전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이

부동산 신탁업계, 실적 '먹구름'..경쟁 심화도 부담

기사입력 : 2019년07월22일 13:39

최종수정 : 2019년07월23일 17:20

한자신·한토신 등, 차입형신탁 분양실적 부진..자산건전성 악화
생보신, 신규3사 진입에 경쟁심화 우려..삼성생명 지원 '불투명'

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 부동산 신탁사들의 재무건전성에 빨간불이 켜졌다.

지방 부동산경기 침체로 분양실적이 악화해 차입형 토지신탁 사업의 수익성이 낮아진 탓이다. 게다가 올 하반기 부동산 신탁사 3곳이 본인가를 받고 새롭게 영업을 시작하면 경쟁도 한층 치열할 전망이다.

22일 부동산업계에 따르면 한국기업평가는 한국자산신탁, 생보부동산신탁, 대한토지신탁, 한국토지신탁에 대해 우려 섞인 전망을 내놓았다. 각 회사당 작년 기준 시장점유율은 한국토지신탁(21%)에 이어 한국자산신탁(17%), 대한토지신탁(8%), 생보부동산신탁(5%) 순이다.

한국자산신탁 [사진=회사 홈페이지]

한국기업평가는 △한국자산신탁, 대한토지신탁, 한국토지신탁의 경우 저조한 분양실적에 따른 재무건전성 저하 △생보부동산신탁은 신탁업체 신규진입에 따른 수익성 악화를 주요 위험 요인으로 꼽았다.

우선 한국기업평가는 한국자산신탁의 신용등급 전망을 최근 '안정적'에서 '부정적'으로 낮췄다. 한국자산신탁이 주력으로 삼는 차입형 토지신탁 사업 분양실적이 부진한 데 따라 자산건전성이 저하되고 재무 레버리지가 확대되고 있다는 분석이다.

한국자산신탁 부채비율은 지난 3월 말 기준 105.9%로 업계평균 86.3%보다 높은 수준이다. 지난 2017년 말보다는 55.1%포인트(p) 상승했다.

또한 회사 보유자산 중 위험도 높은 자산의 규모와 비중이 커졌다. 금융위원회에 따르면 금융회사의 보유자산은 건전성 여부에 따라 △정상 △요주의 △고정 △회수의문 △추정손실의 5가지 단계로 분류한다. 추정손실 단계로 갈수록 위험 자산이다.

이 5가지 중 고정, 회수의문, 추정손실의 3가지 자산을 포괄한 개념이 '고정이하 자산'이다. 고정이하 자산은 공사 공정률이나 분양률이 심각하게 하락한 경우를 포함하는 수치다.

한국자산신탁의 고정이하 자산비율은 지난 3월 말 기준 34.2%로 지난 2017년 말 대비 8.0%p 상승했다. 이로 인해 대손비용이 늘고 대여금 회수에 대한 불확실성이 높아졌다는 분석이다.

정효섭 한국기업평가 금융1실 책임연구원은 "지방 주택시장의 분양경기가 악화되고 있어 한국자산신탁의 재무 레버리지가 단기간 내 축소되기는 어려울 것으로 예상된다"며 "특히 올해 분양 착수된 강원도 원주 무실동을 비롯한 일부 대형 사업의 분양실적이 부진한 데 따라 재무 레버리지와 유동성 관리 측면에서 불확실성이 확대됐다"고 말했다.

한국토지신탁도 차입형 토지신탁 사업의 분양실적 부진으로 자산건전성이 악화하는 추세다. 고정이하 자산비율은 지난 3월 말 기준 19.5%로 지난 2017년 말 5.6% 대비 13.9%p 상승했다. 지방 주택사업이 높은 비중을 차지하고 있어 자산건전성 부담이 지속될 것으로 예상된다.

또한 준공사업장이 여럿 예정돼 있어 분양대금 회수에 따른 신탁사업비 대여금 회수 여부가 주요 변수라는 분석이다. 한국토지신탁은 작년 49개의 차입형 토지신탁 사업장이 준공된 데 이어 올해에는 45개 사업장이 준공될 예정이다.

올 하반기 한국토지신탁의 영업수익(매출), 영업이익도 감소할 공산이 크다. 금융정보업체 에프앤가이드에 따르면 한국토지신탁의 영업수익은 오는 3분기에 전년대비 7.52% 줄어든 데 이어 4분기에는 9.27% 줄어들 것으로 관측된다. 영업이익도 올 3분기에 전년대비 7.76% 감소하며 4분기에 다시 9.44% 감소할 것이란 전망이다.

대한토지신탁도 저조한 분양실적으로 재무건전성이 악화됐다. 지난 3월 말 기준 부채비율은 183.4%로 업계 평균 86.3%를 크게 상회했다. 차입금 대부분을 기업어음과 은행 단기차입금으로 조달하고 있어 유동성 관리 부담도 높아졌다.

또한 지방 주택시장의 분양경기가 악화되고 있어 진행 사업장에 대한 신탁계정대여금 투입이 지속될 것으로 예상된다. 차입형 토지신탁은 개발 자금을 신탁회사가 자체자금(고유계정)으로 조달해서 개발사업(신탁계정)에 투입·대여(신탁계정대여금)하는 구조다.

분양 실적이 부진하면 대여금 회수기간이 늘어나고 사업장 부실 가능성이 높아져 신탁계정대여금의 회수가능성이 낮아진다. 분양률이 낮으면 자산건전성이 저하되며 추가 자금 투입 부담도 커진다.

정효섭 책임연구원은 "대한토지신탁은 실적 개선으로 재무 레버리지가 단기간에 축소되기 어려운 구조로 보인다"며 "적정 규모의 유상증자에 따른 재무 레버리지 축소가 이뤄지지 않는다면 신용도 하락이 불가피할 것"이라고 예상했다.

업계에서는 차입형 토지신탁을 주력으로 하는 업체들의 부실 문제가 커지고 있다고 진단했다.

업계 관계자는 "한국자산신탁은 예전부터 지방 부동산경기 위축으로 미분양이 발생하는 문제가 있었다"며 "한국토지신탁, 한국자산신탁처럼 차입형 토지신탁 사업을 많이 하는 업체에서 부실이 쌓이고 있다"고 말했다.

생보부동산신탁은 신규업체 진입에 따른 경쟁심화로 수익기반이 악화될 가능성이 제기됐다.

지난 3월 예비인가를 받은 신영자산신탁(가칭), 한투부동산신탁(가칭), 대신자산신탁(가칭)은 올 하반기 본인가 이후 영업을 시작할 것으로 예상된다. 이에 따라 내년부터 생보부동산신탁이 맡고 있는 관리형 토지신탁, 비토지신탁, 비신탁상품 부문의 경쟁 심화가 불가피하다는 분석이다.

생보부동산신탁에 대한 주주지원이 낮아질 가능성도 제기된다. 생보부동산신탁은 현재 삼성생명과 교보생명이 각각 지분 50%씩 보유한 회사다. 한국기업평가는 유사시 두 회사가 생보부동산신탁을 지원할 가능성이 있다고 판단해 이를 생보부동산신탁의 자체신용도 대비 상향조정 요소로 반영하고 있다.

하지만 작년 삼성생명이 지분 매각을 추진했던 점을 감안하면 삼성생명의 지원가능성을 신용등급에 계속 반영하기는 어렵다는 평가다. 

정효섭 책임연구원은 "삼성생명이 생보부동산신탁 지분을 매각한다면 생보부동산신탁 신용도에 삼성생명의 지원 가능성을 계속 반영하는 데 무리가 생긴다"며 "생보부동산신탁의 지배구조가 (지분 매각으로) 변경될 경우 주주들의 이해관계 일치 여부, 경영권 행사 구조, 신규 주주의 지원능력·지원의지 등을 다시 검토해야 할 것"이라고 말했다.

 

sungsoo@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
돌연 취소된 '2+2 통상협상' 왜? [세종 = 뉴스핌] 김범주 기자 = 25일(현지 시각) 미국 현지에서 열릴 예정이었던 '한미 2+2 재무·통상 협의'가 돌연 취소된 배경에 관심이 모아지고 있다. 미국 측이 한국 대표단에 '양해'의 뜻을 여러 차례 표명했다는 것이 우리 정부의 설명이지만, 외교상 결례에도 불구하고 협의를 미뤄야 했던 배경에는 한국 협상단을 길들이겠다는 의도가 있는 것 아니냐는 해석이 나온다. [영종도=뉴스핌] 김학선 기자 = 미국 측 요청으로 한미 2+2 통상 협의가 연기된 24일 구윤철 부총리 겸 기획재정부장관이 출국 직전 취소 소식을 듣고 인천공항 2터미널을 나서고 있다. 2025.07.24 yooksa@newspim.com 24일 기획재정부에 따르면 구윤철 부총리 겸 기재부 장관은 이날 오전 9시경 이메일로 미국 측으로부터 협의 취소를 통보 받았다. 이날 오전 구 부총리는 협의를 위해 미국으로 출발할 예정이었다. 당시 인천공항 대기실에 있었던 것으로 파악됐다. 기재부는 이 같은 사실을 오전 9시 30분께 언론에 공개했고, 구 부총리는 정부 관계자들과 함께 오전 9시 50분께 공항을 빠져나갔다. 이날 회의가 취소가 된 배경에 대해 기재부 측은 "스콧 베선트 재무장관의 긴급한 일정 때문이었다"고 설명했다. 다만 '긴급한 일정'에 대한 설명은 없었던 것으로 파악됐다. 미국 측이 이메일을 통해 여러 차례에 걸쳐 사과 의사를 밝혔지만, 협상 관련 구체적 일정은 확정하지 않았다는 설명이다. 김정관 산업통상자원부 장관, 여한구 통상교섭본부장의 미국과의 협상은 예정대로 진행된다. 김 장관은 크리스 라이트 에너지장관 등을, 여 본부장은 제이미스 그리어 무역대표부(USTR) 대표와 각각 만난다. 하지만 양국 경제·통상 수장이 구체적 이유 없이 협의를 돌연 취소한 배경으로 한미간 협상이 난항을 겪은 것 아니니냐는 해석이 나온다. 앞서 지난 20일 미국으로 출국한 위성락 대통령실 국가안보실장은 이날 오후 귀국할 예정이지만, 고위급 협상에 진전이 없었던 것 아니냐는 관측도 나온다. 한국 정부는 1000억달러(약137조원) 규모의 미국 현지 투자 계획을 미국 정부에 제안할 예정인 것으로 전해졌다. 한국보다 먼저 관세협상을 타결한 일본 사례를 참고해 짠 전략으로 풀이된다. 일본은 5500억달러(약 757조원) 규모의 투자 펀드를 약속하고 미국과의 상호관세 15%부과에 합의했다. [영종도=뉴스핌] 김학선 기자 = 미국 측 요청으로 한미 2+2 통상 협의가 연기된 24일 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관이 출국 직전 취소 소식을 듣고 인천공항 2터미널을 나서고 있다. 2025.07.24 yooksa@newspim.com 다만 한국 정부가 제시할 투자 규모에 미국 정부가 만족할지 여부는 미지수다. 댄 스커비노 백악관 부비서실장이 최근 소셜미디어(SNS) 엑스(옛 트위터)에 공개한 일본 대표단과의 협상 사진을 살펴보면 트럼프 대통령이 직접 대미 투자액을 상향했을 것으로 추정되는 투자액이 나온다. 애초 일본이 제시한 투자액 4000억달러는 펜으로 그어져 있고, 그 위에 5000억달러라는 숫자가 써 있었기 때문이다. 트럼프 대통령은 전날 일본의 대미국 투자액은 5500억달러라고 공개했다. 협상액보다 500억 달러가 높아진 셈이다. 촉박한 협상 일정을 무기 삼아 미국이 비관세 영역도 손보려는 의도가 아니니냐는 해석도 나온다. 2025년 미국 무역대표부의 비관세 장벽 보고서(NTE)에서도 한국의 방산·통신·원전 분야를 지적했다. 박기훈 한국투자증권 연구원은 "방산과 통신은 미국 기업의 진입 장벽이라는 측면에서 구조 개선에 대한 압력을 가할 가능성이 크다"고 지적했다. wideopen@newspim.com 2025-07-24 18:42
사진
특검, 한덕수 자택·총리공관 압수수색" [세종=뉴스핌] 양가희 기자 = 내란특검팀이 24일 국무총리 서울공관에 대한 압수수색에 들어갔다. 국무총리실은 이날 문자 공지를 통해 특검팀의 수사에 적극 협조하고 있다며 이같이 밝혔다.   특검은 이날 한덕수 전 총리 자택 압수수색에도 나섰다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 한덕수 전 국무총리가 2일 오후 서울 서초구 서울고등검찰청에 마련된 내란 특검 사무실에서 조사를 마치고 차량으로 이동하고 있다. 2025.07.02 leehs@newspim.com 한 전 총리는 윤석열 전 대통령의 비상계엄 선포 계획을 알고도 이를 묵인 또는 방조했다는 의혹을 받고 있다. 특검은 압수물 분석을 마치는 대로 한 전 총리 등을 다시 조사한 뒤 구속영장 청구 여부 등을 검토할 전망인 것으로 알려졌다. sheep@newspim.com 2025-07-24 13:54
안다쇼핑
Top으로 이동