리츠 방식 실현여부 불투명..매각 리스크도 상존
조합원들 '래미안' 선호.."대의원회 후 윤곽 나올 것"
[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 서울 반포주공1단지 3주구 재건축 수주전에 나선 대우건설이 서울시의 반대에도 불구하고 새로운 사업모델로 제시한 '리츠(REITs, 부동산간접투자)' 방식을 현실화시킬지 주목된다.
21일 정비업계에 따르면 시공사 입찰 결과 대우건설과 삼성물산의 2파전으로 좁혀진 가운데 대우건설이 공격적으로 꺼낸 카드는 리츠 사업방식이다.
대우건설은 반포3주구 재건축 사업에서 나오는 일반분양 주택 전부를 고급 임대주택으로 돌려 이를 기반으로 리츠 상품을 내놓는 방식을 제안했다. 재건축 사업에서 발생하는 개발이익을 리츠에 투자한 일반인 다수와 공유할 수 있어 형평성 측면도 충족하고, 조합으로서는 분양가상한제를 회피할 수 있어 개발이익을 극대화할 수 있다는 논리다.
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| [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 서울 서초구 반포3주구 모습. 2019.12.23 leehs@newspim.com |
반포3주구는 이주 기간만 8개월 안팎 소요될 것으로 보여 분양가상한제를 피하기 어려운 상태다. 만약 이 방식이 허용된다면 재건축사업의 새로운 모델이 등장하게 된다.
하지만 실제 적용 가능성은 미지수다. 국토교통부와 서울시가 리츠 방식에 대해 부정적이기 때문. 서울시는 "반포3주구 재건축 사업을 리츠 사업으로 진행하는 것은 정비계획 변경 없이는 불가능하다"며 "정비계획 변경을 허용하지 않을 것"이라고 밝혔다.
전문가들도 서울시가 리츠 방식을 받아들일 가능성이 작다고 보고 있다. 정비사업을 전문으로 하는 한 변호사는 "반포3주구는 애초 정비계획상 임대주택을 짓지 않아도 되는 조건"이라며 "현 정부의 기조가 임대주택·리츠 활성화에 맞춰져 있지만 반포3주구에 포함될 임대주택은 공공임대주택이 아니라 고가의 사적임대주택인 만큼 서울시를 설득하는 게 거의 불가능하다"고 말했다.
이어 "대우건설의 리츠 방안은 취지도 좋고 법 조항을 빠져나갈 가능성도 있지만 재건축 사업은 가능성만으로 되는 것이 아니다"며 "관청의 인허가를 받아야 하기 때문에 (리츠 방식이 가능할 것이라고) 섣불리 낙관할 수는 없다"고 덧붙였다.
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| 재건축 리츠 사업 구조도 [자료=대우건설] |
'래미안'과의 브랜드 경쟁도 피할 수 없다. 반포3주구는 지난해 12월 공사비 관련 갈등으로 기존 시공사인 HDC현대산업개발과의 계약을 해지하고 새 시공사 물색에 나섰다. 애초에 조합원들이 원했던 시공사는 삼성물산으로 전해졌다.
반포3주구 재건축 조합원은 "반포 주민들은 이전부터 래미안 브랜드에 대한 선호도가 높았다"며 "HDC현대산업개발과의 시공계약 취소를 원했던 조합원 중 상당수는 삼성물산이 시공사로 들어올 것을 기대했다"고 말했다.
삼성물산도 반포3주구 수주에 총력을 기울일 전망이다. 지난 5년간 재건축 수주전에 나서지 않아 주택사업이 약화됐다는 인식이 높아진 만큼 반포3주구의 승리가 절실하기 때문. 이 회사는 지난 2월경 래미안 영업 전문가를 모아 반포3주구 태스크포스(TF)를 구성한 것으로 전해졌다. 이어 지난 6일에는 반포3주구 입찰보증금 200억원을 가장 먼저 지불하며 수주 의지를 드러냈다.
이밖에 대우건설은 매각 관련 불확실성이 있다는 점도 약점으로 꼽힌다. 대우건설이 시공사로 선정된 후 회사가 매각될 가능성이 있어서다. 대우건설은 올 하반기에서 내년 초쯤 매각 이슈가 나올 것으로 예상된다.
임병철 KDB인베스트먼트 부사장은 "올해 하반기에서 내년 초쯤 대우건설 매각이 시장에서 긍정적인 반응을 얻을 수 있게끔 준비하고 있다"며 "회사 이익이나 수주 규모를 더 늘리는 것보다는 매출 규모대비 수익성을 개선하고 해외사업장 위험을 관리하며 투명성을 높이는 데 초점이 맞춰져 있다"고 말했다.
반포3주구 조합원은 "대우건설과 삼성물산의 입찰제안서를 보면 큰 틀에서는 조건이 거의 비슷하다"며 "이 경우 매각 리스크가 있는 대우건설이 표를 얻는 데 다소 불리할 수 있다"고 말했다.
다만 삼성물산의 재개발·재건축 주요 인력이 유출된 만큼 승산이 낮을 것이라는 의견도 나온다. 한 조합원은 "사업비 대여 측면을 보면 대우건설이 제시한 조건이 더 유리하다"며 "브랜드 가치라는 명분보다는 실리를 고려해서 대우건설을 선택하는 사람들도 많을 것"이라고 말했다.
다른 조합원은 "시공사로 삼성물산, 대우건설 중 어느 쪽이 우세할지는 최소한 다음달 대의원회가 열린 후에야 윤곽이 드러날 전망"이라며 "오는 23~24일경 이사회가 열린 후 다음달 1~4일경 대의원회가 열릴 것"이라고 말했다.
반포3주구 재건축사업은 서울 서초구 반포동 1109번지 일대를 지하 3층~지상 25층, 17개동, 2091가구로 새롭게 조성하는 사업이다. 이 지역은 한강과 가깝고 교통, 학군, 인프라를 비롯한 입지 조건을 고루 갖췄다. 총 공사비 예정가격은 8087억원으로 올 상반기 재건축시장 최대어로 꼽힌다.
sungsoo@newspim.com
