서울 송파·마포구도 재건축 진행되나…안전진단 '물밑작업'

기사입력 : 2021년02월14일 06:33

최종수정 : 2021년02월14일 06:33

풍납극동 정밀안전진단 용역업체 선정…집값 연이어 신고가
마포현대도 재건축 기대에 신고가…신안산선 연장 기대감도

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 서울 재건축 시장에서 크게 주목받지 못했던 송파구 풍납동, 마포구 공덕동에 재건축 바람이 불고 있다. 정밀 안전진단에 필요한 행정 절차가 진행되고 있어서다.

안전진단은 재건축 사업의 첫 관문이다. 안전진단을 통과해야 정비구역지정, 조합설립, 시공사 선정, 사업시행인가, 관리처분인가 등을 진행할 수 있다. 풍납동, 공덕동 일대 아파트 가격도 재건축 기대감에 오르고 있다.

[서울=뉴스핌] 김학선 기자 = 서울 여의도 63빌딩에서 바라본 서울도심 아파트의 모습. 2020.10.29 yooksa@newspim.com

◆ 풍납극동 정밀안전진단 용역업체 선정…집값 연이어 신고가

14일 서울시 및 송파구에 따르면 지난 8일 풍납동 풍납극동아파트 정밀안전진단 용역을 맡을 업체로 대영구조기술단이 선정됐다. 오는 15~16일경 적격서류를 제출받아 심사할 예정이다.

정밀 안전진단은 등급별로 ▲A~C등급 유지·보수(재건축 불가) ▲D등급 조건부 재건축(공공기관 검증 필요) ▲E등급 재건축 확정 판정으로 나뉜다. D등급 이하를 받아야 재건축을 추진할 수 있다.

풍납동 극동아파트는 1987년 12월 지어진 35년차 아파트다. 풍납동 일대는 잠실과 가깝고 지하철 5·8·9호선을 이용할 수 있다. 하지만 문화재 보존 때문에 몇십년간 개발을 할 수 없었다. 땅을 파다가 유물이 나오면 사업이 '올스톱' 되기 때문이다.

단지에서 걸어서 26분 거리에 있는 풍납토성은 일제강점기인 지난 1925년 대홍수 때 한성백제 유적과 유물이 다수 발견됐다. 일제는 1936년 풍납토성을 고적(제27호)으로 지정했다. 이어 해방 후에는 문화재보호법이 제정되면서 1963년 풍납토성을 사적 제11호로 지정했다.

당시 송파구 풍납동 1151필지, 35만5000㎡가 처음 지정됐다. 이어 2014년 풍납동 80-2번지 등이 추가돼 총 35만7000㎡가 사적으로 보호받았다.

하지만 지난 2019년 3월 서울시가 소규모주택사업인 자율주택정비사업의 규제를 완화하면서 풍납동 일대도 개발할 길이 열렸다. 당시 서울시는 '서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례' 개정안을 공포했다.

이 개정안에 따르면 시·도조례로 정할 수 있는 자율주택정비사업 대상범위에 '역사문화 환경 보존지역 중 구 도시계획위원회의 심의를 받아 구청장이 인정하는 지역'이 추가됐다. 낙후된 역사문화환경 보존지역의 자율정비를 유도해 해당 지역의 주거환경개선을 도모하기 위해서다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 서울시 도시재생 활성화지역. 오른쪽 아래 동그라미 친 곳이 풍납동 토성. [자료='2025 서울시 도시재생전략계획' 변경공고 캡처] 2021.02.10 sungsoo@newspim.com

이에 따라 송파구 풍납동이 지난 2019년 11월 서울시 도시재생 활성화지역(중심시가지형)으로 추가 선정됐다. 풍납동 정비사업 활성화의 길이 열리면서 실거래가가 꿈틀거리기 시작한 것.

풍납극동아파트 전용 59㎡는 지난해 12월 9억8000만원에 신고가를 경신했다. 지난 2019년 10월 6억7500만원에 거래된 것보다 3억원 넘게 오른 것. 현재 매도호가는 11억원까지 뛰었다. 같은 단지 전용 60㎡도 작년 12월 10억5000만원에 최고가를 기록했다.

풍납극동 맞은편에는 지난 2019년 풍납 우성아파트를 재건축한 '잠실 올림픽공원 아이파크'가 있다. 이 단지는 지난 2019년 11월 입주했으며 전용 59㎡ 호가가 15억4000만~16억5000만원 수준이다.

풍납동 공인중개사무소 관계자는 "풍납동은 잠실하고 가깝지만 문화재 보존 때문에 그동안 부동산시장에서 소외받은 측면이 있다"며 "인근에 또 다른 문화재가 발굴될 위험은 여전히 있지만 재건축에 대한 기대감이 커지고 있다"고 말했다.

◆ 마포현대도 재건축 기대에 신고가…신안산선 연장 기대감도

마포구 공덕동도 재건축을 위한 물밑작업이 한창이다. 마포구는 지난 3일 마포현대아파트 재건축 추진을 위한 정밀안전진단 용역업체 입찰에서 라온구조안전기술 주식회사를 1순위로 정했다. 다만 아직 최종 계약은 체결되지 않았다.

마포현대는 1988년 5월 지어진 34년차 아파트다. 이 아파트는 2006년 리모델링을 추진했지만 입주민들이 재건축을 하는 쪽으로 방향을 바꿨다.

마포현대 전용 85㎡는 지난달 16일 12억5000만원에 신고가를 기록했다. 작년 2월 9억3500만원에 거래된 것보다 3억원 넘게 오른 것. 현재 매도호가는 13억5000만원까지 뛰었다.

같은 단지 전용 59㎡도 지난달 14일 9억1000만원에 거래되며 직전 최고가를 뛰어넘었다. 작년 5월 7억2000만원에 거래된 것에 비해 2억원 가까이 올랐다. 현재 매도호가는 9억7000만~10억원 선에 형성돼 있다.

공덕동은 서울에서 드문 4개 철도(쿼드러플) 환승역이다. 현재 지하철 5호선, 6호선, 경의중앙선, 공항철도가 지나고 있다. 신안산선 복선전철 2단계(여의도~공덕~서울역)도 추진 중이다.

신안산선 운행 노선도 [자료=국토교통부]

국토교통부는 작년 3월 신안산선 복선전철 2단계(여의도~서울역) 사전타당성 용역을 재공고했다. 사전타당성조사는 예비타당성조사와 달리 법적 의무사항이 아니다. '~구상용역', '~검토용역' 등의 이름으로 국토부 또는 시도지사에 새로운 사업을 건의하기 위한 근거로만 사용된다.

이 용역은 사단법인 대한교통학회와 제일엔지니어링종합건축사사무소가 각각 6대 4 지분으로 수주했다. 작년 5월 7일 계약이 체결됐으며 지난 1월 2일 계약이 끝났다.

신안산선 1단계는 여의도역~한양대역, 그리고 광명역~국제테마파크역까지 잇는 구간이다. 지난 2019년 9월 착공했으며 오는 2024년 개통 예정이다.

신안산선 공사를 1~2단계로 나눈 것은 한강에 설치될 다리 건설비용 때문이라는 게 업계의 분석이다. 다리 건설에는 수천억원의 비용이 드는데 그 비용을 감수하고 수익을 내려면 그만큼 이용승객 수가 많아야 한다.

그래서 1단계로 다리를 건설하기 직전인 여의도역까지만 먼저 신안산선 1단계를 운행한다. 이후 월곶~판교선과 한국고속철도(KTX) 운행이 더 활발해지면 2단계 서울역까지 노선이 연장될 것이라는 관측이다. 향후 신안산선 2단계가 개통하면 공덕역과 서울역은 환승 없이 직행으로 오갈 수 있게 된다.

다만 국토부는 신안산선 2단계 사업의 가시화에 대해서 말을 아꼈다. 정식으로 사업을 추진하려면 법적 절차인 예비타당성조사를 거쳐야 하는데 아직 확정되지 않아서다.

예타조사는 국가교통망 구축계획에 포함된 노선을 대상으로 한다. 실제 사업 추진(본 타당성조사 및 기본계획, 기본 및 실시설계, 시공)에 필요한 국가예산을 확보하기 위해 기획재정부가 예타조사를 맡는다.

국토부 철도투자개발과 관계자는 "신안산선 2단계의 예타 진행 가능성을 검토 중이라서 사업성에 대한 언급을 하기 어렵다"며 "예타를 거친다면 올 하반기로 예상되며 결과가 나오기까지 1년 넘게 걸릴 것"이라고 말했다.

sungsoo@newspim.com

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"주담대 6억 이상은 안됩니다" [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 이재명 정부가 출범 약 한 달 만에 초고강도 부동산 대출 규제 정책을 내놓은 가운데 수도권 집값 상승세에 제동이 걸릴지 주목된다. 가계 대출 총량을 절반으로 확 조이고 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 일괄 제한하는 방향이다. 금융위원회가 지난 27일 관계기관 합동 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고 대출 규제를 골자로 한 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안에 따르면 지난 28일부터 총액 한도가 없는 주담대를 수도권과 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산구)에 한해 최대 6억원으로 제한된다. 고가 주택 구입에 대출을 활용하는 것을 막기 위한 조치다. 서울 시내 한 시중은행 창구 모습. [사진= 뉴스핌DB] 다주택자에 대한 신규 주담대는 주택담보대출비율(LTV) 0%를 적용해 전면 금지하며 1주택자 갈아타기 주담대 규제도 강화된다. 기존에는 보유 주택을 2년 이내 처분하기로 약정하면 주담대를 받을 수 있었지만 앞으로는 6개월로 처분 기간이 줄었다. 위반 시에는 대출금 즉시 회수되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한된다. 생애 최초 주택구입 목적의 LTV도 기존 80%에서 70%로 줄어든다. LTV는 자산 담보가치에 대한 대출 비율을 뜻한다. 7월부터는 금융권 자체 대출과 정책대출의 총량 목표를 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축하며 정책 대출은 연간 공급 계획 대비 25% 줄인다. 은행의 대출 가능 총량이 줄어드는 것이다. 당초 7월 시행 예정이었던 스트레스 DSR(총부채상환비율) 3단계 조치에 이어 이번 초강도 대출규제가 중첩되면서 주택 구매를 위한 대출문턱은 더 높아지게 된다. 예컨대 스트레스 DSR 3단계만 적용 시 연봉 1억원 직장인이 만기 30년, 원리금균등상환, 대출금리 4%의 조건으로 수도권 지역에서 생애 최초 주택구입 목적의 변동 주택대출을 받을 때 대출한도는 5억8700만원으로 기존 2단계 대비 2000만원가량 줄어든다. 또 수도권 가산금리 1.5%P가 더해져 금리는 5.5%가 적용된다. 여기에 7월부터 시행하는 정부의 고강도 대출 정책인 '가계대출 관리 강화 방안'이 더해지면서 대출한도는 이보다 더 줄어들 전망이다. 하반기 가계대출 총량 목표가 기존 대비 50%가량 줄면 은행들은 대출한도를 추가로 10~30% 감액할 것으로 예상된다. LTV도 기존 80%에서 70%로 줄기 때문에 집값에 따른 대출금도 축소된다. 또 총량 소진 시 대출 자체가 거절될 수 있다. 연봉 1억원 이상 고소득자들의 주택구매도 어려워진다. 수도권 주담대 대출의 최대한도가 6억원으로 일괄 제한되기 때문이다. 더욱이 실제 대출금액은 6억원 한도 내에서 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 비율 등에 따라 조정된다. 이번 규제는 토요일인 지난 28일부터 시행이 본격화됐다. 발표 당일인 27일까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료하거나 주택 매매계약을 체결, 계약금을 이미 납부한 경우 종전규정이 적용된다. 정부가 초고강도 규제에 나선 이유는 과열된 부동산 열풍 및 가계대출 때문이다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 이달 들어 지난 19일까지 가계대출 잔액은 전월 말 대비 4조 원 늘어난 752조 749억원을 기록했다. 영업일당 3328억 원이 늘어난 것으로 지난해 8월 영업일당 평균 4584억원이 늘어난 이후로 가장 큰 폭의 증가세다. 정부는 이번 규제로 올해 하반기 10조원, 연간으로는 20조원 가량의 가계대출이 줄어들 것으로 내다봤다. 최근 과열된 부동산 열기를 잠재울 수 있을지 주목된다. 일각에선 강도 높은 대출 규제로 인해 청년들의 주택 구매 여력을 제한하는 것 아니냐는 우려도 나온다. 2030세대 무주택자의 '주거 사다리'가 흔들릴 수 있다는 지적이다. romeok@newspim.com 2025-06-29 08:00