[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 서울과 수도권 아파트 매맷값이 하락세로 전화되고 있지만 오피스텔 가격은 좀처럼 떨어지지 않고 있다. 통상 빌라‧다세대와 오피스텔 가격 조정 이후 아파트로 옮겨붙는 게 보편적이지만, 서울 지역의 오피스텔 매맷값은 아파트값과 정반대로 움직이고 있다.

전문가들은 올해부터 상향된 보유세(재산세와 종합부동산세)와 대출규제로 내 집 마련이 어려워진 젊은층과 투자처를 찾지 못한 투자자들이 오피스텔로 눈길을 돌리면서 상승세가 이어지고 있다고 지적했다.

특히 서울 강남구와 마포 등 핵심 지역의 전셋값이 매맷값을 추월해 이중 가격이 형성되고 있어 매매시 각별한 주의가 필요하다고 조언했다.

◆ 아파트서 오피스텔로 옮겨 붙은 상승세

31일 한국부동산원에 따르면 지난달 서울 지역의 오피스텔 매맷값 상승률은 전월(101.5%) 대비 0.41%포인트(p) 상승한 101.91%를 기록했다.

종로구와 중구‧용산구 등이 포함된 도심권 오피스텔 가격 상승률은 101.59%로 대출 규제와 보유세 상향이 맞물렸던 6월 보다 1%p나 상승했다. 올 상반기 100%내외에서 움직이던 상승률은 8월 이후 101%대로 뛰어 올랐다.

노원‧도봉‧강북이 포함된 동북권 역시 오름세를 유지하고 있다. 지난달 매맷값 상승률은 101.59%로 8월(100.76%)과 비교해 0.83%p 상승한 101.59%로 나타났다.

서남권(영등포‧양천‧구로‧동작구)과 동남권(강남‧서초‧송파‧강동) 지역은 전월 대비 각각 0.43%p‧0.62%p 상승했다.

동남권의 상승세가 두드러지고 있다. 올 1월 100.11%에서 10개월 만에 2.28%p 상승했다. 이는 대출 규제가 본격적으로 시행된 이후부터 매월 0.50%p씩 상승했다.

이 기간 서울 아파트값 상승세는 뒷걸음질하고 있다. 이달 서울 아파트값(27일 기준)은 0.04% 올랐으나 상승 폭은 전주(0.05%) 대비 축소됐다.

지난 9월 말까지 0.2%대의 상승률을 기록하며 오름세를 보였던 서울 아파트값은 이후 당국의 대출 규제와 금리 인상 등으로 거래량이 급감하면서 상승세가 꺾이는 추세다.

구별로 보면 강북구가 0.02%, 도봉구가 0.01% 떨어지며 지난해 5월 이후 1년 7개월여 만에 하락으로 전환됐다.

지난주 아파트값이 0.03% 하락해 서울 25개 구 가운데 가격이 가장 먼저 마이너스로 전환된 은평구는 금주에도 0.02% 떨어져 2주째 하락세를 이어갔다.

이 밖에 서초구(0.08%), 양천·노원구(각 0.04%), 마포·중구(각 0.02%) 등 서울 14개 구의 아파트값은 전주보다 상승 폭이 축소됐다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "2022년을 앞두고 수도권 매매시장과 전세시장 움직임은 사실상 중단된 분위기"라며 "내달부터 시행되는 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계(총 대출액이 2억 원을 초과하는 차주도 적용) 도입과 금리 인상, 대통령 선거 등 대형 이벤트로 인해 매수심리가 위축된 것"이라고 분석했다.

◆ 강남 초고가 오피스텔 연이어 신고가 갱신

아파트값 상승세는 추춤한 반면 오피스텔 매맷값은 오르고 있다. 10월 서울 지역에서 거래된 10억원 이상 매물은 13건으로 나타났다.

서울 강남구 도곡동 에스케이리더스뷰 전용면적 167.79㎡(23층)는 이전 거래금액(26억원)보다1억 8000만원 오른 27억 8000만원에 거래되면서 최고가를 갈아치웠다.

강남의 랜드마크로 불리는 타워팰리스 역시 상승세를 이어가고 있다. 타워팰리스 전용면적 88.39㎡는 지난 10월 18일 25억 2000만원에 손바뀜됐다. 이는 직전 거래금액(21억)보다 5억 2000만원 오른 가격이다.

반면 대치동과 도곡‧개포동 인근 아파트값 상승세가 한풀 꺾인 모양새다. 이달 강남 지역의 아파트값 상승률은 0.07%로 전월(0.09%) 대비 0.02%p하락했다.

실거래가격 역시 빠지고 있다. 개포 우성아파트 전용면적 84.81㎡는 지난달 2일 직전 거래금액(31억 8000만원) 보다 6500만원 빠진 31억 1500만원에 거래됐다.

개포동 디에이치아너힐즈 전용면적 59.87㎡(6층)는 지난달 27일 23억원에 거래되면서 기존 최고가보다 5000만원이 빠졌다.

강남구 대치동 W공인중개 대표는 "최근 몇 년간 급격하게 오른 가격이 대출 규제와 보유세 상향 등으로 인해 가격 조정이 이뤄지고 있다"며 "아파트값이 하락세로 접어들면서 투자처를 찾지 못한 이들이 오피스텔로 눈길을 돌리고 있다"고 말했다.

◆ 거래절벽에도 오피스텔 거래량 증가

오피스텔 거래량은 늘어나고 있다. 이달 서울 지역의 오피스텔 매매계약은 총 1304건으로 아파트 거래량(525)보다 두 배 이상 벌어졌다.

강남구의 경우 이달 오피스텔 거래량은 총 98건으로 같은 기간 아파트 거래량(23건) 보다 76.53% 앞질렀다.

오피스텔이 밀집된 마포구와 영등포구 역시 아파트 거래량을 추월했다. 12월 마포구와 영등포구의 오피스텔 거래량은 각각 93건‧73건으로 집계됐다. 이 기간 아파트 거래량은 23건‧33건으로 오피스텔 거래량보다 적은 수치를 기록했다.

마포구 공덕동 인근 R공인중개 사무소 관계자는 "8월 대출 규제가 시행되기 직전 3~4명이 찾아와 2억원 미만 오피스텔 매물을 모두 사드렸다"며 "대출이 나오는 매물일 경우 8월 이전 보다 수천만원가량 오른 가격에 팔리거나 혹은 전셋값이 매맷값을 뛰어 넘는 것들이 허다하다"고 말했다.

실제 마포구 공덕푸르지오시티 전용면적 32㎡의 경우 매맷값은 2억 5500만원이지만 전셋값은 이보다 높은 2억 8000만원에 매물이 나오고 있다.

강남구와 영등포구 역시 비슷한 상황이다. 강남구 역삼동 강남헤븐리치더써밋761 전용면적 14.77㎡와 영등포구 신길동 엔씨티 전용면적 27.72㎡의 매맷값은 2억 9500만원‧1억 3500만원이다.

하지만 전셋값은 이보다 높은 3억 2000만원‧1억 5000만원에 매물이 나오고 있다. 엔씨티 인근 L공인중개 사무소 관계자는 "몇 달 전 갭투자자로 보이는 이들이 찾아와 해당 단지 매물을 모두 쓸어 담았다"며 "계약이 끝난 직후 매맷값보다 높은 가격으로 내놓거나 혹은 전세로 돌리는 이들이 늘어나고 있다"고 말했다.

전문가들은 정부의 고강도 대출규제와 보유세 상향으로 인해 투자처를 찾지 못한 이들이 아파트보다 상대적으로 저렴하고 수요층이 있는 오피스텔로 쏠린 것으로 보고 있다.

한문도 연세대학교 금융부동산학과 겸임 교수는 "갭투자자와 투기세력이 오피스텔이 밀집된 지역의 매물을 쓸어 담으면서 기존 매맷값보다 높은 가격에 거래가 이뤄지고 있다"며 "이로 인해 실수요자와 젊은 층들의 피해가 이어질 것"이라고 우려했다.

이어 "몇몇 지역의 경우 매맷값보다 높은 가격에 전셋값이 형성되고 있다"며 "오피스텔 거래시 매맷값과 전셋값을 비교하면서 계약을 맺지 않을 경우 전세금을 돌려받지 못하는 상황으로 이어질 수 있다"고 말했다.

ymh7536@newspim.com