'오세훈표 재건축 1호' 잠실주공5…강남3구·여의도 재건축사업도 탄력 받나

기사입력 : 2022년02월17일 06:01

최종수정 : 2022년02월17일 06:01

잠실5단지 "올해 시공사 선정 등 사업 속도 높일 것"
"재건축 대어 신통기획 참여 했지만..." 각종 규제에 사업 '난항'
신통기획 '통합심의' 조례안 통과 이후 재건축 사업 본궤도
"초과이익 환수제‧분양가 상한제 등 대못 규제 완화 필요"

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 서울 송파구 재건축 최대어로 불리는 잠실주공5단지가 오세훈표 재건축 1회 사업지로 선정됐다. 이에 따라 신속통합기획(신통기획)에 참여한 여의도 시범 아파트와 강남구 대치미도, 송파 장미1·2·3차, 송파 한양2차, 서초 신반포2차, 서초진흥 등의 재건축 사업이 속도가 붙을 것으로 보인다.

다만 현재 서울시 의회 문턱을 통과하지 못한 교통영향평가에 대한 조례개정과 더불어 재건축 사업을 막고 있는 분양가상한제와 초과이익환수제 등에 대한 규제 완화가 뒷받침되지 않을 경우 사업에 참여한 단지들의 추진력이 상실될 수 있다는 우려의 목소리가 나오고 있다.

[서울=뉴스핌] 서울 송파구 잠실동 잠실주공5단지 전경. [사진=유명환 기자]

◆ 잠실5단지 숙원 풀었다…7년 만에 서울시 문턱 넘어

17일 서울시 등에 따르면 잠실주공5단지는 이날 서울시 도시계획위원회 수권 소위원회에서 정비계획안 결정을 위한 심의를 진행한 결과 통과됐다. 수권 소위원회는 서울시 도시계획위원회에서 권한을 위임받아 정비계획안을 검토·결정하는 기구다.

이번 정비계획안 통과로 잠실5단지는 현재 3930가구에서 6815가구(공공주택 611가구 포함) 대규모 단지로 탈바꿈한다. 잠실역 역세권에 걸쳐있는 용지는 업무‧상업‧문화 기능 강화를 위해 용도지역을 상향(제3종일반주거→준주거)해 최고 50층 건립이 가능해진다.

해당 재건축 조합은 올해 시공사 선정을 위한 작업에 착수한다는 계획이다. 정복문 잠실주공5단지 재건축 조합장은 "주민들이 그토록 염원하던 재건축 사업을 추진할 수 있어서 너무 다행"이라며 "시 정비계획안 통과를 계기로 주민 소환 절차 이후 사업승인과 건축계획 확정 등을 통해 빠르면 올해 시공사 선정까지 계획하고 있다"고 말했다.

잠실주공5단지의 정비계획안 통과로 오세훈 서울시장이 추진하고 있는 재건축 사업인 신통기획이 탄력을 받을 것으로 전망된다.

신통기획은 시가 민간 재개발·재건축을 밀착 지원하는 제도로 초기 단계부터 공공이 조합과 함께 정비계획안을 마련하고 각종 인허가와 행정절차를 지원해 정비사업 속도를 높이기 위해 마련된 사업이다.

지난해 말 신통기획에 참여한 단지는 강남구 대치 미도 ▲강남구 압구정 3구역 ▲서초구 진흥 ▲서초구 신반포2차 ▲송파구 장미1·2·3차 ▲송파동 한양 2차 등 총 7개 단지가 재건축 사업에 참여했다.

여의도 한 재건축 조합장은 "신통기획에 참여는 했지만, 사업지 선정까지는 오랜 시일이 걸릴 것으로 보인다"며 "관련 조례가 시의회에 상장조치 되지 못한 상황에서 관련 사업이 추진될지 의문 스럽다"고 말했다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2022.02.16 ymh7536@newspim.com

◆ 시 의회서 발목 잡힌 신통기획 '통합심의' 조례안

서울시의회는 지난 1월 오세훈 시장이 발의한 '서울시 교통영향평가에 관한 조례 일부개정안 조례안'을 소관 상임위원회인 교통위원회에 상정하지 않았다.

개정조례안은 신통기획 건축·교통·환경 통합심의의 근거가 된다. 현행 조례에서는 원칙적으로 부지면적 2만5000㎡ 이상인 정비사업은 교통영향평가를 받도록 돼 있다. 다만 '서울형 정비지원계획(신통기획)에 의해 추진되는 정비사업은 부지면적 5만㎡ 이상'인 경우를 추가해 그 이하인 사업지는 통합심의를 진행할 수 있도록 한 것이다.

재개발·재건축 사업 시행자(조합 등)가 사업시행계획 인가를 받으려면 개별 법령에서 정한 심의를 받아야 한다.

그러나 건축·교통·환경 영향평가심의가 개별적으로 이뤄지다 보니 사업기간을 지연시키는 요인 중 하나로 작용해왔다. 이 때문에 시는 통합심의가 가능하도록 조례 등 제도 정비에 나선 것이다.

서울시는 통합심의 관련 제도 정비를 올해 상반기 중 시행한다는 목표를 갖고 있지만 서울시 의회가 관련 안건 상정을 미루고 있어서 올 하반기쯤에 관련 안건이 논의될 것으로 보인다.

서울시 의회 관계자는 "신통기획 관련 조례개정안에 대한 세부적인 논의가 필요하다는 의견이 나와 시에 보안작업을 요청했다"라면서도 "올 하반기에 관련 안건이 통과될지는 불투명한 상황"이라고 말했다.

관련 조례개정안이 시의회 문턱을 넘지 못한 상황에서 신통기획을 통한 재건축 사업이 사실상 불가능하다. 여기에 재건축 대못 규제로 불리는 초과이익환수제와 분양가상한제 등에 대한 법령 개정이 이뤄지지 않을 경우 정비사업을 추진하고 있는 단지로서는 부담을 느낄 수밖에 없다.

강남구 한 재건축 조합장은 "신통기획에 참여를 놓고 내부적으로 많은 의견이 있었다"며 "교통영향평가와 더불어 초과이익환수제와 분양가상한제가 상존하고 있는 상황에서 사업 참여를 쉽게 할 수 있는 단지들은 몇 없을 것"이라고 말했다.

◆ "사업지 선정돼도 문제"…둔촌주공 전용면적 59㎡ 분양가 9억원 초과

단군 이래 최대 재건축 단지로 불리는 강동구 둔촌주공 아파트의 텍지비 감정평가액은 ㎡당 2020만원으로 책정돼 한국부동산원에 적정성 검토를 받고 있는 중이다.

이 가격으로 결정될 경우 전용면적 59㎡ 분양가격이 9억원을 넘어설 것이란 예측이 나오고 있다. 분양가가 9억원을 넘으면 고가주택으로 분류돼 특별공급 물량이 배정되지 않고 중도금 대출이 금지된다. 사실상 현금 부자들의 잔치가 될 가능성이 높아진다. 시장의 관심이 9억 초과 여부에 집중된 이유다.

둔촌주공은 분양가상한제 적용 지역인 서울 강동구에 위치한다. 상한제가 적용되는 주택의 분양가는 택지비, 택지비가산비, 기본형건축비, 건축비가산비 등으로 산정된다.

일반적으로 전용면적 59㎡ 아파트 대지지분이 30㎡라는 점을 감안하면 추정 택지비는 약 6억원이다. 이를 3.3㎡ 당 가격으로 환산하면 2400만원 정도다.

둔촌주공의 경우 전용면적 59㎡가 9억원을 넘지 않으려면 3.3㎡ 당 분양가가 3600만원을 초과해선 안된다. 택지비 2400만원을 빼면 건축비와 건축비가산비의 합이 3.3㎡ 당 1200만원 안에 들어야 한다는 계산이 나온다.

재건축 사업을 추진하고 있는 대치동 은마아파트와 압구정 현대 아파트에 적용할 경우 3.3㎡ 당 4500만원에 달하는 분양가격이 형성될 것으로 업계는 보고 있다.

정비업계 한 관계자는 "둔촌주공보다 높은 공시가격과 택지비, 인상된 건축비 등을 대입할 경우 은마아파트와 압구정 현대 아파트의 3.3당 분양가격은 최소한 4500만원 안팎에서 가격이 책정될 것"이라며 "잠실주공5단지의 분양가격 역시 주변 시세를 반영할 경우 3.3㎡당 4000만원 중후반에 산정될 것으로 보인다"고 말했다.

[서울=뉴스핌] 17일 김헌동 SH사장이 오세훈 서울시장에게 분양원가 공개와 관련한 브리핑을 하는 모습. [사진=유명환 기자]

◆ 尹, 재건축 대못 규제 분상제‧초과이익환수 규제 완화 카드 꺼내

분상제와 더불어 초과이익 환수제도 문제로 지목되고 있다. 지난 2006년 도입된 재건축 초과이익 환수제는 재건축 사업을 통해 3000만원을 초과하는 이익이 조합·조합원에게 발생하면 이익 금액의 10∼50%를 정부에 환수해야 된다.

오 시장은 이 같은 문제를 개선하기 위해 대선후보자들에게 규제 완화를 요구했다. 오 시장은 지난 7일 기자간담회에서 "재건축 규제완화는 서울시가 할 수 있는 건 거의 다 했다고 평가해도 틀린 말이 아닐 것"이라며 "(국토교통부) 정밀안전진단이 지나치게 엄격하게 돼있는 것을 완화한다든가 재건축초과이익환수제 문제와 분양가상한제 등은 (대선 후보자)와 중앙정부에서 해결해야 되는 문제"라고 말했다.

대선 후보자들은 재건축 사업을 막고 있는 규제를 완화할 계획이다. 윤석열 국민의힘 대선후보는 재건축 초과이익 환수제 완화에 적극적으로 나서고 있다. 윤 후보 측은 환수제 폐지보다는 환수제를 부과하는 차익의 기준을 현재보다 높이고, 장기 보유자나 1주택자 등에게는 공제를 해주는 방향으로 제도 완화를 검토 중인 것으로 알려졌다. 조합이 비용 부담으로 재건축을 포기하거나, 절차를 늦추는 일을 막기 위한 것이다.

이재명 더불어민주당 대선후보는 분양가상한제와 관련해 전체 민간토지로 확대하겠다고 밝힌 바 있다. 이와 함께 분양원가 공개를 확대해 분양가 인하를 유도하겠다는 방침이다.

전문가들은 새로운 정부에서 재건축 규제 완화가 이뤄지지 않을 경우 오 시장이 추진하고 있는 정비사업에 대한 추진력이 상실될 수 있다고 지적했다.

심교언 건국대 부동산힉과 교수는 "분양가상한제와 재건축초과이익환수제 등의 규제가 존재하는 상황에서 오 시장이 추진하고 있는 신통기획이 탄력을 받는데 까지는 상당시간이 소요될 것"이라며 "윤석열 국민의힘 후보자가 발표한 장기보유자와 1주택자에 대한 공제액을 낮추는 방안이 조합원 비용 부담을 최소화할 수 있는 방법으로 보인다"고 말했다.

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광복군, 일본군 무장해제 "항복사실 모르느냐? 변상문의 '화랑담배'는 6·25전쟁 이야기이다. 6·25전쟁 때 희생된 모든 분에게 감사드리고, 그 위대한 희생을 기리기 위해 제목을 '화랑담배'로 정했다. 우리는 그들에게 전의(戰意)가 없는 것을 보이기 위해 기관단총을 모두 어깨에 걸쳤다. 그러고도 만일을 위해서 각각 산개하면서 뛰어내리기 시작했다. 드디어 내 차례가 왔다. 몸을 날렸다. 아. 그때 그 바람 냄새, 그 공기의 열기, 아른대는 포플러의 아지랑이, 그리고는 아무것도 순간적이었지만 보이지 아니했다. 그러나 어쩐 일인가? 우리 주변엔 돌격 태세에 착검한 일본군이 포위하고 있었다. 워커 구두 밑의 여의도 모래가 발을 구르게 했다. 코끼리 콧대 같은 고무관을 제독총에 연결한 험상궂은 방독면을 뒤집어쓴 일본군이 차차 비행기를 중심으로 원거리 포위망을 좁혀오고 있었다. 너무나도 위험한 상황이었다. 이것이 그리던 조국 땅을 밟고 처음 맞은 분위기였다. 동지들은 눈빛을 무섭게 빛내면서 사주경계를 했다. 그러나 아직 기관단총을 거머쥐지는 아니했다. 여의도의 공기가 움직이지 않는 고체처럼 조여들어 왔다. 뿐만 아니었다. 타고 온 C46형 수송기로부터 한 50여m 떨어진 곳의 격납고 앞에는 실히 1개 중대나 되는 군인들이 일본도를 뽑아 든 한 장교에게 인솔되어 정렬해 있었다. 그 앞에는 고급장교인 듯한 자들이 한 줄 또 섰고, 장군 몇 명도 있는 듯했다. 그러나 무엇보다도 8월 18일 한낮의 그 뜨거운 여의도 열기가 우리를 더욱 긴장시켰다. 격납고 뒤에까지 무장한 군인이 대기하고 있었다. 중형전차의 기관포도 이쪽을 향하고 있었다. 환호하는 광복군. [사진= 국사편찬위원회] 비행장 아스팔트 위엔 한여름의 복사열이 그 위기의 긴장처럼 이글대고 있었다. 어느새 우리는 땀에 젖어 있었다. 기막힌 침묵이 십여 분이나 지났다. 그러나 그들은 어떤 행동도 취해 오지 않았다. 마침내 우리가 발걸음을 옮겼다. 우리는 일본군 고급 장교들이 늘어선 쪽으로 한걸음 씩 움직였다. 각자 산개, 조심하라! 누군가가 이렇게 나직하게 말했다. 서해 연안으로 비행기가 고도를 낮출 때 누군가가 유서를 쓰던 일이 이 순간 내 머릿속에서 상기되었다. 일본군 병사들은 우리가 다가서자 의외로 포위망을 풀 듯이 비켜섰다. 우리는 아직 기관단총을 어깨에 멘 그대로였다. 일본군이 길을 열어주자, 그들도 일본군 육군 중장을 선두로 한 장교단이 우리 쪽으로 오기 시작했다. 그가 바로 조선주차군사령관 죠오쯔끼(上月良夫)였다. 쬬오쯔기는 그의 참모장 이하라 소장과 나남 사단장과 참모들을 뒤로 거느렸다. 우리도 좌우로 벌려 섰다. 쬬오쯔기가 「나니시니 이라시따노?(무슨 일로 왔소?)」말문을 열었다. 퍽 야무지게 보였다. 우리는 말 대신 영등포 상공에서 뿌리다 남긴 선전 전단을 내밀어 주었다. 우리의 임무가 일본어와 우리말로 적힌 전단이었다. 거긴 또 우리가 이렇게 들어오게 된 사연도 적혀있었다. 우리는 한 장씩 그 전단을 다른 일본군 장교들에게 나누어 주었다. 쬬오쯔끼는 이를 받아 읽고, "일본은 정전만 한 상태이니 일단 돌아갔다가 휴전 조약이 체결된 다음에 재입국하라"라고 말했다. 그러면서 은근히 위협했다. 자기네 병사들이 꽤 흥분되어 있으니, 만약 돌아가지 않으면 그 신변 보호에 안전책임을 지기가 어렵다는 분위기라고 했다. 이에 이범석 장군이 "네 놈들의 천황이 이미 연합국에 무조건 항복한 사실을 모르느냐? 이제부터는 동경의 지시가 필요 없다는 것을 알아야 한다"라고 맞섰다. 그러나 쉽사리 양보하지 않았다. 옥신각신 말이 몇 번 건너 왔다 갔다. 갑자기 쬬오쯔끼는 한 일본군 대령에게 일을 처리하라고 지시했다. 그러면서 그는 동경서 손님이 오기로 되어 있어 마중을 나와 있던 참이란 말을 하고는 물러가 버렸다" 이범석 장군은 일본군 측에 "조선 총독을 만나 담판 짓겠다'라고 요구했으나 거절당했다. 일본군 무장해제 임무를 띠고 국내로 들어 온 '광복군 국내정진군'은 아무런 소득도 올리지 못한 채 다음 날 8월 19일 14:30분 여의도 기지를 이륙하여 중국으로 돌아갔다. 광복군은 미군정이 시작되고 나서 한참이나 지난 다음에 개인 자격으로 귀국할 수밖에 없었다. 조짐이 좋지 않았다. / 변상문 국방국악문화진흥회 이사장 2025-09-29 08:00