[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = #서울에 사는 무주택자 A씨는 역설적이게도 '종부세' 때문에 잠을 못 이룬다. 수십채를 갖고 있던 집주인이 약 10억원의 종부세를 체납하자 A씨가 사는 전셋집에도 압류가 걸려서다. A씨는 이 집이 공매에서 팔리고 나서도 자신의 전세보증금을 온전히 돌려받을 수 있을지 걱정이다.

더불어민주당이 다음달 1일 지방선거를 앞두고 종합부동산세 등 각종 세금을 낮추는 정책을 고민하고 있지만 전세입자들은 종부세의 '허점'부터 고쳐줄 것을 촉구하고 있다.

집주인이 종부세를 체납해 집이 공매로 넘어갔을 경우 세입자 전세보증금 반환보다 국가의 종부세 추징이 우선적으로 이뤄진다. 이로 인해 세입자가 보증금 전액을 돌려받지 못하는 피해가 발생하는데 이같은 '악법'을 바꿔달라는 것이다.

◆ 집주인 종부세 안 내면? 세입자 보증금 전액 못 받을수도 

20일 부동산업계에 따르면 전세입자들은 집주인이 종부세 등 당해세를 체납할 경우 임차인이 그 부담을 떠안게 되는 현행법을 바꿔달라고 촉구했다.

국세기본법 제35조 제1항을 보면 "국세 및 강제징수비는 다른 공과금이나 그 밖의 채권에 우선해서 징수한다"고 돼 있다. 다만 모든 세금이 세입자 보증금보다 우선하는 것은 아니며 당해세에 해당하는 세금만 우선한다.

당해세란 매각부동산 자체에 대해 부과된 조세와 가산금을 말한다. 국세에서 당해세는 상속세, 증여세, 종부세, 재평가세가 있으며 지방세에서 당해세는 재산세, 지방교육세, 공동시설세, 도시계획세 등이 있다.

만약 집주인이 당해세를 체납해서 집이 공매로 넘어가면 세입자는 보증금을 전액 돌려받지 못하는 경우가 생긴다. 임차인이 전입신고·확정일자를 받았더라도, 체납한 당해세가 있으면 순위가 뒤로 밀리기 때문이다. 즉 국가가 세금부터 먼저 추징하고 남는 액수에서 세입자 보증금을 돌려준다는 뜻이다.

특히 집주인이 다주택자 또는 법인일 경우 종부세 금액이 상대적으로 클 가능성이 높다. 문재인 정부에서 다주택자, 법인을 규제하는 차원에서 종부세 부담을 높였기 때문이다. 이에 따라 피해를 받는 세입자도 늘어날 수 있다.

예외적으로 세입자가 당해세보다 먼저 보증금을 돌려받는 경우도 있는데 이는 '최우선변제 대상인 소액임차인'일 경우다. 다만 기준이 다소 까다로워서 이 제도로 보호받지 못하는 세입자가 많을 것으로 보인다.

서울에서는 전세보증금 '1억5000만원 이하'면 '소액임차인'으로 분류돼 보증금을 보호받을 수 있다. 이 중 최우선변제받을 수 있는 금액은 5000만원이다. 세종시와 경기 용인·화성시를 포함한 수도권정비계획법상 과밀억제권역은 보증금 1억3000만원 이하일 경우 임차인이 4300만원까지 우선변제를 받을 수 있다.

부산·대구·인천·광주·대전 등 전국 광역시와 경기 안산·광주·파주·이천·평택시는 보증금 7000만원 이하 주택 임차인이 2300만원까지 우선변제받는다. 그 외 지역은 보증금 6000만원 이하면 우선변제받을 수 있는 금액이 2000만원이다.

또한 소액임차인이 최우선 변제를 받으려면 4가지 요건을 갖춰야 한다. ▲지역에 따라 지정된 보증금 이하의 소액 보증금일 것 ▲경매개시 결정 등기 전에 대항요건(입주+전입신고)을 갖출 것 ▲경매시 배당요구종기일까지 배당요구를 할 것 ▲배당요구종기일까지 대항요건을 유지할 것(이사를 갈 수 없음) 등이다.

부동산정보업체 부동산R114에 따르면 올해 2월 기준 서울 아파트 전세의 가구당 평균가격은 6억8090만원이다. 서울에서 평균적인 전세보증금을 내고 있는 세입자들은 최우선변제 대상에 포함되지 못한다는 뜻이다.

◆ 민주당, 보유세 인하 고심…세입자들 "법 허점부터 막아야"

세입자가 집주인의 세금 체납에 따른 피해를 예방하려면 전세계약을 할 때 집주인에게 국세완납증명서와 지방세완납증명서를 요구해야 한다. 그러나 집주인이 임차인에게 증명서를 보여줄 의무가 없는데다, 서울에 전세매물이 부족해서 현실적으로 이같은 방법을 쓰기가 어렵다.

또한 등기부등본 열람으로도 이런 문제를 예방하기 어렵다. 세금 체납은 등기부등본에 2~3개월 늦게 공시되기 때문에 세입자가 당장 등기부등본을 떼어봐도 깨끗한 경우가 있어서다. 

더불어민주당이 다음달 지방선거를 앞두고 재산세, 종부세를 낮추는 방안을 고민하고 있지만 세입자들에겐 이같은 법의 허점부터 막는 것이 더 중요한 이유다.

민주당 싱크탱크인 민주연구원은 종부세, 재산세 등 각종 세금을 완화하는 '부동산세제 개편방안'을 지난 11일 제시했다. 개편안에는 1가구 1주택자의 종부세 과세 기준을 공시가격 15억원으로 높이는 내용을 담았다. 현재는 공시가격 11억원이 과세 기준이다. 개편안대로 할 경우 종부세를 내야 하는 사람이 대폭 줄어든다.

또한 개편안에는 1주택자의 재산세 특례세율을 현행 9억원에서 12억원으로 완화하는 방안도 들어있다. 현재 재산세는 공시가격 9억원 이하 1주택자에 대해 과표 구간별로 0.05%포인트(p) 낮춘 특례세율을 적용한다. 이를 12억원 이하로 확대해 실거주자의 세 부담을 완화하자는 취지다.

한 세입자는 "세금을 안 낸 건 집주인인데 무주택자인 세입자가 가슴을 졸여야 하는 현실이 부당하다"며 "종부세·재산세를 낮추는 것도 중요하지만, 집주인이 안 낸 종부세를 임차인의 전세금에서 우선 추징하는 악법부터 바꿔야 한다"고 목소리를 높였다.

강은현 EH경매연구소 대표는 "종부세가 당해세에 포함되다 보니 임차인 보증금보다 우선순위에 있는 것이 세입자 입장에서 다소 불합리할 수 있다"며 "이를 방지하기 위해 종부세를 당해세에서 제외하는 등 세입자가 보호받을 수 있도록 법을 개정할 필요가 있다"고 말했다.

sungsoo@newspim.com