[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 정부가 6·17 부동산대책을 발표한 지 보름 만에 추가 대책을 내놓는다는 소식에 수요자들 혼란이 커지고 있다. 정부가 일단 대책을 발표한 후 논란이 커지면 이를 보완하는 행위가 반복돼 정책에 대한 신뢰도도 떨어지고 있다.

3일 청와대에 따르면 문재인 대통령은 전날 오후 4시 김현미 국토교통부 장관으로부터 부동산 대책 관련 긴급 보고를 받았다. 문 대통령은 김 장관에게 "반드시 집값을 잡겠다는 의지가 중요하다"며 "보완책이 필요하면 주저하지 말고 언제든지 추가 대책을 만들라"고 말했다.

[서울=뉴스핌] 문재인 대통령이 14일 오전 청와대 영빈관에서 2020 신년 기자회견에서 기자들의 질의에 답하고 있다.[사진=청와대] 2020.01.14.photo@newspim.com

◆ '종부세 강화' 우선순위…"3기 신도시 사전청약 확대"

문 대통령은 보고에 앞서 종합부동산세법 개정안을 21대 국회의 최우선 입법과제로 검토해달라고 참모들에게 지시했다. 작년 12·16 대책에 포함됐던 종합부동산세법 개정안이 20대 국회에서 통과되지 못함에 따라 이를 재입법한다는 뜻이다.

12·16 대책에 담긴 종부세 개정안은 구간별로 종부세율을 0.1~0.3%포인트(p) 올려 최고 4%까지 높이는 내용이 담겼다. 1주택자라도 실거주 여부에 따라 보유세 부담을 달리 두는 방안도 언급되고 있다.

또한 문 대통령은 이날 김 장관에게 "투기성 매입을 규제해야 한다는 국민 공감대가 높다"며 "다주택자를 비롯한 투기성 주택 보유자의 부담을 강화하라"고 말했다.

이어 "정부가 상당한 주택 물량을 공급했지만 부족하다는 인식이 있으니 발굴을 해서라도 공급 물량을 늘리라"며 "내년에 시행되는 3기 신도시 사전청약 물량을 확대하는 방안을 강구하라"고 주문했다. 청년, 신혼부부 등 생애최초 구입자의 세금부담을 완화해 주는 방안을 검토할 것도 지시했다.

◆ 김포 조정지정 '유력'…대출·재건축 추가규제 예상

이날 문 대통령의 지시로 향후 국토부가 추가 부동산정책을 내놓을 것으로 예상된다. 우선 규제지역을 확대할 가능성이 점쳐진다. 6·17 대책에서 조정대상지역에 포함되지 않아 풍선효과가 나타나는 경기 김포를 조정지역에 추가하는 방안이 유력해보인다.

조정대상으로 지정하려면 해당 지역 주택가격 상승률이 시·도 소비자물가지수 상승률의 1.3배를 초과하는 정량 요건을 충족해야 한다. 한국감정원에 따르면 김포는 6·17 대책 이후인 6월 넷째주에 아파트값이 1.88% 뛰었다. 최근 3개월간 평균가격도 상승세로 돌아섰다.

반면 파주는 직전 3개월 주택 매매가격이 하락세를 나타내 조정지역 정량요건을 충족하지 못하고 있다. 최근 풍선효과가 나타나고 있다는 기사가 많지만 최근 실거래가는 아직 13년 전 분양가보다 1억원 이상 낮다. 

이밖에 정부가 중저가 아파트에 대한 대출규제 강화, 재건축·재개발사업 추가 규제도 내놓을 수 있다는 관측이다. 재건축 가능 연한을 현행 30년에서 40년으로 늘리는 방안도 있다. 또한 양도세 혜택을 위한 거주요건 강화, 토지거래허가구역 확대도 실시될 수 있을 것으로 보인다.

◆ 반복된 정책에 피로감 '누적'…규제 내성만 생겨

하지만 이 같은 추가규제 가능성에 실수요자들은 피로감을 느끼고 있다. 문 정부 들어 부동산대책을 21번이나 쏟아냈지만 효과를 내기는커녕 부작용만 커지고 있다.

정부가 규제를 발표하면 규제 적용을 안 받는 부동산에 수요자들이 몰려 그 지역 집값이 뛰어오르는 부작용이 나타났다. 이에 따라 해당 지역 실수요자나 무주택 세입자들의 부담이 더욱 커졌다.

반복된 규제에 대한 학습효과로 시장에 내성만 커졌다는 지적도 나온다. 정부가 주택공급 확대보다는 수요억제책 위주로 정책을 내놓고 있어, 규제 효력이 오래가기 어렵다는 '믿음'이 공고해지는 것이다.

또한 조정대상지역이 늘어날수록 규제의 '약발'이 떨어진다는 한계점도 있다. 경기도 대부분 지역이 조정지역으로 묶이자 다시 서울로 투자자금이 몰린 것도 이 같은 맥락이다. 규제가 너무 많으면 역설적으로 규제가 오히려 사라지는 것.

◆ "부동산 정책 신뢰도 떨어져…집값 안정효과 반감"

전문가들은 잦은 규제로 부동산 정책에 대한 신뢰도가 떨어져, 효과가 그만큼 반감되고 있다고 지적했다. 정부가 주택공급 신호를 강하게 주지 못한 새 주택수요가 폭발적으로 늘어나 집값이 폭등했다는 점도 지목됐다.

홍춘욱 숭실대학교 겸임교수는 "정부가 지난 2017년 8·2정책 때 공급 확대책을 발표했다면 서울 집값이 이렇게 많이 오르지 않았을 것"이라며 "예컨대 재건축을 활성화해주는 대신 세금을 많이 걷거나, 정부 재정을 몇십조원 투입해서 3년 내 수도권에 임대주택 10만가구를 짓겠다고 발표하는 등 공급정책을 폈어야 했다"고 말했다.

이어 "정부가 정책 부작용을 막으려면 결국 공급확대책을 펴야 한다"며 "내년 또는 오는 2022년 서울에 입주물량이 급감해 공급절벽이 온다면 집값은 필연적으로 더 오를텐데 그 전에 공급을 늘리는 방안을 모색해야 한다"고 강조했다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "정부 정책이 시장 매물을 줄이는 효과만 낳고 있다"며 "서울 집값을 잡겠다는 정부 의지는 강하지만 실제로 집값을 떨어트릴 만한 정책은 없다"고 말했다.

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