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[2022 부동산大전망]⑦·끝 "연초 상승세 꺾이고 양극화"…서울 도심은 '버티기'

기사입력 : 2022년01월03일 06:17

최종수정 : 2022년01월03일 20:23

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"6억~9억원, 상승세 더딜 것" vs "중심지 고가주택 견고"
대선결과 예측되면 '매수세' 증가…"전세→매매 전환"

[편집자] 2021년에도 기록적인 집값 상승을 기록한 이후 최근 대출규제와 금리인상 등으로 아파트값 상승폭이 둔화되는 양상이다. 정부는 집값이 고점을 찍고 하향 안정화됐다고 진단하고 있다. 2022년에는 변수가 많다. 기준금리 추가 인상과 미국의 양적완화 축소 등으로 시장이 더 움츠러들 것이란 의견과 대선과 지방선거, 정비사업 규제완화 등으로 2022년 집값 상승세가 이어질 것이란 전망도 나온다. 이에 뉴스핌은 부동산 전문가 50명을 대상으로 설문한 조사를 결과를 가지고 2022년 주택시장을 전망해 봤다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022년 부동산시장은 '양극화' 현상이 나타날 것으로 전망된다. 서울·경기 외곽의 중저가 주택은 금리인상, 대출규제 여파 등으로 올해 초까지 상승세가 꺾일 것으로 예상된다. 반면 대출 비중이 거의 없는 강남 등 서울 중심지 고가주택 가격은 버틸 것이라는 분석이다. 현재의 시장 위축을 '대세 하락'이라고 보기는 어렵다는 것이다.

이재명 더불어민주당 후보가 다주택자 양도세 중과유예 등 규제완화 공약을 내놓았지만 확정되기 전까지는 시장에 매물이 나오기 어렵다는 의견도 많다. 상반기 중 대통령 선거 결과가 어느 정도 예상될 경우 관망하던 수요자들이 다시 매수세로 돌아설 가능성이 크고, 임대차 3법에 따른 전세(2+2년) 만기가 다가올 경우 전세가격 폭등과 더불어 매매수요도 증가할 것이라는 분석이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.12.31 sungsoo@newspim.com

◆ "6억~9억원, 상승세 더딜 것" vs "중심지 고가주택 견고"

전문가들은 2022년 부동산시장이 '양극화'를 보일 것으로 내다봤다. 대출 없이 산 15억원 이상 고가주택과, 대출을 많이 끼고 산 중저가 주택이 극명하게 다른 움직임을 보일 것이라는 분석이다.

우선 대출 비중이 높은 서울·경기권 외곽의 중저가 주택은 금리인상, 대출규제 타격을 받을 것으로 예상된다. 미국에 이어 우리나라도 기준금리 인상 행렬에 동참하면 '영끌' 매수자들의 대출 원리금 상환 압박이 심해지기 때문이다.

금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리은행의 주택담보대출 변동금리(신규 코픽스 연동)는 종전 3.58~4.78%에서 지난 16일 기준 3.85~5.05%로 올랐다. 2022년 초 한국은행이 기준금리를 추가 인상할 것으로 관측되면서 주택담보대출 변동금리 상승세가 가팔라질 것으로 보인다.

이에 따라 대출이자 원리금을 제 때 상환하지 못한 사람이 늘면서 2022년 연말, 2023년 초 주거용 경매물건이 증가할 것이라는 예상도 나온다.

특히 1월부터는 총대출액이 2억원을 넘으면 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 시행된다. DSR 규제 대상이 되면 주택담보대출과 신용대출, 카드론 등 모든 대출을 합쳐 매년 갚아야 할 원금과 이자가 연소득의 40%(은행 대출 기준)를 넘을 수 없다.

연소득에 따라 대출 가능 금액이 정해지기 때문에 소득이 적을수록 추가 대출이 어려워지는 구조다. 대출을 받아 집을 사는 사람들이 크게 늘기 어려워지는 것이다.

반면 서울 중심지의 15억원 이상 고가주택 또는 대출비중이 낮은 저가주택은 금리인상 타격이 적고, 가격 낙폭도 제한적일 것이라는 의견이다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 "주택시장 움직임이 금액대 별로 다를 것"이라며 "DSR 등 대출규제가 강화되면 6억~9억원 구간 주택은 가격 상승 속도가 더딜 것"이라고 말했다. 반면 "대출 없이 사는 고가주택이나, 가격대가 아예 낮은 주택들은 영향이 적을 것"이라고 내다봤다.

◆ 3월 대선 앞둔 '관망세' 확산…결과 예측되면 '매수세' 증가

또한 오는 3월 대통령 선거를 앞둔 불확실성이 높다는 점도 주택 매수를 어렵게 하는 요소다. 여야 대선주자의 부동산 정책에 차이가 커서 누가 당선되느냐에 따라 시장 분위기가 달라질 것이기 때문이다.

이재명 더불어민주당 후보는 재개발·재건축, 인허가권으로 생기는 이익은 불로소득이기 때문에 공공이 환수해야 한다고 보고 있다. 또한 국토보유세를 도입해 부동산 보유세를 한층 더 강화하겠다는 기조를 갖고 있다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.11.08 sungsoo@newspim.com

반면 윤석열 국민의힘 후보는 재개발·재건축 규제를 완화하고 보유세(종합부동산세+재산세)·양도소득세 부담을 낮추는 부동산 세제 개편을 예고했다. 특히 다주택자 양도세를 현행 50% 수준으로 감면하겠다는 공약을 내세웠다.

최근 이 후보가 "국토보유세를 국민이 반대하면 안 하겠다", "다주택자 양도세 중과를 1년 정도 한시적으로 유예하는 아이디어를 제가 내서 협의 중"이라고 밝히는 등 기존 공약과 다른 입장을 보였지만, 매물증가 효과는 높지 않다는 의견도 있다.

다주택자 양도세 중과유예 정책이 확정되기 전까지는 다주택자들도 시장에 매물을 내놓지 않고 '버티기'에 나설 것이기 때문이다. 또한 이 후보에 대한 신뢰 문제도 있다.

이 후보가 기존 방향과 전혀 다르게 '다주택자 양도세 중과유예' 공약을 내놓은 것은 당선 가능성을 높이기 위한 수단이며, 당선되고 나면 다시 입장을 원래대로 바꿀 것이라는 분석이다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "이 후보가 양도세 중과유예를 내놓았지만 이는 선거를 위한 임시방편으로 보인다"며 "기존 정책 기조는 규제와 세제 강화기 때문에, 당선되면 결국 더 강도 높은 규제책을 내놓을 것"이라고 말했다.

이어 "이 후보가 양도세 중과유예를 하려고 해도 국회 다수당인 더불어민주당 169명 의원들이 반대할 것"이라며 "공약을 하루 아침에 바꾸기 어렵다"고 덧붙였다.

◆ 지방선거 앞둔 호재성 공약도…전세→매매 전환 예상

다만 3월을 앞두고 대선 결과가 어느 정도 예측되는 시점부터는 주택 매수세가 다시 증가할 것이라는 의견도 있다. 예컨대 윤 후보의 당선 가능성이 높아지면 강남 재건축 아파트 가격이 오를 수도 있다는 뜻이다.

권일 부동산인포 팀장은 "대선 관련 불확실성이 해소된 후부터는 수요자들이 다시 움직일 것"이라며 "누가 당선되든 공급 확대가 공통적으로 이뤄질 것"이라고 말했다. 이어 "민간공급을 늘리려면 용적률 등 규제를 일부 풀어줘야 한다"며 "이로 인해 가격이 반등할 수 있다"고 덧붙였다.

또한 3월 대선 외에 6월 지방선거가 있기 때문에 이를 전후로 재개발 아파트 가격이 오를 것이라는 전망도 나왔다. 오세훈 서울시장이 재선에 성공하기 위해 재개발 시장에 호재가 될 만한 공약을 내놓을 것이라는 이유에서다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "지방선거를 앞두고 재개발 규제 완화 공약이 나올 가능성이 높다"며 "시장에서 이를 개발호재로 인식해 오를 가능성이 있다"고 말했다. 이어 "지금은 주택가격 상승세가 둔화됐지만 추세적 하락이라고 보긴 어렵다"고 덧붙였다.

임대차 3법에 따른 전세(2+2년) 만기가 다가올 경우 전세가격 폭등과 더불어 매매수요도 증가할 것이라는 분석도 나왔다. 최근 가격이 전고점보다 저렴할 경우 이를 급매물이라고 인식해서 사려고 할 것이라는 의견이다.

임병철 부동산R114 수석연구원은 "계약갱신청구권을 써서 전세 4년을 다 채운 임차인들은 전세 만기가 돌아오기 2개월 전부터 미리 움직일 것"이라며 "높은 가격에 전세를 구할 바에는 차라리 매매하려고 할 가능성이 있다"고 말했다.

이어 "지난 2019년 12·16정책이 나온 후 6개월 정도, 또한 2021년 초에도 종부세 여파로 서울 아파트 가격이 잠시 떨어졌었다"며 "하지만 결국 저가 매수세가 붙으면서 다시 상승으로 전환했고, 이번에도 이런 현상이 반복될 가능성이 있다"고 덧붙였다.

◇ 설문 도움주신 50분(가나다순)

▲권대중 명지대학교 부동산학과 교수 ▲권일 부동산인포 팀장 ▲김광석 리얼하우스 대표 ▲김규정 한국투자증권 자산승계연구소장 ▲김덕례 주택산업연구원 선임연구원 ▲김동욱 쌍용건설 주택총괄상무 ▲김병기 리얼투데이 팀장 ▲김성연 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 ▲김수현 현대건설 마케팅분양실 책임매니저 ▲김열매 NH투자증권 선임연구원 ▲김인만 김인만부동산경제연구소장 ▲김재언 미래에셋대우 수석부동산자문위원
김철수 피데스피엠씨 대표 ▲김학렬 스마트튜브 대표 ▲김형범 대한주택건설협회 주택정책부장 ▲김효선 NH농협은행 All100자문센터 부동산 수석위원 ▲나기범 한화건설 주택사업실장(전무) ▲문왕현 금호건설 주택개발 상무 ▲박동욱 포스코건설 마케팅기획팀장 ▲박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▲서진형 대한부동산학회장(경인여대 경영학과 교수) ▲선종필 상가뉴스레이다 대표 ▲설재근 한라 홍보팀장 ▲송승현 도시와경제 대표 ▲송인호 KDI 선임연구위원 부동산연구 팀장 ▲심교언 건국대학교 부동산학과 교수 ▲안명숙 루센트블록 부동산 총괄 이사 ▲안재식 반도건설 개발사업팀 상무 ▲양지영 양지영 R&C연구소 소장 ▲유재석 HMG 대표 ▲유현종 GS건설 주택영업·개발사업그룹장(전무) ▲이기동 한양 주택사업본부장(부사장) ▲이기웅 한국주택협회 정책팀 차장 ▲이동현 하나은행 부동산자문센터장 ▲이상우 인베이드투자자문 대표 ▲이은형 대한건설정책연구원 책임연구원 ▲이재춘 신동아건설 기획팀 부장 ▲이주현 지지옥션 책임연구원 ▲이창동 밸류맵 리서리팀장 ▲이창무 한양대 도시공학과 교수 ▲임병철 부동산R114 수석연구원 ▲장경철 부동산일번가 이사 ▲정상령 DL이앤씨 분양마케팅팀 부장 ▲조근호 삼성물산 상무 ▲조대희 대보건설 홍보팀장 ▲최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수 ▲최황수 건국대 부동산대학원 교수 ▲한문도 연세대학교 금융부동산학과 겸임 교수 ▲함영진 직방 빅데이터랩장 ▲홍순범 대우건설 주택마케팅실 상무

sungsoo@newspim.com

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LG, 2년 만에 정규시즌 극적 우승 [서울=뉴스핌] 손지호 기자 = LG가 NC전 패배에도 극적으로 2년 만에 정규시즌 우승을 확정했다. SSG는 극적인 끝내기 승리로 한화의 우승 도전을 저지했다.  LG는 1일 서울 잠실구장에서 열린 NC와의 2025 KBO리그 정규시즌 마지막 경기에서 3-7로 패했다. LG는 전날 두산에 이어 NC에도 잡히며 시즌을 마쳤다. 하지만 한화가 SSG에 덜미를 잡히며 정규시즌 우승을 확정했다. 구단 네 번째 정규시즌 우승을 차지한 LG는 한국시리즈(KS)에 직행해 구단 네 번째 통합우승(정규시즌·KS 우승)에 도전한다. [서울=뉴스핌] 손지호 기자 = LG 트윈스 선수단. [사진=LG 트윈스] 2025.10.01 thswlgh50@newspim.com 8연승의 가파른 상승세를 탄 NC는 시즌 전적 70승 6무 67패로 5위 자리를 지켰다. 같은 날 6위 kt가 KIA를 제압해 승차가 없는 상태가 유지됐지만, NC(0.5109)가 kt(0.5107)를 승률 3모 차로 앞섰다. NC는 3일 열리는 SSG와의 시즌 최종전에서 승리하면 kt의 경기 결과와 관계없이 5위로 포스트시즌 막차를 탄다. 다만 이 경기에서 패하고 같은 날 kt가 한화를 잡으면 6위로 탈락한다. NC는 1회말 2사 2루에서 김현수에게 적시타를 맞아 먼저 실점했다. 하지만 3회 1사 후 김주원이 안타를 친 뒤 2, 3루를 연속으로 훔쳤고, 이후 최원준의 적시타가 나와 동점이 됐다. 기세가 오른 NC는 4회초 경기를 뒤집었다. 만루 찬스에서 김형준이 중전 적시타를 때려 2명의 주자를 불러들였다. NC는 5회초 바뀐 투수 손주영을 상대로 한 점을 더 보탰다. [서울=뉴스핌] 손지호 기자 = NC 다이노스 김형준. [사진=NC 다이노스] 2025.10.01 thswlgh50@newspim.com 8회초엔 승부에 쐐기를 박았다. 1사 만루에서 맷 데이비슨의 희생플라이가 나왔고, 이후 권희동의 2타점 적시타가 나와 7-1까지 격차를 벌렸다. NC는 8회 등판한 배재환이 2실점 했지만, 임지민, 김진호를 투입해 추가 점수를 내주지 않고 승리를 확정했다. SSG는 인천 SSG랜더스필드에서 열린 한화와의 경기에서 9회 2사에 나온 이율예의 끝내기 투런포에 힘입어 6-5 승리를 거뒀다. 한화는 이날 패배로 유일했던 우승 가능성이 사라졌다. 선발투수 코디 폰세는 6이닝 6안타(1홈런) 1볼넷 10탈삼진 2실점 호투를 펼쳤지만 불펜진이 승리를 날렸다. [서울=뉴스핌] 손지호 기자 = SSG 박성한(오른쪽)이 1일 1회말 선두 타자 홈런을 날리고 베이스를 돌고 있다. [사진=SSG 랜더스] 2025.10.01 thswlgh50@newspim.com SSG는 1회말 선두타자 박성한이 선제 솔로홈런으로 기선을 제압했다. 한화는 3회초 문현빈이 1타점 적시타를 날리며 승부를 원점으로 되돌렸다. 6회 SSG는 1사 1, 3루에서 한유섬이 삼진을 당했지만 고명준이 1타점 적시타를 날리며 다시 팀에 리드를 안겼다. 한화는 7회초 반격에 나섰다. 1사에서 대타 최인호가 2루타를 날렸고 대타 이도윤은 1타점 적시타를 날리며 2-2 동점을 만들었다. 대타 이진영은 역전 투런홈런을 터뜨리며 경기를 뒤집었다. 이어 노시환이 1타점 내야안타로 한 점을 더 추가했다. 하지만 SSG는 쉽게 물러서지 않았다. 9회말 2사에서 대타 류효승이 안타로 출루했고 뒤이어 현원회가 추격의 투런홈런을 터뜨렸다. 뒤이어 정준재의 볼넷과 이율예의 끝내기 홈런으로 경기를 끝냈다. [서울=뉴스핌] 손지호 기자 = kt 위즈 황재균. [사진=kt 위즈] 2025.10.01 thswlgh50@newspim.com   kt는 광주 기아챔피언스필드에서 열린 KIA와 원정 경기에서 9-3으로 이겼다. 71승 4무 68패가 된 kt는 이로써 3일 한화 이글스와 정규시즌 마지막 경기 결과에 따라 와일드카드 결정전 진출 여부가 정해진다. kt는 허경민이 4타수 2안타 2타점, 황재균이 5타수 2안타 2타점으로 팀 승리를 이끌었다. 안현민은 5타수 3안타 1타점으로 거들었다. kt 선발 소형준은 1회 3점을 헌납했으나 2회부터 6회까지 실점하지 않으면서 시즌 10승을 달성했다. 2022년 시즌 13승 이후 3년 만에 두 자릿수 승수를 쌓았다. kt는 선발 소형준이 1회말 난조를 보이며 3점을 내줬으나 3회초 대거 5점을 뽑아내면서 단숨에 경기를 뒤집었다. 3회 1사 후 김상수의 볼넷과 장준원의 안타로 1, 3루 기회를 잡았고 허경민, 안현민, 강백호가 차례로 1타점 안타를 날려 3-3 동점을 만들었다. kt는 경기 후반 추가점을 뽑아내면서 승부에 쐐기를 박았다. 7회초 1사 1루에서 허경민이 2루타를 때려낸 후 김민혁의 땅볼 때 3루 주자 유준규가 홈을 밟았다. 이후 KIA 좌완 불펜 최지민의 폭투가 나온 사이 3루 주자 허경민이 홈을 통과하면서 kt가 7-3으로 달아났다. 8회에도 2사 만루 찬스를 잡았고, 타석에 선 장진혁과 허경민이 연이어 밀어내기 볼넷을 골라내면서 2점을 더해 승부에 쐐기를 박았다. thswlgh50@newspim.com 2025-10-01 23:29
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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