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[뉴스핌=우수연 기자] 국가에서 보증하는 임대주택 리츠에 개인투자자들이 투자할 수 있는 길이 열렸다. 공기업인 대한주택보증이 지급 보증하고 연 3.4% 수준의 중위험·중수익을 얻을 수 있는 유동화 채권에 투자하는 것.

국토교통부는 오는 28일 공공임대리츠 3호(NHF제3호공공임대개발전문부동산투자회사)의 매출채권을 기초자산으로 발행하는 200억원 규모의 유동화증권을 개인을 대상으로 공모한다고 27일 밝혔다.

발행 수익률은 발행 직전영업일(27일)의 15년 만기 특수채(공사채 등) AAA등급의 민평수익률+0.5%p와 연 3.4% 중 높은 수익률로 책정된다. 판매주간사는 최근 시장금리가 낮아진 만큼 채권 만기수익률(발행금리)이 연 3.4%로 확정될 가능성이 높다고 전했다.

상품의 구조를 살펴보면, 주택기금과 LH공사가 출자한 부동산 리츠가 NH투자증권으로부터 자금을 빌리고 착공한 주택 임대료로 특수목적회사(SPC)에 대출을 갚아나가는 구조다. SPC는 임대 수익으로 받을 대출채권을 기초자산으로 자산을 유동화시켜 ABS를 발행한다. 

특히 이번 유동화채권은 국토교통부에서 저금리 시대에 개인들에게도 고수익의 안전한 투자대상을 제공하고자 하는 취지로 공모가 결정됐기에 판매 증권사도 중개 수수료를 받지 않고 발행금리 그대로 판매할 예정이다.

NH투자증권 관계자는 "이전까지는 기관들을 대상으로 임대리츠 유동화 채권을 판매했지만 공공임대 사업이 국민들과 밀접한 연관이 있고, 안전하고 수익성이 높은 상품인 만큼 형평성 문제를 고려해 국토부에서 개인들에게도 판매를 결정한 것으로 보인다"고 말했다.

이어 "청약은 발행 당일 오후 2시까지 가능하나, 국가사업인 만큼 당사에서도 개인들에게 추가 수수료를 받지 않기로했다"며 "발행금리 그대로 판매되니 청약보다는 증권사 상담을 통해 리스크를 체크하고 매수하는 것이 안전하다"고 덧붙였다.

다만, 이번 임대리츠 유동화채권은 시행사의 신용을 보증하는 대한주택보증이 지급 불가를 선언하거나, 착공한 주택의 임대가 원활히 되지 않을 경우 신용리스크에 노출될 수 있다.

하지만 공공임대리츠가 건설하는 화성 동탄2, 파주 운정, 안성 아양, 대구테크노폴리스 등지에 5005세대 주택 임대가 완전하지 않을 경우 LH공사에서 기준가격으로 매입하기로 확약돼있기 때문에 신용리스크 발생 가능성은 낮다는 설명이다.

국토교통부는 이미 지난해 공공임대리츠 1호와 2호의 차입금 중 3100억원을 유동화시켜 ABS로 발행한 바 있다. 2600억원 규모의 1호 ABS는 3.79%, 500억원 규모의 2호 ABS는 3.79%에 기관들에게 넘어갔다.

하지만 이번에 발행하는 공공임대리츠 3호 ABS는 총 2000억원 발행 예정이며 이중 1700억원은 기관에 나머지 200억원은 개인들에게 판매될 예정이다.

국토교통부 관계자는 "이번 p-ABS의 개인 공모가 성공적으로 진행되면 현재 추진중인 기업형 민간임대사업에도 (개인들의 참여를) 확대하는 방안을 검토할 계획"이라고 밝혔다.


[뉴스핌 Newspim] 우수연 기자 (yesim@newspim.com)