[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 재건축초과이익환수제가 정비사업 현장의 최대 불확실성으로 다시 떠오르고 있다. 이미 헌법재판소에서 합헌 판단을 받은 만큼 폐지보다는 부담금 산식과 공공기여 중복 문제를 손봐야 한다는 목소리가 커지고 있다.

◆ 20년 논란에도 납부 사례 '0'…남은 건 국회 몫

법무법인 율촌이 지난 25일 주최한 '6·3 지방선거 이후, 정비사업의 정책변화와 개발이익 구조 전망' 세미나에서 이 같은 논의가 이뤄졌다.

류훈 해안건축 대표를 좌장으로 한 종합토론에는 ▲김정우 ANU디자인그룹건축사사무소 전무 ▲김학주 엠유엠파트너스 대표 ▲박진수 서울주택도시공사(SH) 정비사업본부 부장 ▲이정우 GS건설 도시정비사업실 팀장 ▲장홍석 한국토지신탁 도시재생1본부 상무가 참석했다.

재초환은 재건축 정비사업을 진행하면서 조합원이 얻게 되는 이익 가운데 정상적인 주택가격 상승분과 필수 건축비 등을 공제한 초과이익이 8000만원을 넘어설 경우, 이를 국가가 세금 형태로 환수하는 규제다. 도입 이후 계속해서 유예와 시행이 반복된 탓에 현재까지 실질적으로 부담금을 납부한 사업장은 단 한 곳도 없다.

2014년 같은 정비사업인 재개발과 달리 재건축만 이익을 환수하는 것은 정당하지 못하다며 헌법재판소에 헌법소원이 청구되기도 했다. 그로부터 5년 후인 2019년 헌재는 재초환이 주택가격 안정과 사회적 형평을 위한 공적 과제와 관련이 있다며 합헌 결정을 내렸다. 

이후 2023년 국회를 통과해 개정된 재초환법은 2024년 3월 27일을 기점으로 재시행에 들어갔다. 이에 따라 재건축부담금을 면제받을 수 있는 초과이익 기준액이 기존 3000만원에서 8000만원으로 대폭 상향됐다. 부과율을 결정짓는 부과구간 단위 또한 종전 2000만원에서 5000만원으로 각각 넓어졌다.

류 대표는 재초환이 이미 합헌 결정이 난 이상 폐지는 쉽지 않다고 봤다. 폐지가 어렵다면 최대한 빨리 국회 논의를 통한 법 개정을 해야 한다고 주장했다. 그는 "국가가 가져가는 돈이 50%이기에 하나의 사업지에 국한된 문제가 아니다"라며 "결국 국회가 어떻게 결정할지를 지켜봐야 한다"고 했다.

◆ "재초환 부담금 안 내려다 분담금 폭탄 맞는다"

김 전무는 설계 현장에서 재초환 산식이 갖는 딜레마를 언급했다. 특화 설계로 공사비가 올라가면 산식상 개발 비용이 늘어 재초환 부담금은 줄 수 있지만, 조합원 분담금은 오히려 커진다는 것이다. 그는 "재초환 부담금 2000만~3000만원을 아끼자고 분담금 폭탄을 맞을 수는 없다"며 "재초환은 설계자가 통제할 수 있는 공사비보다 통제할 수 없는 시장 가격 상승 요인의 영향이 크다"고 지적했다.

김 대표는 재초환 산식의 기준 현행화가 필요하다고 판단했다. 그는 과거 제도 폐지 검토와 시뮬레이션 작업 사례를 들며 "정상 주택가격 상승분 산정과 지역별 비교 기준이 정교하지 않으면 부담금 산정이 왜곡될 수 있다"고 설명이다.

이 팀장은 시공사 입장에서 공공기여와 재초환이 중첩되는 문제를 제기했다. 그는 "재건축이 초과이익을 환수하는 취지에는 공감하지만 노후계획도시처럼 공공기여를 하면서 다시 재초환까지 적용되면 중과되는 부분이 있다"고 말했다.

같은 단지여도 관리처분 시점 차이로 부담 여부가 갈리는 만큼 산정 방식에 대한 검토도 필수라고 덧붙였다. 반포주공 1·2·4주구 재건축 조합은 2017년 9월 시공사를 뽑고 같은 해 12월 관리처분계획을 수립해 재초환 유예 대상에 해당했다. 반면 3주구는 2018년에 관리처분계획을 수립하면서 재초환 대상에 해당, 조합원 1인당 약 4억원의 분담금을 납부해야 하는 상황이다.

장 상무는 조합원들과의 만남에서 재초환은 여전히 주요 이슈이지만, 단기적으로 폐지를 예측하기는 쉽지 않다고 봤다. 그는 "재초환은 유령처럼 살아남아 정비사업을 맴돌고 있다"며 "지가가 급등해 재초환 금액이 커지더라도, 그만큼 이익이 난다는 뜻이기도 해 주민들이 재건축을 멈출 요인까지는 아니다"라고 말했다.

공공기여와 용적률 완화에 대해서는 사업성 개선과 도시 밀도 관리가 함께 논의돼야 한다는 의견이 나왔다. 장 상무는 서울시가 사업성 보정계수, 종상향, 신속통합기획 등을 통해 정비사업 활성화 방향으로 가고 있다고 평가하면서도 "고밀 개발이 끝났을 때 서울 모습이 어떻게 될지 우려되는 부분도 있다"고 했다.

박 부장은 지방선거 이후 수도권 공급정책을 "기존 시가지를 재편해 공급을 확대하는 방향"으로 정리했다. 그는 서울은 민간 중심, 경기권은 공공 역할이 더 요구되는 구조라고 봤다. 박 부장은 정비사업에서 공공분양을 확대하거나 주민들이 원하는 인센티브 항목을 개발하면 조합 사업성을 간접적으로 높일 수 있다고 제안했다.

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