[편집자] 2021년에도 기록적인 집값 상승을 기록한 이후 최근 대출규제와 금리인상 등으로 아파트값 상승폭이 둔화되는 양상이다. 정부는 집값이 고점을 찍고 하향 안정화됐다고 진단하고 있다. 2022년에는 변수가 많다. 기준금리 추가 인상과 미국의 양적완화 축소 등으로 시장이 더 움츠러들 것이란 의견과 대선과 지방선거, 정비사업 규제완화 등으로 집값 상승세가 이어질 것이란 전망도 나온다. 이에 뉴스핌은 부동산 전문가 50명을 대상으로 설문한 조사를 결과를 가지고 2022년 주택시장을 전망해 봤다.

[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 청약 수요가 몰려들며 과열 양상을 보였던 수도권 아파트 청약시장에 대해 대다수 부동산 전문가들은 2022년에도 과열 양상을 보일 것으로 예상했다. 집값 상승과 공급 부족 등 변화 요인이 없는 시장 환경을 원인으로 꼽고 있다. 

공급 부족의 여파로 수요가 몰려들었던 오피스텔과 도시형생활주택 등 수익형부동산의 열기도 당분간 이어질 것이란게 전문가들의 중론이다. 서울 강남을 중심으로 한 재건축 사업 단지들에서는 서울시의 '신속통합기획'을 통한 사업 추진 기대감과 '똘똘한 한 채' 수요 영향으로 집값 오름세가 지속될 것으로 보인다.   

◆ 전문가, 2022년에도 수도권 아파트 청약 과열 예상

뉴스핌이 부동산 전문가 50명을 대상으로 2022년도 수도권 아파트 청약시장을 전망한 설문에서 대다수 전문가들은 청약 과열 양상이 이어지거나 더 높은 경쟁률을 기록할 것으로 내다봤다.

56%(28명)는 2021년과 같은 청약과열 분위기가 이어질 것으로 내다봤고 30%(15명)는 경쟁률이 더 높아질 것으로 예상했다. 경쟁률이 떨어질 것이란 예상은 14%(7명)에 그쳤다.

2022년에도 주택 공급 물량은 크게 늘어나지 않아서 공급 부족은 지속되는데다 단기간의 급등으로 실수요자들이 내 집 마련에 나서기에는 부담스러운 상황이다. 반면 청약 시장에 분양되는 수도권 아파트는 민간택지까지 분양가상한제가 적용되는 경우가 많아 시세보다 저렴하게 나오다보니 수요가 발생할 수 밖에 없다.

같은 수도권 안에서도 청약 경쟁률은 입지에 따라 차이가 나타날 것으로 보인다. 도심과 가까운 지역과 수도권 주요 도시들에서는 높은 청약 경쟁률이 나오겠지만 수도권 외곽 지역에서는 낮게 나오는 양극화 현상이 나타날 것으로 보인다.

최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수는 "집값과 함께 전셋값이 같이 오르면서 무주택 실수요자들 사이에서 더 이상 내 집 마련이 힘들다는 분위기가 형성돼 있다"며 "정부와 지자체에서 사전청약 등으로 청약 물량을 쏟아낼 것으로 보여 청약 수요는 늘어날 것으로 예상된다"고 말했다.

무주택자들의 내 집 마련시기에 대해서는 2022년 이후를 선택한 전문가들이 34%(17명)로 가장 많았다. 이어 2022년 상반기가 30%(15명), 하반기는 8%(4명)를 기록했다.

대출규제와 금리인상 등으로 집값 상승률이 둔화되는 흐름이 이어지면서 가격 안정세가 나타날 것으로 전문가들은 예상했다. 다만 안정세가 즉각적으로 나타날지 혹은 시일을 두고 나타날지에 대한 의견 차이가 적절한 내 집 마련 시기 선정에 반영된 것으로 보인다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "실제 경쟁률은 입지에 따라 다르게 나타나겠지만 여전히 청약 대기수요가 많지만 공급이 적은 상황은 유지되고 있어 청약 경쟁은 올해와 같을 것"이라면서 "금리인상·대출규제에 미국의 양적완화 축소 움직임 영향으로 2023년 이후에 가격 안정이 될 것으로 보인다"고 설명했다.

◆ "아파트 대체상품" 오피스텔·도생주택 인기 내년에도 이어진다

오피스텔과 도시형생활주택 등 수익형부동산의 투자 열기가 2022년도에도 이어질 것인지에 대해서는 절반이 넘는 52%(26명)의 전문가들이 올해와 비슷할 것이라고 내다봤다.

반면 32%(16명)는 투자열기가 떨어질 것으로 봤고 12%(6명)는 오히려 수익형부동산에 대한 투자 수요가 늘어날 것으로 전망했다.

집값 상승과 청약 과열로 내 집 마련이 어려워진 실수요자들에게서 수익형 부동산이 대체상품으로 떠올랐다. 여기에 대출 규제의 영향을 덜 받는 수익형부동산의 특성으로 투자수요까지 겹치면서 올해 수익형 부동산은 높은 인기를 끌었다.

지난해 11월 분양한 '신길 AK 푸르지오' 오피스텔 96실 모집에 12만5919명이 신청해 평균 경쟁률은 1312대 1을 기록했다. 비슷한 시기 경기도 과천에서 분양한 '힐스테이트 과천청사역' 오피스텔은 84㎡ 분양가가 인근 아파트 시세와 맞먹는 16억~22억원에 책정됐음에도 89실 모집에 12만4426명이 몰리며 경쟁률 1398대 1을 기록하기도 했다.

수요가 몰리면서 단기간에 수익형부동산 가격 급등으로 부담이 되는 면도 있지만 여전히 아파트 등 주택 공급 물량 자체가 수요를 감당할만큼 충분치 않아 수익형부동산의 인기는 이어질 것이란 게 전문가들의 예상이다.

권일 부동산인포 팀장은 "오피스텔 등 수익형부동산은 아파트 가격에 연동되며 투자에 있어 수익률이 중요한 변수인데 2022년에는 올해만큼 오르지는 못할 것 같다"면서도 "수익형부동산이 아파트의 대체재로 주목을 받았는데 여전히 아파트 분양은 내년에도 적을 것으로 보이는만큼 수요는 꾸준히 유입돼 크게 떨어지지는 않을 것으로 본다"고 말했다.

◆ "재건축 사업 기대감" 강남 집값 상승세 지속

2022년에도 강남의 주요 정비사업 단지를 중심으로 집값 상승이 이어질 것인지에 대해 부동산 전문가 62%(31명)는 지속된다고 답변했다. 이어 32%(16명)는 보합세를 보일 것이라고 답변해 강남의 집값은 꺾이지 않을 것이라고 봤다.

강남 지역 집값은 압구정과 신반포·대치동 등 주요 재건축 단지들에서 서울시의 민간 정비사업인 '신속통합기획' 신청을 하면서 재건축 사업 추진 기대감이 상승하며 오름세가 이어졌다. 종부세 등 보유세 부담이 커지면서 다주택자 중심으로 '똘똘한 한 채' 수요가 커진데다 이들 지역들은 대출을 받을 수 없는 고가주택들이 많아 대출규제 영향에서도 자유롭다.

강남 재건축 단지의 신규 매입에 대해서는 추가 상승이 기대되는 만큼 매수를 추천하는 의견과 가격 부담과 사업 추진의 불확실성이 있는 만큼 신중히 접근해야 한다는 주장이 각각 44%(22명)로 정확히 반으로 엇갈렸다.

임병철 부동산R114 수석연구원은 "신속기획 등의 영향으로 강남 등 재건축 단지의 사업 추진 기대감에 신고가 거래가 이뤄지는 등 상승세는 이어질 것으로 본다"면서도 "거래량이 많지 않고 가격 부담도 있는만큼 재건축 단지 신규매입에는 신중을 기할 필요가 있다"고 말했다.

◆ 도심공공주택 복합사업은 '의문' vs 신속통합기획은 '순항'

정부와 서울시가 각각 진행하고 있는 정비사업인 도심공공주택복합사업과 신속통합기획에 원활한 추진 가능성에 대해서 전문가들은 상반된 반응을 보였다.

민간 정비사업장의 도심공공주택복합사업 참여도에 대해서 36%(18명)의 전문가는 늘어난다에 반면 34%(17명)는 줄어들 것이라고 답변했다. 반면 신속통합기획이 순조롭게 진행될지에 대해서는 전문가들의 절반인 25명이 순항할 것으로 내다봤다. 이어 30%(15명)는 사업 진행이 지지부진할 것이라고 봤다.

두 사업에 대한 전문가들의 전망이 엇갈린 데에는 사업 방식과 인센티브가 원인으로 작용했다. 도심공공주택복합사업은 공공이 사업을 주도하다보니 조합 등 민간에서 참여가 저조하게 나타나고 있다. 반면 신속통합기획은 민간이 주도하는데다 정비구역지정기간을 5년에서 2년으로 축소하는 등 인센티브가 있다보니 강남 등 주요 재건축 단지에서도 신청 사례가 늘어나고 있다.   

양지영 양지영 R&C연구소 소장은 "신속통합기획은 공공주도 정비사업에 비해 민간이 주도를 하는데다 인센티브에서 메리트가 큰만큼 이후로도 사업이 원활하게 진행될 것으로 예상된다"면서 "사업의 마지막 단계에서 조합원들에게 걸림돌로 작용하는 재건축초과이익환수제 완화가 이뤄지면 신속통합기획이 활성화 될 것으로 본다"고 말했다.

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