[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 서울 강동구 둔촌주공 재건축 사업이 '시공사 교체'로 악화되지는 않을 것으로 보인다. 조합이 기존 시공사들과 첨예한 갈등을 보이고 있지만, 이미 공사가 상당 부분 진행돼 다른 건설사가 진입하기 어렵기 때문이다.

또한 시공사업단이 조합으로부터 공사비를 못 받아 '유치권 행사'에 나설 가능성이 높다. 이에 조합이 일정 수준에서 갈등 봉합에 나설 것으로 예상된다.

◆ 둔촌주공, 4월 15일 공사중단 위기…"공사비 증액 무효 소송중"

6일 부동산업계에 따르면 현재 둔촌주공 재건축 조합은 시공사업단과 갈등의 골이 깊어져 오는 15일 공사중단 위기에 처했다. 

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 서울 강동구 둔촌주공 재건축 공사 현장 [사진=김성수 기자] 2022.04.05 sungsoo@newspim.com

둔촌주공은 역대 최대 규모의 재건축 사업이다. 서울 강동구 둔촌1동 170-1번지 일대에 지상 최고 35층, 85개동, 1만2032가구 규모의 아파트와 부대시설을 짓는다. 일반분양 물량만 4786가구에 이른다.

둔촌주공 재건축 시공사업단은 현대건설과 HDC현대산업개발, 롯데건설, 대우건설 등으로 구성됐다. 주관사인 현대건설 시공 지분이 28%, HDC현대산업개발 25%, 대우건설 23.5%, 롯데건설 23.5% 순이다.

현재 시공사업단은 약 1조5000억원을 투입해 공사를 수행하고 있다. 그러나 조합이 오는 12일까지 일반분양 등 요구사항을 이행하지 않으면 오는 15일부터 공사를 중단할 수 있다고 통보했다.

조합이 지난 2020년 체결된 공사(변경)계약을 부정하고 있고, 조합원 동·호수 추첨과 일반분양을 지금까지 진행하지 않아 착공 후 약 2년이 지난 지금까지 공사비를 한 푼 받지 못했다는 이유에서다.

시공사 측은 지난 2020년 6월 전임 조합장과 시공사업단이 체결한 공사비 3조2000억원이 적법한 절차에 따라 이뤄진 계약이므로 이를 따라야 한다고 주장한다. 해당 계약에서 공사비는 2조6706억원에서 3조2293억원으로 약 5600억원 증액됐다.

반면 조합 측은 공사비 증액 계약이 무효라면서 시공사업단을 상대로 법적 대응에 나섰다. 조합은 5600억원에 이르는 공사비 증액 계약서가 조합원 동의 없이 날인되는 등 중대한 하자가 있다는 이유로 지난달 21일 서울동부지방법원에 소송을 제기했다.

조합은 공사중단 예정일(4월 15일)의 다음 날인 오는 16일 오후 2시에 둔촌주공 아파트 현장 내에서 공사비 증액을 무효화하기 위한 조합원 총회를 개최하기로 결정했다.

조합 관계자는 "최악의 경우 공사가 중단될 가능성에도 대비하고 있다"며 "다만 공사 중단은 (시공사들의) 계약 위반사항이기 때문에 시공계약이 무효화될 수도 있다"고 말했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 시공사업단이 조합에 보낸 공문 캡처 2022.03.02 sungsoo@newspim.com

◆ 시공사업단, 조합 상대로 유치권 행사할 수도…"갈등 봉합될 것"

하지만 업계에서는 조합이 시공계약을 해지하려 해도 실질적으로 시공사가 바뀌기는 어려울 것으로 예상한다. 이미 둔촌주공 재건축 공사가 상당 부분 진행된데다, 기존 시공사업단을 제외할 경우 새로 들어올 만한 주요 건설사가 마땅히 없기 때문이다.

둔촌주공 재건축은 현재 20~25층 골조공사를 진행 중이다. 골조공사는 아파트의 기둥과 벽, 바닥 등 건물의 뼈대를 만드는 공사다. 예컨대 전체 공사기간이 30개월이면 골조공사에 대략 절반인 15개월이 소요된다.

현대건설 사업보고서를 보면 둔촌주공 재건축의 완성공사액(2071억1500만원)은 기본도급액(9041억9200만원)의 23%를 차지한다. 애초 계획대로면 완공 예정시점은 내년 8월 14일이다. HDC현대산업개발의 경우 작년 말 사업보고서 기준 기본도급액(4662억6200만원) 중 완성공사액(0원) 비율이 0%다.

롯데건설은 이 비율이 31%, 대우건설은 27%에 이른다. 현재는 이 당시보다 3~4개월 정도 지나 공사 진행률이 더 높을 것으로 보인다. 기존 시공사업단과의 계약이 해지되면 다른 건설사가 공사를 이어받아야 하는데 현실적으로 쉽지 않다.

또한 시공계약이 해지되면 귀책사유가 시공사와 조합 중 누구에 있는지를 놓고 법적 공방이 장기간 이어질 것으로 보인다. 시공사업단은 이미 약 2년간 공사를 진행하면서 사업상 위험, 비용 등을 부담했다. 게다가 공사비를 못 받은 상태라서 조합을 상대로 '유치권 행사'에 나설 가능성이 높다. 

'유치권'이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 대해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리를 말한다. 

법원이 이를 인정해줄 경우 조합에 손해배상 책임이 상대적으로 더 커질 수도 있다. 이에 따라 조합이 일정 선에서 갈등 봉합에 나설 것으로 예상된다.

건설업계 관계자는 "10대 건설사들이 시공사업단과 조합 간 갈등을 비롯한 위험을 감수하면서까지 입찰에 들어올 가능성은 낮을 것"이라며 "조합은 시공계약 해지로 얻게 될 이득보다는 손해가 많기 때문에 결과적으로 시공사 교체는 어려울 것으로 본다"고 말했다.  

조합 관계자는 "시공계약 해지 여부는 현재로선 아직 언급하기 어렵다"고 말했다.

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