[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 서울 강남구 대치동 은마아파트와 송파구 잠실주공5단지가 나란히 사업시행계획인가를 받으면서 강남권 대형 재건축 시장에 기대감이 커지고 있다. 수십 년간 지연됐던 사업이 핵심 관문을 통과하면서 매도 호가도 빠르게 오르는 분위기다.

다만 대단지 특성상 착공까지는 상당한 시간이 걸릴 것으로 예상되는 데다 공사비 상승과 재건축초과이익환수제 등은 여전히 사업의 부담 요인으로 꼽힌다.

◆ '만년 재건축 후보' 뗀 은마·잠실5단지

4일 정비업계에 따르면 잠실주공5단지는 지난 1일, 은마는 2일 각각 재건축 사업시행계획 인가를 받았다. 사업시행계획은 배치와 건축 규모, 기반시설 계획 등을 확정하는 단계다. 관리처분계획인가와 이주, 철거를 거쳐 착공으로 이어지는 만큼 재건축의 핵심 관문으로 평가한다.

두 단지는 강남 개발의 역사와 맞닿아 있다. 은마는 1979년 준공돼 올해 47년 차를 맞았다. 잠실주공5단지는 1977년 지어진 이후 올해로 49년 차에 접어들었다. 서울 집값 흐름을 가늠하는 대표 단지로 꼽혀 왔으나 정작 재건축은 안전진단과 규제, 사업성 논란, 주민 갈등에 막혀 20년 넘게 속도를 내지 못했다.

은마는 2003년 조합설립추진위원회 승인을 받은 뒤 안전진단 탈락과 단지 관통도로 계획을 둘러싼 갈등, 조합 내부 분쟁 등을 겪었다. 2023년 정비구역 지정과 조합 설립, 지난해 정비계획 변경 및 통합심의를 받는 등 속도를 냈다. 서울시 신속통합기획 시즌2가 적용되면서 인허가 기간도 단축됐다.

잠실주공5단지 역시 1996년 서울시 저밀도 재건축 계획에 포함되며 재건축 논의가 시작됐지만 장기간 답보 상태를 이어왔다. 같은 시기 재건축을 추진했던 잠실주공 1~4단지가 엘스와 리센츠, 트리지움, 레이크팰리스로 바뀌는 동안 잠실5단지만 구축으로 남았다. 이 단지도 마찬가지로 지난해 서울시 통합심의를 통과한 데 이어 이번 인가를 받으면서 본격적인 사업 궤도에 안착했다.

준공 시 두 단지는 서울을 대표하는 초대형 주거단지로 재탄생할 것으로 보인다. 은마는 향후 지하 6층~지상 49층, 29개 동, 총 5850가구 규모로 재건축된다. 잠실주공5단지는 총 6411가구 규모의 대단지로 조성된다. 주택용지에는 지하 5층~지상 49층 아파트가 들어선다. 복합용지에는 최고 65층 규모의 주거시설과 함께 판매·업무·문화시설이 함께 배치될 예정이다.

◆ 인가 직후 가격표 고친 매도인들…1.5억 올린 집도

인가 직후 시장 기대감이 즉각적으로 가격에 반영되고 있다. 잠실주공5단지 전용 82㎡는 이달 16일 43억2500만원(2층)에 거래됐다. 지난해 3월 같은 면적이 37억5500만원(5층)에 손바뀜한 것과 비교하면 1년 3개월 만에 약 5억7000만원 올라싿.

현재 같은 면적 호가는 42억8000만~46억5000만원 수준에 형성돼 있다. 호가 조정도 잇따르는 모습이다. 한 전용 82㎡ 매도인은 지난달 30일 44억원에 매물을 내놨지만 이달 1일 1000만원, 2일 4000만원, 3일 1억5000만원을 추가로 올려 현재는 46억원이다. 이밖에도 20개 이상 매물이 2~3일 사이 호가를 높였고, 상당수는 1억원 이상 인상됐다.

은마 또한 비슷한 흐름이다. 전용 84㎡ 호가는 최저 36억5000만원에서 최고 43억원까지 형성돼 있다. 동일 면적이 이달 37억7000만원(3층)에 손바뀜했다. 지난해 3월 32억7000만원(6층)에 매매된 것과 비교하면 5억원 올랐다. 사업시행인가 직후 적게는 3000만원, 많게는 1억원까지 호가를 높인 매도인도 적지 않다.

◆ 강남 기대주지만…착공 길목에 공사비·재초환

두 사업 모두 착공까지는 넘어야 할 산이 적지 않다. 먼저 공사비 상승에 따른 조합원 분담금 증가가 핵심 변수다.

한국건설기술연구원 공사비원가관리센터에 따르면 지난 5월 건설공사비지수는 전년 동기 대비 5.07% 오른 137.67을 기록하며 최고치를 경신했다. 중동 정세 불안과 노무비 상승, 안전 규제 강화 등이 맞물리면 공사비 부담은 더 커질 수 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "공사비 상승은 단순한 원가 부담을 넘어 건설시장 전반의 연쇄 리스크로 확산될 위험이 상당하다"며 "공사비 부담에 따라 사업 수익성이 저하하고 착공이 위축될 것"이라고 말했다.

재초환에 따른 초과이익 납부 가능성 또한 과제 중 하나다. 재초환은 재건축으로 조합원이 얻는 이익 중 정상적인 주택가격 상승분과 필수 건축비 등을 제외한 초과이익이 8000만원을 넘으면 이를 부담금으로 환수하는 제도다. 준공 인가 시점의 주택가액이 높을수록 부담금이 커지는 구조여서 강남권 고가 재건축 단지에는 민감한 사안이다.

첫 적용 가능성이 큰 단지는 오는 8월 준공을 앞둔 서초구 반포래미안트리니원이다. 지난해 10월 기준 전체 조합원 부담금은 5621억4081만원으로 집계됐다. 이를 바탕으로 계산하면 조합원 1557명 기준 1인당 부담금은 3억원이 넘는다.

은마와 잠실주공5단지에도 재초환이 적용될 경우 상급지 특성상 부담금 규모가 상당할 수 있다는 관측이 나온다. 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "정비사업 사업성을 높이는 것이 가장 필요한 상황"이라며 "재초환법 시행이 공급 감소로 이어질 우려도 있다"고 말했다.

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