[서울=뉴스핌] 서영욱 기자 = 과천지식정보타운에서 분양가상한제 적용을 피하기 위해 '임대 후 분양'을 실시하면 분양전환은 8년이 지나서야 가능할 전망이다.

8년 후 분양전환가격도 건설사가 책정하지 못할 가능성이 높다. 이에 따라 임대 후 분양을 하더라도 사업성을 장담하기 힘들어졌다.

31일 건설업계에 따르면 대우건설 컨소시엄은 '과천 푸르지오 벨라르테'의 분양가가 예상 보다 낮게 책정되자 사업 수익성이 높이기 위한 수단 가운데 하나로 '임대 후 분양'도 검토 중인 것으로 알려졌다.

이 아파트는 공공택지인 과천지식정보타운의 민간분양 아파트다. 과천시 분양가심의위원회가 최근 3.3㎡당 2205만원의 분양가를 책정했다. 대우건설 컨소는 "분양가가 낮아 수익을 남기기 힘들다"며 대안을 모색 중이다. 특히 '임대 후 분양'은 대토보상을 받은 일부 토지주들이 원하고 있는 것으로 알려졌다. 

하지만 정작 임대 후 분양을 하더라도 수익성을 늘리기는 어려울 것으로 전망된다.

만약 대우건설이 '임대 후 분양'을 선택하면 8년 이후에나 분양이 가능하다. 국토교통부가 지난해 2월 건설사가 일반분양 목적으로 매입한 공공택지에 임대주택을 공급하려면 임대의무기간이 8년 이상인 공공지원민간임대주택만 짓도록 해서다. 공공택지에서 분양가상한제를 회피하기 위한 건설사들의 '꼼수분양'을 차단하기 위한 조치다.

과거 위례신도시나 수도권 공공택지에서 낮은 분양가를 받은 건설사들이 4년 임대 후 분양전환 목적으로 일반분양 용지에 임대주택을 공급하는 사례가 빈번했다. 임대 후 분양전환가격은 시세를 반영해 책정할 수 있어 분양가상한제 적용을 받은 분양가보다 높게 책정할 수 있었다.

당시 공공택지 분양주택용지를 임대주택건설용지로 사용하려는 경우 사업계획승인권자의 승인만 받으면 가능해 임대 후 분양전환이 손쉽게 일어났다. 하지만 건설사가 공공택지를 싸게 사 주택을 비싸게 분양한다는 비판이 제기되면서 국토부가 8년 공공지원민간임대만 허용하도록 규정을 손질했다.

공공지원민간임대주택은 초기 임대료를 주변 시세의 95% 이하로 제한하고 전체 가구의 20% 이상을 청년과 신혼부부에게 공급해야 한다. 청년과 신혼부부에게 공급할 때는 주변 시세의 85% 수준으로 공급해야 해 건설사 입장에서 수익률이 높지 않다.

또 거주의무기간이 최소 8년으로 늘어나면서 4년 후 분양전환하는 민간임대 보다 건설사가 감당해야 할 리스크도 크다. 건설사는 8년간 임대료만 받고 8년 후에나 분양전환으로 이익을 낼 수 있다.

8년 임대 후 건설사가 원하는 수준의 분양전환가격을 받지 못할 가능성도 커졌다. 국회에서는 민간임대주택 관련 규제 법안이 상당 수 계류돼 있는데 그중 분양전환가격을 건설사가 마음대로 책정할 수 없도록 하는 규정도 포함돼 있다.

지난달 신창현 더불어민주당 의원 등이 제출한 '민간임대주택에 관한 특별법 일부개정안'에 따르면 세입자의 주거안정을 위해 분양전환가격을 감정평가법인의 평가를 통해 책정하도록 하고 있다.

'임대 후 분양'으로도 수익성이 높지 않을 것으로 예상돼 대우건설 컨소의 고민은 더욱 깊어질 전망이다. 한 대형건설사 관계자는 "공공지원민간임대주택의 수익성이 높지 않은 상황에서 분양전환가격까지 제한한다면 굳이 '임대 후 분양'으로 전환할 필요가 없다"고 말했다. 대우건설 관계자는 "임대 후 분양은 일부 토지주들 사이에서 나온 이야기로 보인다"며 "내부적으로 확정된 사안은 없다"고 말했다.

국토부 관계자는 "민간에게 공급한 용지이기 때문에 분양가 책정 후 회사 사정을 고려해 분양 일정을 조율하는 것은 가능하다"며 "다만 공공 목적의 택지인 만큼 장기간 미루기는 힘들 것"이라고 전했다.

김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장은 "분양용지에 짓는 주택을 수익이 나지 않는다고 임대 전환을 검토하는 것은 민간택지에서나 가능할 일이다"며 "임대 후 분양을 추진하면 과천시가 이를 승인해 주어서도 안되고 LH는 땅을 회수해야 한다"고 강조했다. 

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