[편집자 주] 정부의 고강도 부동산시장 규제에도 2020년 집값은 역대 최고의 상승률로 급등했다. 2021년도에도 저금리가 지속되고 있고 입주물량 감소와 1~2인가구 증가 등의 불안 요소로 작용할 것으로 보인다. 임대차법 여파 또한 전셋값 상승의 기폭제 역할을 하고 있다. 부동산 전문가 30명을 통해 2021년 부동산시장과 변창흠 신임 국토부 장관의 정책 영향을 전망해본다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 부동산 전문가들 30명 중 26명은 내년 아파트값이 5% 안팎으로 상승할 것이라고 예상했다.

내년 6월 1일 양도소득세 중과를 앞두고 다주택자 매물이 늘겠지만, 정부 규제가 적은 단지에 '풍선효과'가 나타날 것이라는 이유에서다. 특히 대출 규제가 상대적으로 적은 중저가 아파트 가격이 오를 것으로 전망됐다.

◆ 부동산시장 전문가 30명 설문조사…28명 "내년 집값 상승"

30일 뉴스핌이 학계 및 연구기관과 업계 부동산 전문가 30명을 대상으로 설문한 결과, 93.3%에 해당하는 28명의 전문가들이 내년 아파트값이 '상승'할 것이라고 내다봤다. '보합'을 예상한 응답자은 2명(6.7%)이었고 '하락'은 0명(0%)이었다.

전체의 86.7%인 26명은 내년 아파트값 상승률이 '5% 안팎'일 것으로 추산했다. 상승률이 '10% 이상'일 것이라는 응답은 1명, '보합'일 것이라는 답변도 2명 있었다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.12.31 sungsoo@newspim.com

내년 집값 상승의 주요 원인으로는 '저금리로 인한 유동성'(14명)이 꼽혔다. 이어 ▲정부의 과도한 규제(6명) ▲공급 부족(9명) ▲임대차 3법(1명) 순이었다.

정부는 집값 상승의 책임을 다주택자 등 '투기세력'에 묻고 있지만 보다 근본적 원인은 '저금리에 따른 과잉유동성'이라는 게 전문가들의 다수 의견이다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "코로나19에 따른 경기위축을 극복하기 위해 오는 2022년까지 저금리 현상이 지속될 것"이라며 "소상공인을 위한 3차 추경과 3기 신도시 토지보상금 유입으로 시장 부동자금이 풍부한 상황"이라고 말했다.

다만 "부동산 자산을 대체할 투자처가 없어서 당분간 부동산 시장에 대한 관심이 지속될 것"이라며 "서울 외곽 및 강북, 경기도, 인천은 전세가격 상승과 실수요자의 중저가 주택 구입이 같이 이뤄질 수 있다"고 말했다.

◆ 과잉유동성에 '거품론'…신도시 청약, 집값 안정 효과 '미미'

부동산시장에 '거품'이 형성되고 있다는 의견도 있었다. 김병기 리얼하우스 분양평가팀장은 "코로나19 여파로 대한민국 정부는 물론 세계 각국이 돈을 풀어서 경기를 부양하고 있다"며 "이에 따라 세계증시 및 부동산시장에 거품이 점점 형성되고 있다"고 말했다.

이어 "거품이 제거되는 시기를 예단하기는 쉽지 않다"면서도 "내년 상반기까지는 현 부동산상황이 유지되겠지만, 앞으로 시장 불확실성은 더욱 커질 것"이라고 내다봤다.

내년 6월 1일 양도소득세 중과 전 다주택자 매물이 늘어날 것인지에 대한 질문에는 '그렇다'는 답변이 17명(56.7%)으로 절반 이상이었다. 하지만 부동산 규제의 '풍선효과'가 계속될 것이라는 응답이 28명(93.3%)으로 대다수를 차지했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.12.31 sungsoo@newspim.com

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "내년 5월 말까지 보유세, 양도세 인상 등으로 다주택자 매물이 나올 것으로 보인다"면서도 "하지만 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것"이라고 말했다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "다주택자와 임대사업자 매물이 보유세 중과 영향으로 내년 6월 이전에 일부 매물로 나올 가능성이 있다"며 "하지만 올해 6~7월에 거래량이 폭증했던 것과 마찬가지로 3040세대가 다주택자 매물을 소화할 가능성이 있다"고 말했다.

김인만 김인만부동산연구소 소장은 "임대차3법 등 각종 정책의 부작용으로 부동산정책에 대한 신뢰도가 하락했다"며 "3기 신도시 토지보상금과 서울 입주물량 감소에 따른 불안감으로 실수요자들이 매수에 나설 가능성을 감안하면 내년에도 집값이 오를 것"이라고 내다봤다.

3기 신도시 사전청약의 집값 안정화 효과에는 부정적 의견이 많았다. '3기 신도시 사전청약이 집값 안정화에 영향을 미칠 것으로 보는가?'라는 질문에 '아니다'는 응답(18명)이 60%를 차지한 반면 '그렇다'는 응답(9명)은 30%에 그쳤다.

◆ 중저가 아파트 매수 이어질 듯…연립·다세대, 수도권 외곽도

공공재건축, 공공재개발이 활성화될 것인지에 대해서는 '현재 수준'을 유지할 것이라는 답변(15명)이 50%를 차지했다. '아니다'는 답변(13명)도 43.3%에 이르렀다. 결국 수도권 주택공급 확대 효과가 미미해 내년 아파트값도 상승을 지속한다는 데 무게가 실렸다. 

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 "아파트 수요는 지속적으로 증가하고 있지만 정부 부동산 규제로 재개발·재건축 사업이 취소되고 연기되고 있다"며 "공급량이 감소해 집값과 전세값이 같이 오르는 만큼 내년에도 아파트 가격은 지속적으로 상승할 것"이라고 전망했다.

특히 대출 규제가 상대적으로 적은 중저가 아파트 가격이 오를 것으로 전망됐다. 양지영 양지영R&C연구소 소장은 "중저가 아파트는 상대적으로 대출 등 규제가 덜하다는 장점이 있다"며 "중저가 아파트 위주로 가격 상승이 계속 이어질 가능성이 있다"고 말했다.

장근석 지지옥션 팀장은 "전세를 구하지 못한 사람들이 연립·다세대주택이나 수도권 외곽 아파트를 구매하는 경우도 늘어날 것으로 보인다"고 말했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.12.31 sungsoo@newspim.com

갭투자(전세끼고 주택매입) 추세가 계속될지에 대한 질문에는 '그렇다'(22명)는 답변이 73.3%로 절반 이상이었다. '아니다'는 응답(6명)은 20%였다.

다만 유형별로는 전세와 매매가격 상황이 다를 것으로 분석됐다. 이동현 하나은행 부동산자문센터장은 "서울은 매매·전세가격이 모두 강세인 반면 기타 수도권은 매맷값은 강보합에 그치고 전세가격이 더 많이 상승할 것"이라고 말했다.

◇ 설문 참여자 30인 명단(가나다순)

▲고상철 인하대학교 정책대학원 초빙교수 ▲권강수 한국창업부동산정보원 이사 ▲권대중 명지대학교 부동산학과 교수 ▲권일 부동산인포 리서치팀장 ▲김광석 리얼미디어 대표 ▲김덕례 주택산업연구원 연구위원 ▲김동욱 쌍용건설 마케팅 상무 ▲김병기 리얼하우스 분양평가팀장 ▲김인만 김인만부동산경제연구소장 ▲김태섭 주택산업연구원 주택산업진흥실장 ▲김학렬 부동산조사연구소장 ▲박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▲서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수) ▲선종필 상가뉴스레이다 대표 ▲송웅섭 부동산중개사협회 서울북부 지부장 ▲심교언 건국대학교 부동산학과 교수 ▲안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장 ▲양지영 R&C 연구소 소장 ▲우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 ▲윤지해 부동산114 수석연구원 ▲이동현 하나은행 부동산자문센터장 ▲이상우 인베이드투자자문 대표 ▲이은형 대한건설정책연구원 책임연구원 ▲이창무 한양대 도시공학과 교수 ▲이호상 대한주택건설협회 본부장 ▲임병철 부동산114 수석연구원 ▲장근석 지지옥션 팀장 ▲조근호 삼성물산 상무 ▲함영진 직방 빅데이터랩장 ▲홍춘욱 세종사이버대학교 교수

sungsoo@newspim.com