <뉴스핌>은 2022 건설부동산포럼 '새 정부 부동산정책에 바란다'에서 새 정부 부동산 정책의 올바른 방향성을 찾는다. 윤석열 시대 부동산 정책이 나아가야할 길을 제시하고 모색하는 시간을 갖는다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 서울과 주요 대도시 지역 내 주택공급 확대를 위해서는 재개발·재건축 사업이 집중적인 육성이 필요하다는 목소리가 커져 가고 있다. 이를 위해서는 재건축·재개발 규제 완화가 절실하다는게 시장에서의 이야기다.

서울 지역 신규 아파트 공급 가뭄 현상이 수년째 이어지고 있다. 노후도가 심각한 30년 이상된 아파트 단지들이 늘어나고 있지만 문재인 정부가 도입한 각종 '대못 규제'로 인해 사업의 첫 단추조차 채우지 못하는 곳들이 증가하고 있다.

아파트뿐만 아니라 단독주택, 빌라·연립도 늙어가고 있다. 서울에서 건축 연한이 최소 22년 이상인 2000년 이전 건설 주택 비중은 전체의 절반에 가까운 44.9%에 달하고 있다. 특히 단독주택과 연립주택은 10채 중 8가구가 이 같은 상황이어서 노후 저층 주거지에 대한 대책이 필요하다는 목소리가 끊이지 않고 있다.

윤석열 정부 출범 이전 공급 확대를 위해 재건축‧재개발 대못 규제로 불리는 초과이익환수제(재초환)와 분양가상한제(분상제), 정밀안전진단 규제 완화를 주요 공약으로 내세웠지만, 아직까지 이렇다 할 만 한 소식은 없는 상황이다. 전문가들은 대기수요가 많은 서울 지역 중 재건축‧재개발이 가능한아파트와 주택을 대상으로 단계적인 규제 완화가 있어야 한다고 지적하고 있다.

[서울=뉴스핌] 2021년 지역별 일반공급물량(분양물량) 및 청약경쟁률 변화. [자료=부동산R114] 유명환 기자 = 2022.05.23 ymh7536@newspim.com

◆ 서울 지역 준공 후 30년 된 건축물 50% 넘어서

정비업계에 따르면 지난해 말 기준 서울지역 준공 후 30년 초과 건축물은 총 29만5163동으로 전체(58만5636동)의 50.4%에 달하고 있다. 용도별 노후 건축물은 공업용이 58.2%로 가장 많고 상업용(55.2%), 주거용(49.7%), 기타(36.7%), 문교·사회용(33.0%) 순이다.

전국 기준으로는 30년 이상 된 건축물이 전체의 39.6%다. 지역별로는 수도권이 31.9%, 지방은 42.6%로 지방에 노후 건물이 더 많다. 주거용 노후 건축물 비중도 지방(52.9%)이 수도권(39.7%)보다 높다.

지난해 전국 건축물은 전년 대비 0.5% 늘어난 731만 4264동, 연면적은 2.4% 증가한 40억5624만 3000㎡로 조사됐다. 작년에 증가한 건물 연면적을 모두 합하면 잠실야구장 3583개 넓이에 이른다.

건축물 용도별로는 주거용이 18억8291만8000㎡(46.4%)로 가장 큰 비중을 차지한다. 주거용 건축물 세부 용도별로는 아파트가 11억9186만3000㎡(63.3%)로 가장 많고, 단독주택 3억3194만1000㎡(17.6%), 다가구주택 1억7072만㎡(9.1%), 다세대주택 1억3059만6000㎡(6.9%), 연립주택 4347만6000㎡(2.3%) 순이다.

서울 지역의 경우 노후 단지들이 늘어나고 있다. 2020년 기준 서울시의 전체 주택 수는 301만5371가구다. 이 가운데 2000년 이전 지어진 주택은 135만 3210가구로 전체의 44.9%를 기록하고 있다. 주택 종류별로 살펴보면 노후 저층 주거지의 대부분을 차지하고 있는 단독주택과 연립주택의 비중이 매우 높다. 단독주택의 88.6%(27만 1977가구), 연립주택의 79.4%(8만 7814가구)가 2000년대 이전에 지어졌다.

전체 주택의 절반 이상을 차지하는 아파트도 사정은 크게 다르지 않다. 전체 아파트 177만2670가구 가운데 2000년 이전 지어진 아파트는 모두 76만 8340가구(43.3%)다. 10년 단위로 끊어보면 2000~2009년 지어진 아파트가 60만7957가구로 가장 많고 이어 1990~1999년(47만5716가구), 2010~2019년(35만 6407가구), 1980~1989년(24만2998가구) 등 순이다.

건축 연한 30년을 훌쩍 넘은 1990년 이전 건설 주택의 비중은 18.3%다. 가장 비중이 큰 주택은 역시 단독주택으로 정확히 절반(50.0%)을 차지한다. 연립주택도 34.1%가 해당한다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 "1970년대부터 서울에 도시가 본격적으로 형성되면서 1980년~90년대 지어진 건축물의 노후도가 심각해지고 있다"며 "특히 서울 지역의 경우 공급 물량이 해마다 줄어들고 있는 상황에서 규제 완화를 통한 신규 주택을 꾸준히 공급할 필요가 있다"고 지적했다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 17일 금융업계에 따르면 시중은행의 주택담보대출 금리는 이날 일제히 올랐다. 전국은행연합회가 전날 4월 신규취급액 기준 코픽스(자금조달비용지수)를 전월대비 0.12%포인트 오른 1.84%로 공시한 여파다. 4월 코픽스는 2년 11개월 만에 최고치를 기록했다. KB국민은행과 우리은행은 모두 코픽스 상승분만큼(0.12%포인트)을 반영해 주담대 금리를 각각 3.54∼5.04%와 3.80∼5.01%로 올렸다. 하나은행은 3.812∼5.112%에서 3.836∼5.136%로, 신한은행은 3.54∼4.59%에서 3.58∼4.60%로 인상했다. 사진은 이날 서울 송파구 서울스카이에서 바라본 아파트 단지의 모습. 2022.05.17 pangbin@newspim.com

◆ 단계적 재건축·재개발 규제 완화로 신규 아파트 공급 확대 필요

이 같은 노후주택 '리뉴얼' 문제를 해소하기 위해선 단계적인 규제 완화가 필요하다는 게 중론이다. 특히 추진위 설립부터 입주까지 10년 이상 시간이 걸리는 재건축·재개발 사업의 속도를 높여야한다는 주장이 커지고 있다.

현재 서울시는 빠른 재건축‧재개발 사업 추진을 위해 신속통합기획을 도입했다. 이달 말 기준 신속통합기획 재개발의 경우 현재 21곳이 대상지역으로 선정돼 절차가 진행 중이다. 후보지 공모에만 102곳이 참여해 약 5대1의 경쟁률을 보였다.

서초·강남·광진·중구를 제외한 21개 구에서 사업에 착수했다. 공공재개발 공모 제외대상이었던 도시재생지역도 종로·구로·동작·관악구 4개 지역이 포함됐다. 보존 위주였던 도시재생지역이 재개발 대상에 포함된 것은 서울의 새로운 주거환경 개선 정책의 대변화를 예고하는 수순이다. 또 재개발구역에서 해제됐던 은평·서대문·금천구 지역도 새롭게 포함됐다.

서울시 내 재건축 대상은 164곳이다. 단계적으로 보면 ▲안전진단 통과구역 41곳이며 구역지정 8곳 ▲추진위원회 승인 14곳 ▲조합설립인가 49곳 ▲사업시행인가 25곳 ▲관리처분인가 11곳 ▲착공 16곳이다.

특히 재건축 최대어로 불리는 ▲압구정 2~5구역 ▲여의도 시범아파트 ▲대치동 은마아파트 등 재건축 단지들이 앞다퉈 신속통합기획에 뛰어들어 절차가 진행 중이거나 논의 중이다.

여기에 대규모 개발이 불가능한 소규모 저층 주거지의 정비사업인 모아주택도 2026년까지 3만호 공급을 목표로 착수됐다. 마찬가지로 소규모 재개발인 모아타운도 강북구 번동, 중랑구 면목동 2곳이 시범사업지로 선정됐고 조만간 25개 내외 구역을 최종 후보지로 발표할 계획이다.

다만 억눌렸던 수요가 폭발하면서 동시다발적으로 개발 계획이 진행되자 개발이익 환수 여부 및 난개발 우려도 제기된다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "중요한 것은 각 구역의 개발 순번을 정하고, 공공 인프라를 어떻게 마련할지 추진 계획을 정밀하게 세우는 것"이라고 말했다.

[서울=뉴스핌] 서울 서초구 반포동 래미안 원베일리 공사 현장 전경. [사진=유명환 기자] 2021.09.27 ymh7536@newspim.com

◆ 급등한 집값에 대못 규제 완화 안갯속...전문가들 "양질주택·임대주택·주변개발효과 얻는 재정비 촉진돼야"

서울 지역의 재건축‧재개발 지역들이 신속통합기획에 신청서를 제출하고 있지만, 각종 규제로 인해 현재까지 뚜렷한 성과를 거두지 못하고 있는 실정이다. 특히 재건축 단지의 경우 재초환‧분상제 등으로 인해 사업을 망설이는 단지들이 속출하고 있다.

여기에 재건축 사업의 첫 단추이자 문턱이 가장 높은 2차 정밀안전진단 규제 완화로 인해 사업을 진행하려는 단지들이 쓴 잔을 마시고 있는 실정이다. 실제 문재인 정부 출범 이후 5년간 서울 지역 재건축 단지들 중 2차 정밀안전진단 문턱을 넘은 단지는 ▲서초구 방배삼호 ▲마포구 성산시영 ▲양천구 목동6단지 등 3개 단지가 유일하다.

윤석열 대통령은 후보자 시절 안전진단 완화를 첫 국정과제로 내걸었지만, 이마져도 쉽지 않은 상황이다. 재건축 사업을 추진하려는 단지를 중심으로 아파트 매맷값이 치솟으면서 올해 진행하려던 정밀안전진단 규제를 내년 상반기로 연기하는 쪽으로 가닥을 잡았기 때문이다.

실제 올해 준공 46년째를 맞은 영등포구 여의도동 서울아파트는 전용면적 139.31㎡가 지난 21일 42억 5000만원(12층)에 매매 거래됐다. 지난해 11월 2일 같은 층이 39억 5000만원에 팔린 것보다 3억원, 같은 해 12월 10일에 기록한 종전 최고가 40억 5000만원(4층) 대비 2억원이 뛴 금액이다.

준공 40년째에 접어든 강남구 압구정동 신현대11차 전용면적 183.41㎡는 지난 17일 59억 5000만원(4층)에 직거래되면서 신고가를 경신했고, 준공 39년이 된 대치동 개포우성1차 전용면적 158.54㎡ 역시 19일에 51억원(12층)에 팔려 역대 최고가를 갈아치웠다.

전문가들은 집값 안정과 공급 확대를 위해선 강남과 여의도 등 지역적 특성을 맞춰 단계적인 규제 완화가 필요하다고 지적하고 있다. 특히 양질의 주택 공급과 임대주택 재고를 확보할 수 있는 재건축·재개발사업 촉진 필요성이 매우 크다는 것이다.

김덕례 주택산업연구원 실장은 "양질의 주택 건설을 촉진하고 임대주택 공급을 확대하는 동시에 주택이 체계적이고 효율적으로 공급될 수 있도록하는 정책정 변화가 있어야 한다"라며 "주거환경 정비와 노후주택 개량 등을 통해 기존 주택에 거주하는 주민의 주거수준이 향상될 것"이라고 덧붙였다.

기부채납, 공공기여에 따른 주변 지역 개발 효과도 얻을 수 있다. 박원순 서울시장은 도시재생사업을 도입해 시 자금으로 노후지역 재생에 나섰지만 효과는 적고 시민 혈세 낭비만 불렀다는 지적을 받고 있는 상태다. 하지만 재개발·재건축 사업시 기부채납으로 공원, 학교, 도로 등이 지어지는 만큼 주변지역개발효과는 시민 혈세를 투입해야하는 도시재생사업보다 낫다는 평가를 받고 있다. 

한 건설업계 관계자는 "도로, 공원과 같은 도시계획 시설 정비를 굳이 재건축·재개발을 막아가며 시민 혈세로 추진해야할 이유를 모르겠다"며 "시장 논리에 따라 재정비 사업을 추진하면 간단히 해결될 일인데 이에 대한 정부, 지자체의 고민이 필요할 것"이라고 말했다. 

ymh7536@newspim.com

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李대통령 '취임 30일 기자회견' 이유 [서울=뉴스핌] 이영태 선임기자 = 이재명 대통령이 오는 3일 역대 대통령 중 취임 후 가장 짧은 시일인 취임 30일을 기념해 '타운홀미팅' 형식의 기자회견을 개최하는 이유는 '소통'의 자신감이다. 강유정 대통령실 대변인은 지난달 30일 브리핑에서 "이재명 대통령은 취임 30일을 맞는 오는 7월 3일 오전 10시 기자회견을 갖는다"면서 "기자회견은 '대통령의 30일, 언론이 묻고 국민에게 답하다'라는 제목으로 진행되며, 민생경제·정치·외교안보·사회문화 등 분야별로 문답이 이뤄질 예정"이라고 말했다. 이재명 대통령이 27일 '호국보훈의 달'을 맞아 국가유공자 및 보훈가족 등 160여 명을 청와대로 초청해 오찬을 함께하고 있다. 2025.6.27 [사진=대통령실] 강 대변인은 "이번 기자회견은 인수위 없이 출발한 이재명 정부의 국정 운영 조기 안착을 알리고 앞으로의 국정 운영 방향과 주요 정책 등에 대해 활발히 소통하는 자리로 마련될 것"이라고 강조했다. 이어 "기자들과 더욱 가까이 소통하자는 취지에서 '타운홀미팅' 형식으로 회견을 진행할 계획"이라고 덧붙였다. '타운홀미팅'은 조직 구성원들이 모여 자유롭게 의견을 주고받는 회의 형식을 의미한다. 주로 스타트업이나 작은 기업에서 많이 활용되는 타운홀미팅은 미국의 전통적 지역사회 정치 행사에서 유래했으며, 개방적이고 수평적인 소통을 지향한다. 지난 4일 취임한 이 대통령이 취임 30일째를 기념해 여는 기자회견은 1987년 민주화 이후 역대 대통령 중 가장 빠르다. 날수로 따지면 불과 취임 29일 만이다. '소통'과 추진력을 강조하는 이 대통령의 자신감 있는 행보로 풀이된다. 김영삼 전 대통령 이후 역대 대통령들은 취임 100일을 전후해 기자회견을 열어왔다. 김 전 대통령은 1993년 6월 3일 취임 100일을 기념해 청와대 춘추관에서 기자회견을 했다. 김대중 전 대통령도 취임 100일인 1998년 5월 10일 기자회견을 열었고, 노무현 전 대통령은 취임 98일 만인 2003년 6월 2일 기자회견을 가졌다. 이명박 전 대통령은 취임 116일 만인 2008년 6월 19일 회견을 열었으며, 박근혜 전 대통령은 취임 100일 기자회견을 건너뛰고 첫 기자회견을 316일 만에 개최했다. 문재인 전 대통령과 윤석열 전 대통령은 취임 100일 회견을 진행했다. 취임 29일 만에 '30일 기자회견'을 갖는 이 대통령은 대선 후보 시절부터 국민과의 직접 소통을 강조하며 페이스북과 인스타그램, X(옛 트위터) 등 SNS(소셜네스워크서비스, 사회관계망서비스)를 적극 활용하는 등 소통의 중요성을 강조해 왔다. 취임 이후 연일 소통 행보를 이어가고 있는 이 대통령은 지난 16일 주요 7개국(G7) 정상회의 참석을 위해 캐나다로 향하는 대통령 전용기 안에서 예정에 없던 깜짝 기자간담회를 약 20분간 진행했다. 취임 7일째인 지난 10일에는 용산 대통령실 구내매점에서 기자단과 차담회를 가진 데 이어 11일과 12일에도 기자식당과 직원식당에서 일부 출입 기자들과 오찬을 가졌다. 이 대통령은 또 공식 행사를 전후해 예고 없이 전통시장 등을 찾아 시민들을 만나거나 지역 타운홀미팅을 여는 등 '소통 행보'에 열의를 보이고 있다. 지난달 24일 대통령실이 국정 전반에 대해 국민이 질문을 던지면 이 대통령이 직접 답변하는 소통 창구인 '국민사서함'을 운영한다고 밝힌 배경에도 이 대통령의 강한 의지가 담겨 있는 것으로 확인됐다. 대통령실은 보도자료를 통해 "국민 목소리에 귀 기울여 신속히 실천에 옮기겠다는 대통령의 국정 철학이 담겼다"며 "앞으로도 국민이 모든 정책 결정의 중심이 될 수 있도록 지속적으로 소통 창구를 확대하고 국민이 체감할 수 있는 변화를 만들어가겠다"고 설명했다. 대통령실 관계자는 취임 초기에 첫 기자회견을 개최하는 이유에 대해 "이 대통령이 강조하는 '새로운 정부, 일하는 정부'의 면모를 확실하게 보여주려는 취지"라며 "이재명 정부는 이전 정부와 다르다는 인상을 심어줄 것"이라고 말했다. '타운홀미팅' 형식으로 진행되는 기자회견장으로는 청와대 영빈관이 유력 후보로 거론된다. 용산 대통령실과 달리 대규모 인원을 수용할 수 있다는 게 장점이다. 다만 구체적인 기자회견 장소 등 세부 일정은 아직 정해지지 않았다는 게 대통령실 입장이다. 이재명 대통령이 27일 '호국보훈의 달'을 맞아 국가유공자 및 보훈가족 등 160여 명을 청와대로 초청해 오찬을 함께한 자리에서 발언하고 있다. 2025.6.27 [사진=대통령실] medialyt@newspim.com 2025-07-01 06:44
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내란 특검, 尹 조사일 변경 요청 거부 [서울=뉴스핌] 김영은 기자 = 내란 특검이 윤석열 전 대통령 측의 소환 조사일 변경 요청을 거부하고, 이번 주 내 출석 일자를 다시 통보할 예정이다. 윤 전 대통령 측이 이에 불응할 경우, 형사소송법상 마지막 조치를 취하겠다고도 예고했다. 박지영 특검보는 30일 오후 5시 30분쯤 브리핑을 열고 "이날 오후 4시쯤 윤 전 대통령의 변호인으로부터 금주의 특정 일자를 지정한 출석 기일 변경 요청서를 접수했다"며 "특검 내부 논의 결과, 기일 변경 요청을 받아들이지 않기로 하고 이를 변호인에게도 통지했다"고 밝혔다. 윤석열 전 대통령 측은 이날 내란 특별검사팀에 2차 소환 조사일을 '7월 5일 이후'로 미뤄달라고 요청했다. 사진은 29일 새벽 1시쯤 서울 서초구 서울고등검찰청에서 1차 소환 조사를 마친 뒤 귀가하는 윤 전 대통령 모습. [사진=이형석 기자] 이어 "내일(7월 1일) 출석에 불응할 경우, 즉시 금주 중에 있는 특정 일자와 시간을 지정해 재차 소환을 통보할 예정이다"라며 "만약 그때도 출석에 응하지 않을 경우 형사소송법상 마지막 단계의 조치를 취할 것이다"고 말했다. 윤 전 대통령 측은 당초 7월 3일 이후 출석을 요청했으나, 최근 의견서를 내고 7월 5일 이후로 출석 일자를 더 늦춰달라고 재요청한 것으로 파악된다. 이후, 윤 전 대통령 측은 한 차례 기일 변경 요청서를 제출함으로써 오는 7월 1일 소환 조사에 참여할 수 없다는 의견을 재차 피력했다. 특검은 7월 4일 또는 5일로 재소환 일정을 확정할 것으로 보인다. 박 특검보는 "금주의 중 정할 특정일자는 4일 또는 5일이 되지 않을까 생각한다"고 말했다. 박 특검보는 '마지막 단계의 조치'와 관련해 해당 내용이 체포영장 청구 이상의 단계가 될 수 있다는 점을 시사했다. 박 특검보는 '마지막 단계로 체포영장 청구가 있는데, 출석 불응 시 검토하는가'라는 취재진의 질문에 "그 부분에 대해서는 당연히 출석을 불응하는 경우에 체포영장이 될 수도 있고, 그 다음 단계가 될 수도 있고 이런 여러가지 고민을 할 수 있다"고 설명했다. '사전 협의가 부족했다'고 주장하는 윤 전 대통령 측의 주장에 대해서는 "윤 전 대통령 측이 의견서를 보내면 특검 측이 검토하고, 이런 (모든) 과정이 협의라고 생각한다"며 "저 쪽(윤 전 대통령 측)의 의견을 수용하는 것만이 협의는 아니다"라고 반박했다. 앞서 내란 특검은 지난 28일 윤 전 대통령에 대한 1차 피의자 조사를 마친 뒤 오는 30일 다시 출석해 조사를 받으라고 통보한 바 있다. 하지만 윤 전 대통령 측은 건강상의 이유, 재판 준비 등을 이유로 7월 3일 이후로 일정을 조정해달라고 요청했다. 이에 특검은 윤 전 대통령 측의 사정 등을 고려해 하루 늦춘 7월 1일로 날짜를 재통보하며 2차 소환조사 출석을 요구했으나, 윤 전 대통령 측은 날짜를 미뤄달라고 이날 다시 요구했다. 특검은 현재 윤 전 대통령 측의 수사 방해 행위를 수사하기 위한 경찰 인력 3명을 경찰청에 요청하는 한편, 오는 1일 2차 소환 조사를 차질 없이 마무리하도록 준비할 방침이다.  yek105@newspim.com 2025-06-30 18:52
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