[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 용산공원 주택 공급을 둘러싼 국토교통부와 서울시의 입장 차가 좁혀지지 않으면서 공원 주변 국·공유지가 대안으로 거론되고 있다. 다만 현재 거론되는 대체부지를 모두 활용하더라도 공급 물량이 제한적인 데다 시설 이전과 인허가 등 선행 절차도 남아 있어 단기간에 가시적인 공급 효과를 내기는 쉽지 않다는 지적이 나온다.

◆ "훼손지 활용" vs "공원은 공원"…국토부·서울시 재협의

24일 부동산 업계에 따르면 용산공원 본체 활용을 둘러싼 정부와 서울시의 이견이 계속되는 가운데 주변 산재부지가 절충안으로 부상하고 있다. 캠프킴과 국군재정관리단, 외교부 주차장, 한국은행 생활관 등 주변 등이다.

이들 부지를 모두 활용해도 예상 공급량은 약 4300가구 수준이다. 시설 이전과 정비사업 조정 등 선행 과제가 남아 있어 용산공원을 대체할 단기 공급 카드로 활용하기에는 한계가 있다는 평가가 나온다.

김윤덕 국토부 장관과 오세훈 서울시장은 지난 20일 서울 중구에서 만나 용산공원을 비롯한 서울 주택 공급 방안을 논의했지만 핵심 쟁점에서는 접점을 찾지 못했다. 양측은 공원 보존 필요성과 청년·신혼부부 주택 공급을 확대해야 한다는 데에는 공감했으나 용산공원 본체 일부를 주택용지로 활용할 수 있는지를 놓고 맞섰다. 두 사람은 이번주 다시 만나 협의를 이어가기로 했다.

김 장관은 회동 직후 "용산공원 전체를 밀고 집을 짓는 것은 아니다"라며 이미 건축물이 들어섰거나 공원 기능이 훼손된 곳을 중심으로 청년·신혼부부 주택을 제한적으로 공급하는 방안을 제시했다. 그는 "용산공원을 잘 지키는 것과 청년·신혼부부에게 주택을 공급하는 게 양립 불가능하지 않다"며 공론화와 숙의 과정을 거쳐 대상지를 논의하겠다는 입장을 표했다.

서울시는 공원 본체를 건드릴 수 없다는 입장을 고수하고 있다. 오 시장은 "결론적으로 용산공원에 대해서는 평행선이었다"며 "전체 부지 가운데 일정 부분이라도 주거 용도로 전용하는 데 동의하기 어렵다"고 말했다. 대신 용산공원 주변 국유지를 활용하는 방안을 제시했다. 이 경우 교통과 상하수도 등 기반시설 설치도 서울시가 적극 지원하겠다고 주장했다.

◆ 외교부 주차장 등 대체지 부상…최대 공급 물량은?

지난 18일 권영세 국민의힘 의원은 오 시장과의 면담에서 대체부지를 제시했다. 이태원 경리단길 인근 국군재정관리단과 외교부 주차장, 후암동 한국은행 생활관을 활용해 용산공원을 훼손하지 않고 주택을 공급할 수 있다는 것이다. 세 부지 면적은 모두 합쳐 약 4만3000㎡다.

현재 업계에서 예상하는 공급 규모는 국군재정관리단 최대 1500가구, 외교부 주차장과 한국은행 생활관 각각 150가구 안팎이다. 세 곳을 모두 활용해도 최대 1800가구 정도다. 정부가 이미 1·29 공급대책에서 2500가구 공급을 확정한 캠프킴까지 더하면 약 4300가구다. 

그마저도 당장 착공할 수 있는 땅은 아니다. 국군재정관리단은 현재 군 시설로 사용되고 있어 부대 이전과 관계기관 협의가 선행돼야 한다. 외교부 주차장과 한국은행 생활관도 기존 기능을 옮겨야 하며 용도지역과 용적률, 기반시설 계획에 따라 실제 공급 가구 수가 달라질 수 있다. 아직 이들 3개 부지에 확정한 공급 물량이나 착공 일정은 없다.

한국은행 생활관 주변에서는 동후암3구역 재개발이 추진되고 있어 정비계획과의 조정도 필요하다. 생활관 인근 도로가 협소한 탓 향후 공사 차량 진입 등 기반시설 문제도 변수다.

동후암3구역 거주자인 A씨는 "주민들 사이에선 한국은행 생활관을 제척하느라 사업이 지연되면 어떻게 하냐는 우려가 크다"며 "남산과 용산공원을 품은 입지로 기대를 모았는데 공원에 아파트가 들어온다면 이 또한 당황스럽긴 마찬가지"라고 난색을 표했다. 

가장 구체적인 계획이 잡힌 캠프킴조차 공급까지 시간이 남았다. 정부는 약 4만8000㎡ 규모 캠프킴에 2500가구를 공급하기로 했지만 착공 목표는 2029년이다. 개발구상과 조성계획, 실시계획 등의 절차를 밟아야 한다.

송승현 도시와경제 대표는 "국군재정관리단과 한국은행 생활관 등 대체부지가 실제 개발된다면 용산공원 훼손 없이 도심 주택을 공급할 수 있다는 점에서 의미가 크다"면서도 "국군재정관리단은 부대 이전, 한은 생활관은 숙소 이전과 고도제한 문제가 있어 단기간 공급 가능성은 높지 않다"고 말했다.

◆ 캠프킴 착공도 빨라야 3년 후…용산공원 대체엔 한계

공급 규모가 용산공원에 비해 상당히 작다는 것도 문제로 꼽힌다. 용산공원의 경우 용산어린이정원만 약 30만㎡이다. 여기에 ▲옛 방위사업청 부지 7만3000㎡ ▲장교숙소 4만9000㎡ ▲군인아파트 4만4000㎡ 등이 대상으로 거론되고 있다. 이들 면적을 합치면 약 46만6000㎡로 3개 대체부지보다 10배 이상 넓다. 

용산공원 개발을 통한 공급이 빠른 것은 아니다. 현행 용산공원조성특별법에 따른 제약을 해소하려면 법 개정이 필요하고 미군기지 반환과 토양오염 정화 문제도 풀어야 한다. 오 시장도 "수년 후 이뤄질 일로 서울시와 국토부가 첨예하게 대립하기보다 실효성 있는 대책을 검토해야 한다"며 공급 속도에 의문을 제기한 바 있다.

김인만 김인만경제연구소 소장은 "공원 외 목적으로 용도 변경을 할 수 없다고 규정한 특별법을 개정하는 것도 부담이고 오염된 토지를 정화하는 것도 어렵다"며 "환경전문가 말을 빌리자면 토지정화 비용만 1조원 이상, 정화기간은 약 5년 정도인데 이 비용을 미국에 청구한다는 방침도 현실성이 부족하다"고 꼬집었다. 

예정된 국토부와 서울시의 재회동에서는 공원 본체를 둘러싼 찬반 논쟁과 함께 주변 산재부지를 어느 수준까지 활용할지가 핵심 쟁점이 될 전망이다. 대체부지는 양측이 타협할 수 있는 선택지이지만, 현재 거론되는 물량과 사업 속도만으로는 용산공원 활용안을 완전히 대체하기 어렵기 때문이다.

전문가들은 실제 공급이 어디에 이뤄지든 단순히 가구 수를 늘리는 데 그치지 않고 공급 유형도 함께 따져야 한다고 지적한다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "강남 및 도심 접근성이 매우 우수한 입지인 만큼 실제 공급으로 이어진다면 공급 효과는 있다고 생각한다"며 "임대물량뿐 아니라 적절한 분양물량도 동반돼야 효과가 커질 수 있고 중산층 이상 3~4인 가구의 수요를 흡수할 수 있도록 중대형 평형 공급 역시 고민할 필요가 있다"고 말했다.

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