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[하반기 부동산전망②] "서울 강남 빼고 집값 하락..총선 특수 없다"

기사입력 : 2019년06월20일 15:00

최종수정 : 2019년06월21일 13:23

경기둔화·재건축 규제로 강남 아파트 희소성 높아져
분양·일반 매매시장 '강남 vs 비강남' 양극화 뚜렷할 것
금리인하 효과 미약..총선 앞둔 규제완화 가능성도 희박

[편집자] 서울 집값이 다시 꿈틀대고 있습니다. 거래가 늘어나고 급매물이 사라졌다고 합니다. 정부의 가격안정 의지는 여전하지만 강남권 공급부족과 금리인하 가능성 등 상승요인도 만만치 않은 게 현실입니다. 내년 4월 총선도 가격상승 이벤트로 꼽힙니다. 하지만 정부는 집값 반등 기미를 보이면 추가 대책을 내놓겠다는 입장입니다. 하반기 부동산시장이 어떤 쪽으로 움직일지 종합뉴스통신 뉴스핌이 전문가 의견을 중심으로 정리합니다.

<목차>
① 시장 "금리인하·총선” 기대" vs 정부 "추가대책" 만지작
② "서울 강남 빼고 집값 하락..총선 특수 없다"
③ 전세시장, 입주물량 확대에 약보합 지속

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 부동산 전문가들은 올 하반기 서울 부동산 시장이 '강남'과 '비강남'으로 양극화될 것으로 전망했다. 시장상황이 불투명해 대기 수요가 풍부하고 입지적 경쟁력을 갖춘 강남은 희소성이 부각되는 반면 그렇지 못한 지역은 외면받을 것이라는 분석이다.

또한 경기둔화와 대출규제가 이어지는 만큼 하반기 기준금리 인하가 시장에 호재가 될 가능성은 작다는 전망도 나왔다. 내년 총선을 앞두고 부동산규제가 완화될 가능성도 희박하다는 의견이 대다수였다.

20일 부동산업계에 따르면 부동산 전문가들은 올 하반기 서울 집값이 '강남'을 제외하고 전반적으로 하락할 것으로 전망했다. 시장이 안 좋을수록 가격하락 위험이 낮은 강남 아파트에 수요가 몰리기 때문이다. 특히 분양시장에서 '강남'과 '비강남'의 양극화가 극명할 것으로 내다봤다.

이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장은 "부동산시장 상황이 좋지 않기 때문에 강남과 그 나머지로 양극화될 가능성이 있다"며 "특히 강남에서 분양하는 아파트는 시세보다 분양가가 저렴해 수요가 더 몰린다"고 말했다.

그는 "분양시장이 강남 중심으로 돌아갈 수밖에 없다"며 "강남에서 멀어질수록 신규분양이 쉽지 않고 설령 분양에 나선다 해도 가격이 아주 많이 싸지 않으면 안 된다"고 말했다. 이어 "서울 지역의 9억원 이하 저가 아파트, 공공택지 신규분양, 서울 재건축 신규분양 아파트는 시세보다 가격이 저렴한 단지 중심으로 청약열기를 이어갈 것"이라고 덧붙였다.

김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장(필명 빠숑)은 "서울에서도 오르는 집과 내리는 집이 있기 때문에 구분해서 봐야 한다"며 "서울 신규 아파트는 수요가 많기 때문에 꾸준히 오르겠지만 과거 갭투자(전세 보증금을 끼고 집을 사는 투자) 대상이었던 입지 나쁜 저가 아파트들은 오히려 조정을 받을 것"이라고 말했다.

그는 "서울 분양시장 중 강남 재건축이나 공공택지는 청약이 잘 되고 있지만 그 외 입지가 좋지 않은 곳은 부진하다"며 "청약 흥행을 위해선 분양가보다는 일단 입지가 중요하다"고 말했다.

이어 "최근 동시분양한 경기 파주 운정신도시는 청약이 잘 되기 쉽지 않을 것"이라며 "일산도 구도심 지역은 분양에 큰 성과를 내기 힘들 것"이라고 내다봤다.

부진한 실물경기도 강남 아파트의 가치를 높여주고 있다는 의견도 있었다. 경기둔화로 부동산가격이 내려가도 강남 집값은 버틸 것이라는 기대감 때문이다.

김종율 보보스부동산연구소 대표(필명 옥탑방보보스)는 "올해 1분기 경제성장률이 마이너스(-)일 정도로 실물경기가 좋지 않다"며 "중산층 대부분이 소득 감소에 시달려 집값이 오르기 어려운 상황"이라고 말했다.

그는 "유럽국가 중 핀란드의 예를 들자면 과거 노키아가 망했을 때 핀란드 집값도 크게 빠졌다"며 "하지만 헬싱키 집값은 버텼는데 우리나라로 치면 강남 집값이 버틴 것"이라고 말했다.

이어 "서초, 강남처럼 인기있는 지역이 아니면 향후 1~2년간 집값이 고전할 공산이 크다"며 "실수요자들은 길게 보면 집값이 항상 오르기 때문에 언제든 집을 사는게 맞지만 당장은 추격 매수할 필요가 없어 보인다"고 말했다.

재건축 규제와 3기신도시가 오히려 강남 지역의 희소성을 높여줬다는 시각도 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "강남 일대는 재건축 규제로 인해 공급이 크게 늘지 않는 지역으로 인식되고 있다"며 "강남아파트가 3기 신도시 영향을 덜 받는 지역이라는 점도 일부 매수심리로 작용한 것 같다"고 말했다.

올 하반기 기준금리 인하가 부동산시장에 활력을 불어일으킬 가능성은 작다는 게 시장 전문가의 시각이다. 

김학렬 소장은 "부동산시장은 금리가 0.25%포인트(p) 정도 오르거나 내린다고 해서 큰 변화가 생기지는 않는다"며 "부동산가격이 많이 오르는 시기는 저금리가 아니라 오히려 금리가 오를 때"라고 말했다.

이어 "경기가 좋다면 금리가 오르고 부동산 가격도 따라 오르게 되는데 지금 상황은 그렇지 않다"며 "대출규제도 심하기 때문에 금리가 낮아져도 큰 변화가 없을 것"이라고 내다봤다.

박원갑 위원은 "서울 아파트는 지난해와 같은 큰 장이 들어서기 힘들 것 같다"며 "여전히 심한 대출 규제가 시장을 옥죄고 있는 데다 거시경제도 불안하고 아파트 전세가율도 낮아 갭투자도 여의치 않다"고 말했다.

이어 "정부의 분양가 규제가 강화되면서 소비자들이 일반 매매시장보다는 분양시장에 더 관심을 보이고 있다"며 "이에 따라 기존 아파트 거래가 여전히 위축될 것으로 예상된다"고 말했다.

올 하반기부터 ′9.13 주택시장 안정대책′의 세금인상 효과가 나타나는 것에 주목하는 의견도 있었다.

이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장은 "다음달에는 주택분 재산세, 오는 9월에는 주택분 및 토지분 재산세, 12월에는 종부세 납부가 예정돼 있다"며 "시장 위험요인이 다가오는 상황에서 주택시장이 좋을 가능성은 낮다"고 내다봤다.

이상영 명지대학교 부동산학과 교수는 "작년 세율 인상에 이어 공시가격도 올랐다"며 "과표 자체가 크게 오르다 보니 부동산관련 세금이 상당히 높아졌다"고 말했다. 이어 "이러한 부동산시장 억제 요인은 앞으로도 계속될 것"이라고 덧붙였다.

부동산시장 주기를 봐도 당분간은 서울 집값이 하락 국면을 이어갈 것이라는 의견도 있었다.

이상영 교수는 "부동산시장이 4~5년 주기(사이클)를 갖는다고 가정하면 가격 상승은 1~2년 안에 끝나고 그 후 3~4년은 내리는 기간"이라며 "부동산 가격이 오르면 정부가 집중적으로 규제강화에 나서고 그 여파가 이어지기 때문에 집값이 떨어지는 기간이 오르는 기간보다 훨씬 길다"고 말했다.

이어 "지금 부동산 규제책 중 가장 강력한 것은 대출규제"라며 "수요가 있어도 집을 사기 어려운 상황이기 때문에 대출규제가 풀리지 않는 한 집값이 빠르게 회복되기 어렵다"고 말했다. 이어 "서울 주택시장이 올해에서 내년 사이 저점을 기록하게 될 것"이라고 덧붙였다.

현재 부동산 시장은 대출규제로 현금 부자들만 유리한 '왜곡된 시장'이라는 지적도 있다.  

김학렬 소장은 "대출 받으면 강남에 진출할 수 있는 중산층이 대출규제 때문에 그 기회를 놓치고 있다"며 "집 팔고 이사를 가려고 하는데 대출이 안 나와 움직이지 못 하는 사람이 많다"고 말했다.

이어 "정상적 시장이 되려면 대출 완화, 양도세 인하가 있어야 한다"며 "실거주자들은 대출 문제, 다주택자는 양도세 중과 때문에 거래가 잘 안 되고 있는데 이 둘을 다 풀어줘야 거래가 늘어날 것"이라고 말했다.

또 내년 총선을 앞두고 부동산규제를 완화할 가능성은 희박하다고 입을 모았다.

이상영 교수는 "정부는 국정철학 안에 다주택자, 부동산투기를 근절한다는 입장을 갖고 있다"며 "부동산시장이 안정된 상황에서 굳이 3기신도시를 추가 발표한 것을 보면 공급적인 면에서도 가격안정화에 나서겠다는 뜻"이라고 말했다.

박원갑 위원은 "지금 정부 기조를 보면 강남 재건축이 오를 경우 핀셋규제를 할 가능성도 있어 보인다"며 "재건축 규제, 1주택자 양도세를 비롯한 부동산 규제가 더 강화될 수도 있다"고 말했다.

김학렬 소장은 "현재 부동산정책이 시장에 부정적 영향을 주는데도 민심은 그에 대한 평가를 하지 않고 있다"며 "여당 지지율이 높기 때문에 정부가 표를 더 받기 위해 정책을 바꾸진 않을 것"이라고 말했다.

 

sungsoo@newspim.com

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LH "윗집 발망치 소리, 내년부터 끝" [세종=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 지난 21일 한국토지주택공사(LH)의 주택성능연구개발센터(HERI). 세종시에 위치한 이곳에는 주택 성능을 시험할 수 있는 여러 시험동이 있지만, 5층짜리 실제 아파트 건물 한 동이 눈에 들어왔다. 출입구 한켠에는 'db35lab(데시벨 35 랩)'이란 영문과 숫자 표기가 부착돼 있었다. 아파트 1층 내부에 들어가야 이 표기의 의미를 알게 됐다. 이는 LH가 층간소음 1등급 기준인 37데시벨보다 낮은, 도서관처럼 조용한 집으로 만들겠다는 의지를 담은 층간소음기술연구소의 시험동 이름이다. 층간소음 등급별 시연 모습 [사진=국토부기자단 공동] 거실에 설치된 대형 모니터 화면에는 2층의 층간소음을 일으킬 수 있는 런닝머신, 책상과 의자, 공 등의 도구들이 보였다. 우선 화면을 통해 윗층에서 아래층에 전달되는 성인의 발걸음 소리를 들려줬다. 말 그대로 '발망치' 소리였다. 들려오는 소음은 49데시벨로 4등급 수준이다. 층간소음의 기준이 제대로 정립되지 않은 2005년 전에 지어진 공동주택의 경우 일부에서 이러한 불편함을 느낄 수 있는 중량충격음이다. 이번에는 실제로 윗층에서 걷는 소리를 듣는 순서였는데, 귀를 쫑긋 세우지 않고서는 소음을 느끼기 어려웠다. 미세한 진동음이 들리긴 했지만, 불편한 수준은 아니었다. 이어 1m 높이에서 3kg 무게의 공을 떨어뜨리는 실험도 시연됐다. 이는 아이들이 뛰어다니는 중량충격음으로, 역시 4등급 수준에서는 참기 어려운 소음과 진동이 느껴지지만, 이곳의 실제 시연에서는 역시 진동음이 확 줄었다. 의자 끄는 소리는 비교적 가볍고 딱딱한 충격음이어서 경량충격음이라고 하는데 4등급 수준에서는 참기 어려울 정도로 불편했지만, 실제 시연에서는 거의 들리지 않을 정도로 충격음이 전달되지 않았다. 이처럼 층간소음이 획기적으로 줄어든 데는 1등급 기준인 37데시벨에 맞춘 성능으로 시공된 바닥 때문이었다. 기존 슬래브 두께보다 두꺼운 250mm로 시공하고, 그 위에 40mm 복합완충재와 30mm 고밀도몰탈 및 와이어 메쉬 등을 함께 깔아 놓은 바닥재다. 공동주택 층간소음 저감기술은 2023년부터 개발되기 시작했으나, 슬래브 두께는 210mm로 상대적으로 얇고 낮은 등급의 완충재와 일반 몰탈을 적용해 3등급 수준에 머물렀으나, 이를 매년 개선해 온 결과 올해 1등급 기준을 충족하게 됐다. LH는 이러한 기술 개발을 실험동 연구에 그치지 않고, LH 공동주택 각 현장에 실증 시공을 하면서 실증 결과 데이터를 쌓아왔다. LH가 층간소음 저감기술을 처음으로 적용한 단지는 양주회천 A15블록으로, 당시 3등급 수준이었으나 지난해에는 평택고덕 ab57-2블록에 2등급 수준으로 끌어 올려 적용했다. LH 연구원 관계자는 "이 같은 1등급 기준을 달성하기 위해 2022년부터 지속적으로 관련 기술과 공법을 연구해 왔다"면서 "47개의 기술 모델 개발과 총 1347회에 걸친 실증을 거쳐 자체 1등급 기술 모델을 정립해 내년부터 주택 설계에 본격적으로 적용할 예정"이라고 설명했다. 다만, 이 같은 1등급 기준 설계로 분양가 상승의 요인이 되는 것은 사실이다. 기존 공동주택 24평형(전용면적 59㎡) 기준으로 가구당 300만~400만 원의 공사비가 더 소요되는 것으로 LH는 추정하고 있다. 정운섭 LH 스마트건설본부장은 "층간소음 1등급 설계 적용 때문에 수분양자의 분양가 상승 부담으로 돌아가지 않도록 자체 원가절감과 함께 정부 재정 지원을 요청한 상태"라면서 "지속적인 기술 개발로 공사비 상승의 주요인인 슬래브 두께를 슬림화하면서도 1등급 기준을 충족할 수 있도록 할 계획"이라고 말했다. 층간소음감지기를 통해 경고 알람이 뜨는 월패드 시연 장면 [사진=국토교통부기자단 공동] 층간소음 1등급 설계는 새로 짓는 공동주택에서만 가능하다. 때문에 구축에서는 이러한 혜택을 누리기 어렵다. LH는 이를 보완하는 방안으로 층간소음 감지기를 IT업체와 협력해 개발 중이다. 바닥에 여러 차례 충격을 줄 경우, 층간소음 감지기의 센서가 작동해 해당 세대 월패드를 통해 주의를 당부하는 알람이 뜨도록 하는 장치다. 정승호 LH 스마트주택기술처 팀장은 "구조적으로 층간소음을 줄일 수는 없겠지만, 층간소음을 일으키는 기준을 해당 세대에게 알림으로써 아래층 이웃과의 분쟁을 줄일 수 있도록 고안한 장치"라고 말했다. 실제 이날 시연은 기존 공동주택에 적은 비용으로도 층간소음을 저감시킬 수 있다는 점에서 팸투어에 참여한 국토교통부 기자들에게 큰 호응을 얻었다. 층간소음 1등급 바닥구조 [사진=뉴스핌DB] LH는 바닥에서 발생하는 층간소음에 국한하지 않고, 옆 세대와의 벽간소음, 화장실 배관 소음 등 공동주택에서 발생하고 있는 다양한 생활소음 저감 방안도 마련하고 있다. 벽간소음을 저감하는 소음 차단 성능 1등급 벽체 구조는 2019년 11월부터 이미 설계에 반영한 바 있다. 내년부터는 화장실 배관이 아래층을 통하지 않고 각 세대 내에서 설치되는 자체 배관을 적용해 배관을 통해 전달되는 소음도 줄여나간다는 계획이다. 또 내구성이 좋은 장수명 주택, 수요자의 취향에 맞게 가변형 평면 구성이 가능한 라멘 구조 주택, 레고처럼 조립·건설하는 모듈러 주택 등 주택 건설의 새로운 대안으로 부상하는 주택 유형에도 층간소음 1등급 접목 방안을 모색해 적용 범위를 지속적으로 확대해 나가기로 했다. LH는 층간소음 저감 기술 저변을 민간으로 확산해 나간다는 방침이다. 우선, 민간의 고성능 신기술을 발굴하고, 다양한 1등급 기술 요소의 시장화를 지원한다는 방침이다. 올해에는 층간소음 기술 마켓을 통해 6개의 고성능 기술을 발굴했으며 LH 공공주택 현장에서 그 성능을 검증해 상용화를 추진하고 있다. LH는 층간소음 1등급 적용 확산을 위해 db35lab을 내년 3월부터 전면 개방하기로 했다. 자체 층간소음 시험 시설이 없는 중소기업에 데시벨 35랩을 테스트베드로 제공해 기술 개발을 지원한다는 것이다. LH는 또 그간 개발해 온 층간소음 저감 기술 요소와 시공법, 실증 결과를 중소 민간 건설사들과 공유할 계획이다. 더불어 자체 기술 개발과 층간소음 저감 시공·품질관리에 어려움을 겪는 건설사들에 대한 기술 지원도 아끼지 않겠다는 입장이다. 이날 이한준 LH 사장은 "2년 전 취임 당시 제일 먼저 강조한 게 층간소음 문제 해결을 약속한 것이었다"면서 "내년부터는 LH가 짓는 모든 아파트에 1등급 기준을 적용해 국민 일상의 생활 고통을 덜어주는 데 앞장서겠다"고 말했다. 그러면서 "궁극적으로는 벽식 구조의 공동주택에서 벗어나 라멘(기둥식) 구조와 모듈러에도 층간소음 1등급 기준을 적용해 100년 이상 가는 장수명 주택의 근간을 마련하겠다"고 덧붙였다. dbman7@newspim.com 2024-11-24 11:00
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기후동행카드, 고양·과천도 30일부터 [서울=뉴스핌] 이경화 기자 = 서울시는 '기후동행카드'가 오는 11월 30일 첫 차부터 고양시와 과천시까지 서비스를 확장한다고 21일 밝혔다. 이로써 서울~고양~과천을 오가는 시민들도 월 5만~6만원대로 기후동행카드의 무제한 혜택을 받을 수 있게 된다. 지난 1월 27일 서울 지역을 대상으로 출발한 기후동행카드는 3월 30일 김포골드라인, 8월 10일 진접선·별내선까지 확대됐다. 서울 공동생활권인 인구 100만의 대규모 도시 고양시와 지리적으로 서울시와 경기남부의 길목에 위치한 과천시까지 연결됨에 따라 수도권으로 본격 확대되는 계기가 될 것으로 시는 기대한다.  서울 외 지역 기후동행카드 이용 가능 도시철도 구간 [이미지=서울시] 서울시와 고양시, 과천시는 지난해 2~3월 기후동행카드 참여 업무협약을 체결한 이후 후속 논의를 통해 구체적인 시행방안을 마련하고 11월 30일 고양시(3호선·경의중앙선·서해선), 과천시(4호선)의 기후동행카드 참여를 확정지었다. 관계기관들과 함께 시스템 개발·최종 점검을 완료했다. 이번 확대로 3호선은 고양시 일산서구 대화역에서 서울시 송파구 오금역까지 모든 역사(44개)에서 기후동행카드를 이용할 수 있게 된다. 경의중앙선은 고양시 일산서구 탄현역에서 구리시 구리역까지 34개 역사, 서해선은 고양시 일산서구 일산역에서 서울시 강서구 김포공항역까지 7개 역사, 4호선은 남양주시 진접역에서 과천시 정부과천청사역사까지 34개 역사에서 기후동행카드를 이용할 수 있다. 이에 더해 현재 기후동행카드 서비스 범위에 이미 고양시를 경유하는 서울 시내버스 28개 노선과 과천시를 경유하는 6개 노선이 포함돼 있음을 고려하면 서울과 고양·과천을 통근·통학하는 약 17만 시민의 이동 편의가 더욱 증진될 것으로 보인다.  또 이용범위가 대폭 확대되면서 과천·고양 등 시민들도 기후동행카드의 다양한 문화 혜택을 동일하게 누릴 수 있다. 과천시 4호선 확대로 대공원역도 기후동행카드를 이용할 수 있는 만큼 방문 시 서울대공원 50% 할인 등 혜택을 참고하면 된다.  기후동행카드는 올해 1월 23일 서비스 시작 이후 70일 만에 100만 장이 팔리는 등 시범사업 단계부터 큰 호응이 확인된 바 있다. 7월부터 본사업에 들어가면서 청년할인권·관광객을 위한 단기권 등 다양한 혜택이 더해졌다. 평일 최대 이용자가 65만명이 넘어가는 등 인기가 지속되고 있다. 서울시는 고양·과천 지하철 적용을 시작으로 수도권 시민들에게도 실질적인 혜택을 제공할 수 있도록 관련 협의·시스템 개발 검토를 적극 추진할 계획이다. 향후 기후동행카드의 무제한 확장을 위한 타 경기도 지자체와의 논의 역시 급물살을 탈 것으로 기대된다고 시는 덧붙였다.  기후동행카드를 이용하려면 안드로이드 기반 휴대전화에서 '모바일티머니' 앱을 무료로 다운받아 충전하면 된다. 실물카드는 서울교통공사 1~8호선 고객안전실, 지하철 인근 편의점 등에서 구매한 후 서울교통공사 1~8호선, 9호선, 신림선·우이신설선 역사 내 충전기에서 권종을 선택·충전 후 사용할 수 있다.  기후동행카드의 고양시, 과천시 확대 등에 관한 자세한 내용은 고양시(031-909-9000), 과천시(02-3677-2285), 서울시 120 다산콜센터로 문의하면 된다. 윤종장 서울시 교통실장은 "김포·남양주·구리에 이어 고양·과천 확대로 경기도 동서남북 주요 시군까지 기후동행카드의 무제한 대중교통 혁신이 이어지고 있다"며 "교통비 절감·생활 편의·친환경 동참 등 일상 혁명을 수도권 시민들까지 누릴 수 있도록 수도권 지역 서비스 확대·편의 향상에 총력을 기울이겠다"고 말했다.  kh99@newspim.com 2024-11-21 11:15
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