[편집자] 새로 개막된 '윤석열 시대'에서 부동산 정책의 중요성은 실로 중차대하다. '부동산 민심'이란 말로 대변되는 전 정부 부동산 정책에 대한 국민적 실망감이 기대감으로 바뀌어 윤 정부의 움직임을 주시하고 있는 상황이다. <뉴스핌>은 2022 건설부동산포럼 '새 정부 부동산정책에 바란다'에서 새 정부 부동산 정책의 올바른 방향성을 찾는다. 윤석열 시대 부동산 정책이 나아가야할 길을 제시하고 모색하는 시간을 갖는다.

[서울=뉴스핌] 김명은 기자 = 문재인 정부 5년간 부동산 안정화를 위한 수많은 대책이 쏟아졌지만 국민에게 돌아온 것은 집값 폭등과 세금 폭탄뿐이라는 평가가 많다. 문재인 정부의 부동산 정책 실패의 주요 원인으로 '수요 억제'와 '규제 남발'이 거론되고 있다. 그 중심축에 부동산 세제가 자리하고 있다는 지적이 나온다. 세금 정책을 수없이 바꿔 가며 수요 억제에 집중했던 탓에 목표와는 전혀 다른 결과를 낳았고 이것이 부동산 민심을 폭발시켜 정권교체로까지 이어졌다는 것이다. 

윤석열 정부가 문재인 정부의 실패를 반복하지 않기 위해선 세금 정책으로 집값을 잡겠다는 발상에서 벗어나야 한다고 전문가들은 말한다. 윤석열 대통령의 대선 공약과 대통령직인수위원회가 마련한 새 정부 국정과제를 보면 윤석열 정부가 부동산 세제 분야에서 문재인 정부와는 완전히 다른 길을 가고자 한다는 것을 알 수 있다. 따라서 부동산 시장에서는 새 정부가 내놓을 각론에 신경 쓰는 분위기다. 부동산 세제 완화 기조 속에 언제 어떠한 세부 정책을 내놓는지를 중요하게 보겠다는 의미다. 

◆"부동산 세제, 집값 잡기 수단 아닌 주거 안정 관점에서 재편해야"

23일 정치권과 정부부처에 따르면 윤석열 대통령은 지난 대선에서 부동산 세제를 문재인 정부 이전으로 돌려놓을 것을 약속했다. 문재인 정부의 부동산 세제 강화로 무주택자의 주택 구매와 유주택자의 주거 상향 이동이 어려워지고 다주택자에 대한 징벌적 과세의 부담이 세입자에게 전가되고 있다는 문제의식을 기초로 하고 있다.

윤 대통령은 부동산 세제를 부동산 시장 관리 목적이 아닌 조세 원리에 맞게 개편하기로 했다. 윤석열 정부는 앞서 마련한 110대 국정과제를 통해 이 같은 목표를 다시 한 번 확인했다. 아울러 전월세 비용에 대한 세제지원을 확대해 서민주거비 부담을 줄여줄 계획도 밝혔다. 부동산 세제를 인위적인 집값 잡기 수단으로 활용하지 않고 서민주거 안정의 관점에서 개편하겠다는 의지를 드러낸 셈이다. 정부는 월세세액공제율을 높이고 주택임차자금 상환액의 소득공제 한도를 늘릴 계획이다. 또 생애 최초 주택 취득세 감면도 추진한다.

부동산 전문가들도 대체로 비슷한 정책 방향을 제시하고 있다. 이상영 명지대 부동산학과 교수는 "부동산관련 세금을 가격안정 수단으로 고려해서 지나치게 높은 세율을 적용하고, 과표현실화율을 단기간에 세율과 같이 올리는 방식은 조세부담 가능성이나 다른 자산과의 과세형평성 차원에서 문제가 있을 수 있다"면서 "장기적인 주거 안정의 관점에서 부동산 세제를 재편해야 한다"고 말했다. 대부분의 선진국은 국민의 자가주택 마련에 도움을 주기 위해 주택관련 세금 감면에 주택 예산의 상당 부분을 사용하고 있다고 이 교수는 설명했다.

◆"납세자 부담 능력에 따라 부과하는 '응능부담 원칙' 지켜져야"

윤 대통령은 지난 대선에서 부동산 세제 개편의 또 다른 한 축으로 보유세를 거론했다. 보유세에 대해서는 납세자의 부담 능력을 고려해 부과 수준과 변동폭을 조정하겠다는 뜻을 나타냈다. '응능부담(ability-to-pay) 원칙'을 철저히 지키겠다는 것이다.

이에 따라 정부는 종합부동산세 개편 작업에 나선다. 먼저 올해 종부세 부담을 완화하기 위해 공시가격과 공정시장가액 비율을 조정하고 1가구1주택 고령자 납부 유예를 추진할 계획이다. 아울러 향후 세율체계 등 근본적인 종부세 개편 방안을 마련하고 중장기적으로는 재산세와 통합을 검토하기로 했다. 이상영 교수는 "보유세는 지방재정 확보의 수단이자 지역개발 재원이라는 관점에서 운영돼야 한다"며 "종부세와 재산세를 통합해 지방세화하는 것이 바람직하다"고 주장했다.

보유세 부담을 완화하기 위한 공시가격 개편 작업은 이미 추진되고 있다. 정부는 집값 급등으로 세 부담이 가중되고 있는 현실을 고려해 부동산 공시가격을 오는 2030년까지 순차적으로 90%까지 끌어올리기로 한 문재인 정부의 공시가격 현실화 로드맵을 재검토해 올해 말까지 새로운 현실화 방안을 내놓기로 했다. 국토교통부가 이미 관련 실무작업에 들어간 상태다. 정부는 공시가격과 함께 보유세 산정 기준으로 활용되는 공정시장가액비율도 조정해 1가구1주택자의 종부세 부담을 낮추는 방안도 검토하고 있다. 윤 대통령은 올해 100%까지 올라가는 공정시장가액비율을 지난해 수준인 95%로 동결하겠다고 공약한 바 있다. 정부는 이보다 더 낮추는 방안까지도 검토 중이다.

정부가 종부세 세율체계를 근본적으로 바꾸기로 한 가운데 종부세 차등과세 기준을 주택 수가 아닌 가액으로 전환하고 과세 표준도 손질할 필요성이 제기된다. 종부세 과세기준 변경은 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관도 앞서 국회 인사청문회에서 추진 의지를 드러낸 바 있다. 마철현 세무사는 "부동산 세금에서 세율에 관심을 두는 분들이 많은데 과표 구간을 조정하는 것이 더 중요하다"면서 "소득과 집값 변동 상황이 반영된 현실적인 과세표준을 만들어야 한다"고 강조했다.

◆시작된 양도세 완화...부동산 세제 '완화' 기조 속 시기와 방법 조절 필요

윤석열 정부는 부동산 양도소득세도 점진적으로 손볼 예정이다. 우선 새 정부 출범과 함께 다주택자 양도세 중과 1년 유예 조치를 시행하고 있다. 또한 1가구 1주택 양도세 비과세 보유·거주기간 재기산 제도를 폐지하고 일시적 1가구 2주택 비과세 요건을 완화하기로 했다. 국회 입법 절차 없이 시행령 개정만으로도 가능한 것부터 차근차근 제도를 바꿔가겠다는 의도로 풀이된다.

정부는 부동산 세제 종합개편 과정에서 다주택자 중과 정책을 포함해 양도세 전반에 대해 다시 들여다볼 예정이다. 이와 관련해 이상영 교수는 "부동산 양도세는 자산 소득에 대한 세금이므로 다른 자산소득세와의 형평성을 감안해 세율이나 감면 사항을 결정해야 할 것"이라고 말했다.

원희룡 국토부 장관은 지난해 대선주자로 뛰던 시기에 "문재인 정부가 누더기로 만들어 세무사들도 상담을 포기한 양도세를 문재인 정부 이전으로 되돌리겠다"며 "양도세 세율, 과표, 기본 및 장기보유특별공제를 현실화시켜 세금 때문에 거주 이전의 자유가 묶이는 상황을 확 뜯어 고치겠다"고 밝힌 바 있다.

그러나 새 정부 출범을 전후해서는 신중론을 유지하고 있다. 주택 정책의 방향을 선(先) 공급, 후(後) 규제완화로 잡고 규제 완화 속도조절에 들어간 모습이다. 부동산 세제 개편을 주도할 추경호 부총리 겸 기재부 장관 역시 규제 완화 기조 속에 구체적인 정책 변경 시기와 방법은 시장 상황에 맞춰 조절할 뜻을 나타냈다. 그는 앞서 열린 국회 인사청문회에서 윤 대통령의 공약인 종부세·재산세 통합과 관련해 "충분한 연구용역을 통해 검토해야 한다"는 입장을 밝혔다.

마철현 세무사는 "부동산 세제가 정치 논리에 따라 너무 자주 바뀌는 경향이 있는데 윤석열 정부에서는 목표한 방향 대로 일관성 있게 정책을 밀고 나가야 국민의 신뢰를 얻을 수 있을 것"이라고 강조했다.

dream78@newspim.com