[뉴스핌=이동훈 기자] 이명박 정부는 집권 석달 뒤인 2008년 6월 11일 비수도권 지방 미분양 주택에 대한 거래세 감면과 분양가 인하시 LTV 상향을 골자로하는 6.11대책을 시작으로 현재까지 무려 23차례의 부동산 대책을 펴냈다.
초기 이명박 정부의 부동산 규제 완화대책이 서민 주택구입 유도에 촛점을 맞췄다면 2009년초 강남3구 투기지역 해제를 처음 거론한 이후부터는 뚜렷한 강남재건축 활성화로 대책의 촛점을 이전했다.
그렇다면 강남 등 인기지역 부동산거래 활성화에 그토록 정부가 목을 맨 이유는 무엇일까? 이는 부동산시장이 강남 등 인기지역을 부동산시장의 '성장거점'으로 인식하고 있기 때문이다.
지난해인 2011년 전국 집값은 6.8%의 상승세를 보였다. 이는 장기평균 증감률인 4.2%를 훨씬 웃도는 수치로, 집값 상승기였던 2006년의 11.6%이후 가장 높은 상승세다.
하지만 이 상황에서도 부동산시장 침체에 대한 우려는 여전하고, 정부의 활성화 대책도 이어지고 있다. 이는 지방의 폭발적 상승세에도 수도권과 서울 특히 강남권의 하락세가 지속적으로 나타나고 있기 때문이다.
즉 전국 아파트의 대부분이 모여있는 서울·수도권에서도 고가 아파트가 집중돼 있어 아파트가 재테크의 대상으로 인식된 강남지역의 집값은 부동산 시장의 바로미터며, 이 중에서도 재건축은 부동산시장의 과열-냉각 상황을 알 수 있는 표준이라는 인식이 시장은 물론 정부에서도 인식되고 있는 것이다.
◆ 정부, "재건축을 살려라"
실제 정부는 강남에서도 재건축 규제를 모두 참여정부 이전으로 되돌렸다.
2008년 8월21일 주택공급기반강화대책에서는 재건축 조합원 지위양도금지 조항이 폐지됐으며, 일반공급 후분양도 폐지해 재건축 거래의 숨통을 터줬다.
이어 거래에 걸림돌이 되는 규제를 밀어내는 작업이 시작됐다. 9월1일에는 양도세 비과세 고가주택기준을 6억에서 9억원으로 상향했으며, 양도세율도 기존 9~36%에서 6~33%로 완화했다. 또 그해 11월3일에는 강남3구의 투기과열지구 해제와 함께 투기지역 해제 의사도 밝혔으며, 재건축 소형평형의무비율도 법상 요건을 완화하고 재건축 용적률도 70% 추가 완화했다.
두달 후인 2009년 1월에는 재건축 안전진단 기준을 완화했고, 4월에는 재건축 임대주택 의무건설 조항도 사실상 폐지했다.
이로써 재건축 시장의 규제는 사실상 2003년 10.29 대책 이전으로 복원 시킨 셈이 됐다.
하지만 그래도 재건축 가격은 오를 기미가 보이지 않고 있다. 실제 부동산 정보업체에 따르면 이명박 정부 들어 강남권 재건축 아파트는 10가구 중 7가구 이상이 하락했다. 구별로는 강남구 재건축 아파트 2만3444가구 중 95.09%인 2만2292가구의 집값이 떨어져 가장 큰 폭의 하락세를 기록했으며, 강동구도 85.21%가 내림세를 보였고 송파구 역시 80%에 이르는 재건축 집값이 하락했다.
그나마 서초구의 재건축 아파트 중 하락세를 보인 곳은 37.08%에 머물렀다. 이로써 MB정부 이후 강남4개구 재건축 아파트값 변동률은 -6.48%를 기록하고 있다
특히 정부의 5.10부동산대책이 발표된 후에는 25%에 이르는 재건축 아파트가 가격이 떨어지면서 대책 발표와 동시에 가격하락이라는 시장의 정부 부동산 대책 반응을 그대로 유지했다. 이는 규제 대책이 발표되면 집값이 오르던 노무현 정부 당시와 상반되는 시장 상황이다.
규제 아닌 규제도 생겨났다. 지난해 보궐선거를 통해 취임한 박원순 시장의 서울시가 강남권 재건축 단지를 상대로 전용 60㎡미만 소형평형 건립비율을 최고 50%까지 올릴 것을 요구하며, 조합과 힘겨루기를 하고 있다.
이는 소형평형 건립비율 30%로 조합과 시의 무언의 합의가 이루어진 상태다. 이 경우 단지의 고급성이 훼손된다는 약점은 있지만 그래도 일반 분양이 오히려 쉽다는 점은 장점으로 지적된다. 즉 부양책 아닌 부양책이 된 셈이다.
◆ 조합원 뿐 아닌 시장·업계 공생할 수 있는 길 찾아야
이 같은 재건축의 '백약무효 장세'는 궁극적으로 부동산시장 침체기조에 편승하는 것이다. 부동산이 이젠 더이상 돈이 되지 않는다는 인식은 투자자들의 시장 이탈을 가속화했고, 거액이 소요되는 재건축 거래시장에서 DTI, LTV규제는 사실상 숨통을 조인 것이라고 시장에서는 내다보고 있다.
그렇다면 강남 재건축의 침체 국면을 뒤바꿔 놓을 방안은 무엇이 있을까? 이에 전문가들은 규제는 풀릴 만큼 풀렸으므로 재건축의 일반 분양을 성공적으로 이끄는 것이 가장 중요하다고 주장하고 있다.
즉 재건축의 빈곤에는 재건축 일반분양이 쉽지 않았던 점도 있다. 지난 2월 삼성물산이 강남구 도곡동 진달래2차를 재건축해 공급한 '래미안 도곡 진달래'는 1가구가 공급된 59㎡, 93㎡ 두개 주택형만 각각 42대1, 24대1의 경쟁률을 보였을 뿐 나머지 주택형은 1순위 마감은 마쳤지만 2대1의 경쟁률을 넘기지 않았다.
이 같은 재건축 일반분양의 약세는 높은 분양가에 근거한다. 재건축 단지는 특성상 좋은 층수와 동호는 조합원들이 차지하고, 일반 분양물량은 말 그대로 '자투리'들만 돌아가기 마련이다. 그럼에도 조합원들보다 30%는 높은 분양가를 내고 분양을 받아야 한다면 이는 현재와 같은 시장 상황에서 예비 청약자들이 받아들이기 어려운 일이다.
일반분양가를 조절하면 일시적으로 재건축 가격은 떨어지겠지만 성공적인 분양은 중장기적으로는 재건축 가격을 또다시 끌어올릴 수 있는 요인이 될 것으로 전문가들은 내다보고 있다. 한 시장 전문가는 "분양시장에서 재건축 아파트가 인기를 끌어야 업계와 투자자들이 관심을 갖게 될 것"이라며 "일단은 조합원들이 무상지분율을 높이는 방식으로 일반분양가를 끌어올리기 보다 시장의 약세를 함께 돌파해야한다는 생각을 갖거나 아예 재건축 추진을 늦춰야할 필요가 있다"라고 말했다.
아울러 풀 것은 다 푼 만큼 조바심을 내지말고 기다릴 것을 주문하는 전문가도 있다. 전세계적인 불황에서 국내 경기도 위축돼 있는 만큼 규제를 푼다고 시장이 곧바로 반응하는 것이 아니라는 게 이들의 주장이다.
즉 집 거래에 걸림돌인 양도세 중과제 마저 폐지된 만큼 시장 상황을 지켜보면 새정부가 들어서고, 국내외 경기도 어느 정도 안정될 내년 상반기부터는 현재와 같은 약세는 나타나지 않을 것이란 이야기다.
한 시장 전문가는 "DJ 정부도 98년부터 시장 부양책을 냈지만 시장이 반응을 보인 것은 IMF가 사실상 극복된 99년에서도 2년이 지난 2001년부터였다"며 "LTV, DTI는 가계 부채 문제로 인해 정부가 건드리기만 어려운 만큼 현재의 규제 완화에 대해 시장이 어떤 반응을 보이는 지 체크하고 다음 대책을 준비해도 늦지 않을 것"이라고 말했다.
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[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (donglee@newspim.com)
