[글로벌 스태그] 원자재價 급등에 분양가 또 오른다…집값자극 '超양극화' 우려

기사입력 : 2022년05월11일 06:01

최종수정 : 2022년05월11일 08:19

대출규제‧금리 인상에 분양가격 '고공행진'
토지비‧기본형 건축비 상승에 분양가 인상 불가피
6월 이후 재건축‧재개발 미루는 조합 늘어날 전망

[편집자] 글로벌 경제의 스태그플레이션(저성장 고물가) 우려가 커지고 있다. 코로나19 위기를 극복하고자 무제한 돈을 풀던 미국과 EU 등 선진 국가들이 이제 인플레이션 우려로 긴축과 금리인상 등을 통해 돈줄을 조이고 있다. 여기에 국제유가 급등은 물론 원자재난 속에서 우크라이나전쟁까지 겹치면서 글로벌 경제와 궤를 같이 하는 한국경제 역시 휘청거리고 있다. <뉴스핌>은 현 국내외 경제 상황을 진단하고 우리 기업과 정부의 대응방안을 모색해 본다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = '불황'에 해당되는 스태그플레이션 시대에도 집값이 오를 수 있다는 분석이 나오고 있다. 원자재 가격 상승으로 신축 아파트 분양가가 오르며 구축 주택들의 집값도 동반상승할 수 있다는 이야기다. 이 경우 서울 강남을 비롯한 인기지역과 비인기지역의 양극화 현상이 더 두드러질 전망이다.

최근 원자재 가격 급등세가 이어지고 있다. 러시아의 우크라이나 침공 사태와 코로나19(신종 코로나바이러스 감염증)가 완만한 회복세를 띠면서 건설자재에 대한 수요가 폭증했기 때문이다. 이는 분양가 상승으로 이어질 전망이다. 정부는 주택 공시가격 인상과 함께 6월 이후 기본형 건축비 추가 인상 계획을 발표한 상태다.

전문가들은 공시가격‧기본형 건축비 상승으로 인해 대기 수요자들의 내 집 마련의 기회가 축소될 수 있다고 우려하고 있다. 특히 정부의 대출규제와 금리 인상의 영향에 신규 분양아파트 집단대출이 막히면서 예비 분양자들의 고민이 깊어지고 있다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2022.05.10 ymh7536@newspim.com

◆ 거침없이 오르는 건설 원자잿값, 연초 대비 2배가량 상승

11일 건설업계에 따르면 수도권 경인지역 레미콘 공급 업체들이 레미콘 단가를 ㎥당 현재 7만1000원에서 13.1% 인상한 8만300원으로 올리기로 결정했다.

이보다 앞서 시멘트 업계도 가격 인상에 합의했다. 시멘트 업계 1위인 쌍용C&E는 지난 15일 한국레미콘공업협동조합연합회와 1종 시멘트 가격을 t(톤)당 7만8800원에서 15.2% 인상한 9만8000원에 공급하기로 결정했다. 슬래그 시멘트 가격은 7만1900원에서 8만3000원으로 인상된다.

이는 시멘트 원재료인 유연탄값 상승에 따른 것이다. 유연탄 1톤 가격은 197.6달러로 전년 동기(87.88달러) 대비 125% 뛰었다. 같은 기간 호주산 유연탄의 가격은 108.35달러에서 502.3달러로 5배 가까이 증가했다.

시멘트는 석회석을 토대로 만든다. 유연탄은 시멘트 공정 중 하나인 소성 공정에 필요한 원료다. 소성 공정은 분쇄된 시멘트 원료를 1450도로 가열해 시멘트 반제품인 '클링커'를 제조하는 공정을 말한다.

한국은 유연탄 수입국 비중이 호주(54.1%)가 가장 많지만, 시멘트 업계에서는 호주산보다 저렴한 러시아산을 많이 찾는 것으로 알려졌다. 한국무역협회 조사에 따르면 지난해 국내 시멘트 업체의 유연탄 수입 러시아 의존도는 71.5%로 나타났다.

건설업계 한 관계자는 "시멘트 생산자들이 원재료값 상승에 따른 인상을 요구하고 있지만 연간 계약을 맺은 상황에서 인상분을 반영해주기는 쉽지 않다"며 "국제 원자잿값 상승을 예의주시하고 있지만 현재로서는 업계 의견을 받아들이기 어려운 상태"라고 말했다.

철근값도 치솟고 있다. 지난해 50만~60만원에서 최근 톤당 100만원 이상으로 2배가량 올랐다. 철근 유통가는 연초 톤당 104만5000원에서 지난달 말일 116만5000원으로 11.5% 올랐다. 지난해 동기와 비교하면 2배 수준이다.

유통사를 통해 철근을 사는 중소·중견 건설사의 비용 부담이 커졌다는 의미다. 건설업계 관계자는 "건자재 비용이 전체 공사비에서 30% 이상을 차지하기 때문에 아파트 분양가도 오를 수밖에 없는 구조"라고 설명했다.

이로 인해 골조공사비도 인상됐다. 골조공사에 사용되는 고장력철근은 올 1월 톤당 105만원에 거래됐는데 이는 지난해 동월 가격 대비 30% 급등한 수준이다.

수급 상황도 여의치 않다. 비수기로 꼽히는 1분기에도 철근 판매량은 전년 동기보다 5%가량 늘어난 것으로 집계됐다. 상대적으로 저가인 외국산 철근 수입량은 오히려 줄었다. 한국철강협회에 따르면 올해 1분기 철근 수입량은 17만 7186톤으로 지난해 1분기보다 14% 줄었다. 지난달부터 중국산 철근 수입이 늘었으나 중국 정부가 감산 정책을 이어가고 있어 한계가 있는 상황이다.

[서울=뉴스핌] 서울 서초구 반포동 래미안 원베일리 공사 현장 전경. [사진=유명환 기자] 2021.09.27 ymh7536@newspim.com

◆ "기본형 건축비‧토지비 상승 반영 시 분양가 상승"

건설업계는 원자잿값 상승과 기본형 건축비 상승분을 반영하기 위해 신규로 사업을 수주한 재건축‧재개발 조합에게 인상분을 반영해 줄 것을 요청하고 있다.

한 대형 건설사 관계자는 "현재 공사가 진행 중인 곳들은 계약서 적상할 당시 시점에 맞춰 공비사를 책정한 상황이라 현재로서는 인상하기 힘들지만 다른 현장에 경우 조합과 협의를 통해 인상분을 반영할 예정"이라고 말했다.

이어 "원자재 수급과 매입 단가 상승분을 순차적으로 반영하기 위해 협력사와 논의를 진행하고 있다"며 "원자잿값 상승이 지속될 경우 분양가 상승 압박으로 작용할 수밖에 없다"고 토로했다.

부동산 시장에선 원자재값 상승이 분양가 상승으로 이어질 것이란 전망에 힘이 실린다. 분양가는 토지비, 건축비, 가산비 등으로 구성된다. 건축비는 국토부가 6개월마다 발표하는 기본형 건축비가 기준이다.

국토부는 지난 3월 기본형 건축비 상한액을 1㎡당 178만2000원에서 182만9000원으로 올린 바 있다. 원자재 가격 급등에 정부가 6월 이후 기본형 건축비 추가 인상에 나설 가능성이 커지면서 향후 아파트 분양가 상승에서 영향을 미칠 것으로 보인다.

전문가들은 분양가 상승이 불가피하다고 전망하고 있다. 박철한 한국건설사업연구원 연구위원은 "국제 원자잿값 상승으로 인해 비용 문제가 지속된다면 건설업계가 적지 않은 타격을 받을 것"이라며 "원자잿값 상승은 분양가 상승으로 이어질 수 있는 촉매제 역할을 할 것"이라고 말했다.

기본형 건축 상향도 분양가격 상승을 부추긴다는 지적이다. 한 대형건설사 관계자는 "기본형 건축비와 토지비 상승은 분양가격에 반영할 경우 현재 사업을 추진하려는 재건축‧재개발 조합이 수용하기는 힘들 것"이라며 "6월에 국토부가 기본형 건축비를 올리면 건설사들도 분양가를 올릴 것으로 보여 분양가격이 더 오르지 전에 사업을 진행하자는 조합들이 늘어나고 있다"고 말했다.

◆ 분양가 發 집값 상승 전망...주택시장 '초양극화' 나타난다

이같은 분양가 상승은 결국 '불황'임에도 집값이 오르는 현상으로 이어질 것이란 진단이 나온다. 주택가격은 하방경직성이 있다. 기존 아파트값보다 높은 분양가가 책정된 새아파트가 주변에 들어서면 주변 아파트도 덩달아 그 가격에 맞춰 오르는 것이다.

물론 문재인 집값 급등기 당시 단기 급등에 따른 피로감이 겹친 만큼 큰 폭의 집값 상승은 예상되지 않는다. 하지만 경기 불황에 따라 떨어져야할 집값이 떨어지지 않고 버티는 이상한 현상이 이어질 것이란 분석이 나오고 있다. 한 대형 건설사 관계자는 "주변 새아파트 분양가가 오르면 주변 구축 주택도 함께 강보합세를 띠게 된다"며 "결국 분양가가 전국 집값을 올리는 상황이 나타날 가능성이 있다"고 말했다.

특히 부동산 전문가들은 스태그플레이션이 본격화 되면 서울 주택시장이 '초양극화'를 보일 것이란 예상을 내놓고 있다.

스태그플레이션으로 인해 지난 정부 시절과 같은 무차별적인 집값 상승은 기대하기 어렵지만 인기지역의 주택은 스태그 시대의 '안정자산'으로 인정받아 오히려 가격 강세가 나타날 것이란 이야기다. 경기침체 위험이 높아지면 주택구매 및 투자수요는 위축되기 때문에 '똘똘한 한 채'에 대한 기대감이 더 커질 수밖에 없을 것이란 분

이에 따라 주택시장 양극화는 더 심화될 것이란 진단이 나온다. 권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "국내 부동산시장은 지역별, 가격대별로 차별화를 보일 것"이라며 "1기 신도시처럼 개발호재가 있는 곳과 20억원 이상 고가아파트가 있는 지역은 강세를 보일 것"이라고 말했다. 반면 "19억원 이하 중저가 아파트는 조정국면에 들어갈 가능성이 있다"고 설명했다.

양극화의 기준은 입지가 될 것이란 진단이 나온다. 서울 핵심지역에 있는 고가아파트 소유자들은 경기 침체·물가 인상 타격을 적게 받지만 서울·수도권 외곽지역 주택 소유자나 수요자들은 영향을 받을 가능성이 높다는 이유에서다.

서진형 대한부동산학회장(경인여자대학교 경영학과 교수)은 "수도권과 지방 부동산시장 간 양극화 뿐만 아니라 서울지역 안에서도 양극화가 심화될 것"이라며 "수요가 많은 강남3구와 서울 핵심지역은 집값이 오르고 서울 외곽이나 수도권 외곽은 하락할 것"이라고 말했다.

이어 "이 때 중요한 것은 부동산 금액이 아니라 지역"이라며 "6억원 이하 초소형 주택이라도 서울 핵심지역에 있다면 오를 것으로 본다"고 덧붙였다.

ymh7536@newspim.com

사진

주담대 이어 전세대출 문턱 높인다 [서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부의 고강도 대출규제에 은행권 또한 전세대출 문턱을 높이고 있다. 가계대출 감축 취지에 발맞춘 조치이지만 서민 실수요자의 주거 사다리가 점점 짧아질 수 있다는 비판도 덩달아 커지는 모습이다. 최근 1년간 서울 아파트 전세 거래량 변동 추이 [그래픽=김아랑 미술기자] ◆ 대출 안 내준단 은행에… 집주인·세입자 모두 '망연자실' 8일 금융권은 이번 주부터 전국 단위로 조건부 전세대출 취급 제한을 확대했다. 신한은행은 지난 6일부터 10월까지 임대인 소유권 이전이나 보유 주택 처분을 조건으로 한 전세대출을 막기로 했다. 집주인이 기존에 갖고 있던 근저당을 말소하는 대신 나오는 전세대출도 마찬가지다. 본래 수도권을 대상으로만 금지했으나 이를 전국으로 확대한다. 하나은행은 이달 5일부터 9월 실행 예정인 전세대출의 신규 신청을 받지 않기로 했다. NH농협은행도 비슷한 상황이다. IBK기업은행은 이보다 하루 빠른 이달 4일부터 대출 모집인을 통한 전세대출 추가 접수를 전면 중단했다. 정부는 지난 6월 27일 수도권·규제지역의 '가계부채 관리 강화 방안'을 발표하며 가계대출 조이기에 나섰다. 같은 달 28일부터 수도권 내 주택담보대출 한도를 6억원 이하로 제한하고 다주택자의 추가 주택구입 대출을 전면 금지했다. 세입자가 전세자금대출을 받는 날 해당 주택 소유권을 이전하는 것을 조건으로 하는 소유권 이전 조건부 전세대출도 불가하다. 이와 함께 하반기 은행권 가계대출 증가 목표치를 기존의 절반으로 줄였다. 5대 은행(국민·신한·하나·우리·농협)은 가계대출 증가액 목표치를 7조2000억원에서 3조6000억원으로 축소했다. 지난달 가계대출 증가액은 4조1386억원으로 전월(6조7536억원)보다 38.7% 줄었다. 갭투자를 차단하겠다는 명목이지만 당장 자금 조달에 차질이 생기면서 전세 입주를 앞둔 이들은 발등에 불이 떨어졌다. 수중에 돈이 없는데 은행 대출 문까지 막히면서 입주를 못 하는 일이 벌어지고 있어서다. 대출이 많이 껴있는 집이나 주택 여러 채를 소유한 임대인의 집에 들어가려면 대출이 나오지 않을 수 있다. 전세 매물도 감소세다. 전세계약 만료를 앞둔 집주인도 대출이 안 나와 보증금 반환이 어려워지자 세입자를 받는 대신 직접 입주를 선택하는 일이 늘었다. 부동산 빅데이터업체 '아실'에 따르면 6일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만3467건으로 전년 동기(2만6512건) 대비 11.5% 감소했다. 거래량도 내리막길을 걷고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 전세 거래량은 9546건으로 전월(1만2120건) 대비 21% 줄었다. 수요는 많은데 매물은 줄어들면서 가격은 상승세다. 지난달 서울 아파트 중위 전세가격은 평균 5억6333만원으로 한 달 사이 333만원 올랐다. 전년 동기(5억 3167만 원)와 비교하면 6.0% 뛰었다. ◆ "돈도 매물도 없다" 갈 곳 없는 세입자, 월세로 눈 돌려 6.27 대출규제에 정책대출 감축 내용도 포함되며 전셋값 상승 압력을 더욱 키울 수 있다는 분석이 나온다. 서민 주거 안정을 위해 지원되던 청년·신혼부부·신생아 버팀목 전세대출의 한도도 줄었다. 상품에 따라 상한선이 최소 4000만원에서 많게는 6000만원까지 내려오면서, 이를 통해 보증금을 마련하려던 예비 세입자들의 부담이 커지게 됐다. 이재윤 집토스 대표는 "2년 전보다 전세가가 하락해 보증금 반환에 어려움을 겪고 있는 일부 집주인 입장에선 이번 규제가 전세 보증금 반환 리스크를 더욱 가중시키는 또 다른 변수로 다가올 것"이라고 말했다. 양지영 신한 프리미어 패스파인터 전문위원 "정책대출이 줄어들면 장기 저리 대출 수단이 사라지면서 주거 사다리 형성이 더 어려워진다"며 "청년, 신혼부부 등 초기 자산 형성이 되지 않은 계층과 주택 구입이 더 멀어지며 임대시장으로 밀려나는 현상이 가속화될 것"이라고 설명했다. 무주택 실수요자는 전셋값이 오르고 자금줄은 막힌 이중고 속에서 집을 구하긴 해야 하니 반전세나 월세 등을 선택할 수밖에 없는 처지다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 서울에서 발생한 아파트 신규 임대차 계약 중 월세 비중은 42.2%(5555건 중 2345건)으로 전년 동기(41.5%)보다 0.7%p 증가했다. 이런 상황에서 국정기획위원회가 전세대출과 정책모기지에도 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 검토하겠다고 알려지며 우려가 더욱 커졌다. 전문가들은 대출 규제의 부작용을 해결할 추가 대책이 적절히 마련돼야 한다며 입을 모은다. 김인만 김인만경제연구소 소장은 "집값 급등의 원인이 되는 수급 불균형 문제 해결이나 세금 관련 규제 등을 통해 주택시장을 안정화하겠다는 메시지를 던질 시점"이라고 말했다. 김덕례 주택연구실장은 "이전 정부 경험에 비춰볼 때 이번 대출 규제 효과는 3∼6개월에 불과할 우려가 있다"며 "빠르고 강력한 공급 대책을 강구하지 않으면 눌려 있던 매매 수요가 저금리와 경기 활성화 분위기를 타고 다시 살아나면서 4분기 중 집값이 다시 급등세로 돌아설 가능성이 크다"고 말했다. chulsoofriend@newspim.com 2025-08-08 06:10