[뉴스핌=조윤선 기자]항저우(杭州) 등 일부 지역에 국한됐던 부동산 급락세가 수도인 베이징(北京)으로까지 확산될 가능성이 있다는 소식이 전해지면서 중국 부동산 시장 버블 붕괴 우려가 고조되고 있다. 최근 중국 부동산 시장은 사람이 살지 않는 '유령도시'가 속출하는가 하면, 저장(浙江)성 항저우 등 일부 도시 부동산 개발업체가 토지 투매에 나서고, 부동산 개발 업체의 자금난이 가중되는 등 작년 한 해 과열됐던 부동산 시장에 이상 기류가 감지되고 있다. 주요 도시 부동산 거래와 가격 위축은 차이나리스크 주 요인으로 지적돼온 부동산 버블 붕괴의 신호탄이 아닌가 하는 우려를 낳고 있다.   

그래픽: 송유미 기자.

업계 전문가들과 주요 기관들은 작년 한 해 동안 베이징 집값이 과도하게 올라 올해에는 시장이 진정기에 돌입할 것이라고 밝히고 있다. 올해 초 들어 급격히 줄어든 부동산 거래량은 베이징 부동산 시장이 하락세로 돌아설 것이란 전망에 무게를 실어주고 있다.

관련 부동산 통계에 따르면 2014년 2월 베이징의 신규 분양주택 거래량은 2499채로 전월대비 67.49%, 전년 동기대비 51.84% 감소한 것으로 나타났다. 거래 평균 가격도 평방미터(㎡)당 2만5545위안(약 444만원)으로 전월대비 2.43% 떨어졌다.

중국 화하일보(華夏日報)는 13일 부동산 업계 관계자들을 인용해  베이징만 부동산 불패신화가 유지되리란 법은 없다며, 2014년은 베이징 부동산 시장이 하락세로 돌아서며 조정기를 맞을 것이라고 전했다.

그 근거로 먼저 베이징 부동산 시장의 공수급 문제가 어느정도 해결됐다는 점을 제시했다. 베이징시가 작년 말부터 '자가 거주형 분양주택 공급'을 확대하면서 부동산 거주 수요가 어느정도 만족될 것으로 예상되고, 부동산 통제정책의 중요 조치로 주택용지 공급을 크게 늘린 점이 부동산 시장 진정으로 이어질 것이란 주장이다.

즉, 자가 거주형 분양주택의 시중 공급 확대에 따라 공수급 문제가 점차 해소되면, 시장에 투자자들의 관망심리가 짙어지면서 부동산 거래가 위축되고 부동산 개발업체들이 생존을 위해 가격을 낮춰 토지를 매각하려는 움직임이 확산될 것이란 분석이다.

부동산 신용대출 축소와 인터넷 금융 급성장으로 투자 수단이 다양해지면서 부동산 투자 열기가 식었다는 점도 주요 근거로 언급됐다.

전문가들은 "부동산 투자로 벼락부자가 되는 시기는 지났다"며 "부동산세가 이미 입법 과정에 돌입한 만큼 투자자들에게 부동산은 이미 고위험 업종으로 분류되고 있다"고 말했다.

현재 항저우를 기점으로 부동산 시장 급락세가 인근 지역인 장강삼각주 도시로 확산되고 있다. 이는 장상삼각주 지역의 부동산 공급 과잉과 밀접한 관련이 있다는 지적이다.

베이징 주변의 톈진(天津), 탕산(唐山), 친황다오(秦皇島) 등 환보하이(環渤海) 지역도 장강삼각주 처럼 부동산 공급과잉과 더불어 집값 하락세가 두드러져, 베이징 부동산 시장 역시 급락세를 면하지 못할 것이란 전망도 제기됐다.

2월 말 항저우에서는 한 부동산 기업이 노른자 건설용 부지를 ㎡당 1만5800위안(약 279만원)에 판매한 직후, 바로 인근 지역에서 이보다 값이 저렴한 ㎡당 1만3800위안(약 244만원)짜리 부동산 매물이 나오는 등 부동산 개발업체가 경쟁적으로 매물 가격을 낮춰 눈길을 끌었다.

◇일부지역 거품 꺼져, 전면 붕괴 가능성은 낮아 

이러한 상황에서 중국 부동산 붕락 가능성 여부에 세간의 관심이 집중되고 있다. 전문가들은 대체로 부동산이 증시처럼 한꺼번에 갑자기 붕괴할 가능성은 없으며, 붕락이 일어난다 해도 일부 지역에 국한될 가능성이 크다고 진단했다.

처우바오싱(讐保興) 중국 주택건설부 부부장은 양회(兩會)에서 "도시화 과정이 한창인 중국에서 10년내 부동산 버블 붕괴가 일어날 가능성은 거의 없다"며 "다만 부동산 통제에 신경쓰지 않는다면 국부적으로 유령도시 '어얼둬쓰(鄂爾多斯)'나 원저우(溫州) 부동산 거품 같은 사례가 속출할 것으로 보여 주의가 요구된다"고 말했다.

그의 말에 따르면 중국 일부 도시에서 버블 붕괴가 이미 출현했으나, 전국적인 붕괴로 이어질 가능성은 없으며 전국적인 붕괴가 일어난다고 해도 10년 안에는 끄떡없다는 것. 다만 그는 산발적이고 부분적으로 발생한 부동산 붕괴의 영향이 전국으로 확대될 수 있다는 우려를 나타냈다.

전문가들은 주택시장이 투자자들의 돈 벌이 수단으로 전락한 것이 오늘날 부동산 버블을 키웠다며, 그 과정에서 은행의 신용대출이 위기를 초래한 주범이라고 지목했다. 부동산 담보 대출이나 대출 저금리가 없었다면 지금과 같이 부동산 리스크가 커지지 않았을 것이란 설명이다.

하지만 최근 금융권의 태도가 돌변했다. 위안화 약세 지속에 따른 자금 유출로 유동성이 부족해진 데다, 부동산을 리스크가 높은 업종으로 전망한 은행들이 부동산 대출 규제 강화에 나선 것. 이로 인해 자금 조달이 어려워진 부동산 개발업체는 너도나도 매물 가격을 낮춰 자금을 융통하고 있어, 시장의 비관적 심리를 가중시키고 있다.

실제로 부동산 개발업체들의 매출 감소세가 두드러지고 있다. 중위안(中原)부동산 연구부에 따르면 완커(萬科), 바오리(保利), 자오상(招商), 진디(金地)를 비롯한 30개 부동산 업체의 2월 매출액 총합은 665억 위안(약 12조원)으로 전월보다 39%가 줄었다.

주목할 점은 2월달 부동산 판매 가격이 다소 축소됐다는 것이다. 롄자(鏈家)부동산 시장연구부가 20개 부동산 업체의 판매 상황을 조사한 결과, 2월 주택 평균 판매가격은 ㎡당 1만534위안(약 183만원)으로 전월대비 16.4%, 전년 동기대비 2.6%가 떨어졌다.

롄자부동산 시장연구부 애널리스트 장쉬(張旭)는 "춘절(설 연휴)기간 등 계절적 요인과 대출 규제, 시장 관망심리 확산 등 요인으로 부동산 시장이 냉각되자 일부 부동산 업체가 가격을 내려 판매를 촉진하는 전략으로 돌아섰다"며 "항저우를 비롯한 부동산 재고가 넘쳐나는 3·4선 도시에서 이러한 현상이 두드러진다"고 설명했다.

그는 "공급 과잉으로 쌓인 재고 물량에다 수요 위축으로 부동산 업체가 자금 압박에 시달리고 있지만, 현재 부동산 매물 급락은 일부 도시에서만 나타날 뿐 보편적인 현상은 아니다"라고 덧붙였다.

◇부동산과열 ′지역별 처방전′ 발행

중국 정부는 양회에서 올 한해 각 지역과 도시 상황을 고려한 '지역별 맞춤형 부동산 통제 정책'을 시행하겠다고 밝혔다.

중국 주택건설부의 한 관계자는 "1선도시에서는 공급을 확대하고 투기수요를 억제하며 구매제한 정책을 그대로 유지하는 한편, 재고량이 많은  3·4선 도시에서는 토지 공급을 억제할 것"이라며 지역별 통제 정책의 의미를 설명했다.

이는 중국 부동산 시장에서 1·2선 도시와 3·4선 도시간 수요, 가격, 재고 및 판매 양극화가 심화됨에 따라, 각 지역별 부동산 시장 상황을 반영해 차별화된 조치를 취할 수 있는 부동산 통제 시스템을 마련하겠다는 뜻으로 풀이된다. 

여기에 서민과 저소득층을 위한 중소형 분양주택과 공공 임대주택 공급을 늘리고 투기 수요를 억제해, 부동산 시장의 건전한 발전을 촉진하겠다는 방침이다.

전문가들은 "현재 중국 부동산 시장은 베이징, 상하이(上海) 등 1선도시 집값이 천정부지로 치솟는데 반해, 3·4선 중소도시 집값은 하락하거나 심지어는 무분별한 개발로 사람이 살지 않는 유령도시가 속출하고 있다"며 "부동산 경기가 지역별로 큰 편차를 보이고 있다"고 지적했다.
 
이들 전문가들은 "이 때문에 과거 전국적으로 동일한 부동산 규제책을 적용했던 것과는 달리 중국은 이번 정부업무보고를 통해 지역별로 차별화된 통제 조치를 시행할 방침을 밝혔다"면서 "이는 실제 부동산 시장에 부합하는 적절한 정책"이라고 평가했다.

중국 정부는 양회에서 작년 11월 초 열린 18기 3중전회에서 언급한 ′부동산세 입법′과 관련된 작업도 곧 마무리하겠다는 뜻을 밝혔다. 전문가들은 부동산세 입법 관련 작업이 속도를 내면 부동산세 징수가 전국적으로 확대됨에 따라 집값 안정에 도움이 될 것으로 보고 있다.

하지만 중국 재정부 재정과학연구소 자캉(賈康) 소장을 비롯한 일부 전문가는 "각계의 이해관계가 첨예하게 대립하고 있어 현재로서는 당장 부동산세를 전면적으로 확대 시행하기는 어려울 것으로 보인다"고 말했다.

그는 "중국의 현실 상황에 맞게 고급 부동산부터 점진적으로 부동산세를 도입해야 한다"고 주장했다.

 

[뉴스핌 Newspim] 조윤선 기자 (yoonsun@newspim.com)