[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 서울 송파구 잠실종합운동장 일대에 마이스(MICE) 복합단지를 짓는 민간투자사업이 상당기간 늦어질 수 있다는 우려가 나오고 있다. 서울시와 기획재정부가 잠실운동장 내 부지교환, 국유지 무상이용 등의 문제를 협의해야 하는데 두 기관의 이해관계가 달라 협의과정이 순탄치 않아서다.

9일 서울시에 따르면 시는 작년 말부터 기재부와 잠실운동장 부지교환 문제로 6개월에 걸쳐 협의를 진행하고 있다. 잠실운동장 부지는 송파구 잠실동 10번지 일대로 총 면적은 13만5861㎡다. 서울시는 이 일대에 '잠실 국제교류복합지구(코엑스~잠실종합운동장 일대) 개발 사업'을 계획하고 있다.

잠실운동장은 준공 후 30년이 넘어 시설이 노후한 데다 외부공간은 주차장 위주로 쓰여 비효율적으로 운영되고 있다. 서울시는 실내체육관, 체조경기장, 수영장을 철거한 다음 오는 2025년까지 전시·컨벤션 시설, 호텔, 유스호스텔, 실내 스포츠 콤플렉스를 지을 계획이다. 이로써 이 일대를 관광인프라 단지, MICE 단지로 조성한다. 총 사업비는 2조5000억원 규모다.

지난달 한국개발연구원(KDI) 공공투자관리센터에서 '잠실운동장 마이스 복합단지 조성사업'의 적격성(VFM) 조사를 완료했다. VFM 분석은 재정실행 대안과 비교해 민간투자 방식 추진이 적절한지 따져보는 절차다. 조사가 끝나 이 사업은 이제 민자사업으로 추진할 수 있게 됐다. 

서울시는 ▲내년 상반기 제3자 제안공고로 우선협상대상자 선정 ▲내년경 실시협약 체결 ▲오는 2022년 하반기 중 착공 ▲2025년 준공 순으로 사업절차를 밟을 계획이다.

개발이 끝나면 이 지역은 강남구 삼성동 코엑스와 글로벌비즈니스센터(GBC), 잠실종합운동장을 잇는 대규모 '국제교류복합지구'로 탈바꿈한다. 지난달 삼성동 GBC가 착공했으며 향후 영동대로 복합환승센터, 코엑스 확장 개발도 순차적으로 진행될 예정이다.

다만 서울시가 이 대형 프로젝트를 완료하려면 기재부와의 협의가 필수적이다. 잠실동 10번지 일대 잠실운동장 부지 중 기재부 소유 부지가 59.35%(8만627㎡)로 절반이 넘기 때문. 2020년 공시지가(㎡당 470만원)로 계산하면 기재부 땅의 가치는 3700억원이 넘는다. 통상 공시지가의 2~5배에 실거래가가 형성된다는 점을 감안하면 실제 땅값은 1조원이 넘을 것으로 추산된다. 

국토교통부는 2020년 표준지 공시지가 현실화율(시세반영률)이 65.5%라고 발표했다. 하지만 경제정의실천시민연합(경실련) 분석 결과 공시지가는 시세의 37% 수준이다.

서울시가 잠실운동장 부지를 100% 시유지로 만들려면 기재부 땅을 가치가 동일한 다른 땅으로 교환해줘야 한다. 부지가 온전히 서울시 소유여야 향후 개발에 지장이 없을 것이라는 게 시 입장이다. 하지만 기재부로서는 개발이 완료된 후의 토지가치가 현재 가치보다 높기 때문에 당장 교환할 이유가 없다.

앞서 서울시는 지난 2017년 기재부와 잠실운동장 토지지분 협의를 진행했으나 원만하게 이뤄지지 않았다. 당시 서울시는 기재부에 시유지인 서부·강서·강남면허시험장 부지를 모두 줄테니 잠실동 10번지와 맞바꾸자고 제안했다. 기재부는 "해당 지역이 개발되면 땅값이 더 오를 가능성이 크다"며 유보적인 입장을 취했다.

서울시는 기재부와의 협의를 연내 끝낼 것을 목표로 삼고 있다. 이은중 서울시 동남권사업과 총괄계획팀 주무관은 "작년 말부터 기재부와 부지교환을 놓고 협의를 진행해왔다"며 "서울시가 맞교환할 땅은 기재부 땅과 용도(도시지역 , 자연녹지지역)가 꼭 같을 필요는 없지만 총액이 같아야 하고 국유지로서 활용가치도 있어야 한다"고 말했다.

이밖에 두 기관이 풀어야 할 과제로 국유지 무상이용, 사업심의 문제도 있다. 우선 서울시는 잠실운동장 내 기재부 부지를 무상으로 사용해도 되는지를 협의해야 한다. 

민간투자법 제19조 제3항에 따르면 민간투자사업 예정지역에 있는 국유·공유 재산은 실시계획이 고시된 날부터 준공확인이 있을 때까지 무상으로 사용, 수익할 수 있다. 서울시는 법 조항대로 기재부 부지를 무상으로 써도 되는지, 또는 기재부가 특정 조건을 제시할 것인지를 논의해야 한다.

백대열 서울시 동남권사업과 민자개발팀 주무관은 "부서에서 이 문제를 논의하기 위해 이번주 기재부에 찾아갈 예정"이라며 "기재부도 사업일정에 지장을 주지 않는 선에서 협의한다는 데 공감대를 보였다"고 말했다.

또한 잠실운동장을 개발하려면 기재부 민간투자사업심의도 거쳐야 한다. 민간투자사업심의는 사회기반시설 민자사업 관련 주요정책 수립을 심의하기 위한 절차다. 이 절차를 통과해야 서울시가 사업자 선정을 위한 공개경쟁을 알리는 제3자 제안공고를 연내 실시할 수 있다.

전문가들은 기재부가 잠실운동장 개발을 위한 각종 절차에 주도권을 쥔 만큼 서울시가 협의를 이끌어내는 데 어려움을 겪을 수 있다고 진단했다.

익명을 요구한 부동산 전문가는 "서울시가 소유한 땅 가치가 조 단위에 이르는 만큼 기재부의 잠실동 부지와 맞교환할 땅은 충분히 있다"면서도 "하지만 기재부가 맞교환에 쉽게 응해주지 않는다면 서울시로서는 첫 단추를 꿰는 것부터 어려워질 수 있다"고 말했다. 이어 "이 경우 잠실 마이스 복합단지 개발사업도 지연될 것으로 우려된다"고 덧붙였다. 

sungsoo@newspim.com