[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 도심 주택 공급의 핵심 규제로 지목되는 '재건축초과이익환수에 관한 법률'(재초환법)을 손질해야 한다는 업계 요구가 확산되고 있다. 시장 안팎에서는 해당 제도가 정비사업 수익성을 떨어뜨려 공급 확대를 제약하고 있다는 지적이 나온다.

다만 정치권 내 이견과 정부의 신중한 기조가 맞물리며 제도 개편 논의는 속도를 내지 못하는 모습이다. 공급 확대 필요성에는 공감대가 형성돼 있지만, 부담금 완화에 대한 사회적 논란이 여전해 실제 제도 변화까지는 적지 않은 진통이 예상된다.

◆ 재초환에 조합원 분담금 '눈덩이'…"공급 차질 어쩌나"

4일 정비업계에 따르면 최근 재초환법을 백지화해야 한다는 여론이 다시금 강하게 일면서 향후 국회와 정부가 본격적인 논의에 나설지 이목이 쏠리고 있다.

최근 전국재건축정비사업조합연대(전재연) 소속 조합원들은 서울 여의도 더불어민주당 중앙당사 앞에 모여 집회를 열어 재초환법의 완전한 폐지를 촉구했다. 전재연은 전국 82개 재건축 조합 및 약 6만6000가구원을 대표하는 이들이 모인 단체다.

이들은 해당 제도가 도심 내 신규 주택 공급에 차질을 빚게 하고 노후주거지의 정비 사업을 지연시킨다고 비판했다.  조합원에게 감당하기 힘든 과도한 부담을 전가해 결국 건설경기와 서민경제 전반을 위축시키며, 정부의 타 정책들과도 충돌하는 부작용을 낳을 수 있다고 목소리를 높였다.

전재연 관계자는 "2030년까지 주택 135만가구를 공급하겠다는 정부 정책과 구조적으로 충돌한다"며 "서울과 수도권에서 재건축을 통해 최소 37만~61만가구 추가 공급이 가능하지만, 재초환법으로 인해 다수 사업장이 추진을 포기하거나 장기간 정체 상태에 놓여 있어 공급에 차질이 생긴다"고 지적했다.

재초환은 재건축 정비사업을 진행하면서 조합원이 얻게 되는 이익 가운데 정상적인 주택가격 상승분과 필수 건축비 등을 공제한 초과이익이 8000만원을 넘어설 경우, 이를 국가가 세금 형태로 환수하는 규제다. 도입 이후 계속해서 유예와 시행이 반복된 탓에 현재까지 실질적으로 부담금을 납부한 사업장은 단 한 곳도 없다.

지난 2023년 국회를 통과해 개정된 재초환법은 2024년 3월27일을 기점으로 재시행에 들어갔다. 이에 따라 재건축부담금을 면제받을 수 있는 초과이익 기준액이 기존 3000만원에서 8000만원으로 대폭 상향됐다. 부과율을 결정짓는 부과구간 단위 또한 종전 2000만원에서 5000만원으로 각각 넓어졌다.

실제 현장의 체감 부담감은 적지 않은 수준이다. 국회 국토교통위원회 이연희 더불어민주당 의원(충북 청주시흥덕구_이 서울시로부터 넘겨받은 자료를 분석한 결과, 지난해 10월을 기준으로 서울 시내에서 재초환 부과가 이뤄질 것으로 관측되는 단지는 총 37곳이었다. 해당 단지들의 총액을 조합원 1인당 예상 분담금으로 환산해 계산하면 1억3898만원이다.

각 단지별 예상 부담액 규모가 큰 상위 3곳을 추려보면 서울 서초구 반포3주구 재건축이 5621억4081만원으로 가장 컸다. 이어 용산구 한강맨션 재건축이 4722억5529만원, 영등포구 신길10구역 재개발이 1435억8029만원 순으로 집계됐다.

◆ 재초환 유지냐 폐지냐…조사선 62% "없애야"

재초환 존폐 여부에 대해선 부동산 전문가들 사이에서도 엇갈린 평가가 나온다. 이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 "재건축 초과이익은 사업종료 시점에 예상되는 주택가격을 전제로 산정되는 미실현 이익이라 부담금 산정 자체가 어렵다"며 "재개발 사업엔 적용되지 않으면서 재건축에만 과도한 공적 규제를 가한다는 점에서 평등 원칙 위배 소지도 있다"고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "재초환은 본래 재건축을 억제하려 만든 제도"라며 "재초환이 도입된 시점과 지금의 사회·환경적 요건이 크게 다르다 보니 민간 정비사업을 활성화해 주택공급을 늘려야 하는 현재로선 장기적으로 개선이 필요하다"고 말했다.

이 제도를 계속 이어나가야 한다는 의견도 존재한다. 변창흠 전 국토교통부 장관은 "분양만으로 수십억 원의 차익이 발생하는 상황이 당연시되고 있다"며 "개발이익을 회수해 공유하는 방식이 필요하다"고 말했다.

강원대학교 부동산대학원 연구진이 재초환의 유지 및 폐지와 관련해 전문가 29명을 대상으로 진행한 인식조사 결과, 제도를 폐지해야 한다는 응답이 전체의 62%(18명)로 파악됐다. 공공분야 전문가 12명 중에서는 8명(67%)이 유지를 지지했고 4명(33%)만이 폐지 입장을 밝혔다. 반면 민간분야 응답자 17명 가운데서는 무려 14명(82%)이 폐지해야 한다고 답했으며, 유지를 원한 인원은 3명(18%)에 불과했다.

제도를 유지해야 한다고 응답한 측은 초과이익이 어느 정도 예견된 이익의 범주를 벗어난 것으로, 소유자 개인의 특별한 노력이나 능력에 의해 창출된 수익으로 보기 힘들다는 점을 근거로 들었다. 반대로 폐지를 주장한 측은 재초환이 지나치게 반시장적인 과도한 규제 성격을 지니고 있어 실질적인 주택가격 안정을 도모하기 어렵다고 비판했다.

정책의 직접적인 이해당사자로 꼽히는 시행사와 시공사, 정비업체 및 공기업 측은 제도 폐지에 대거 찬성했다. 간접 이해당사자로 분류되는 대학 소속 학자나 연구기관 등은 폐지에 반대하는 성향을 띠는 것으로 나타났다.

◆ 국회 문턱 못 넘은 폐지안…국토부도 "상황 주시"뿐

시장의 분위기가 점차 폐지 쪽으로 기우는 양상을 띠고 있음에도 불구하고, 정부와 국회 차원의 실질적인 움직임은 지지부진하다. 앞서 국회 국토교통위원회 소속 국민의힘 김은혜 의원(성남시분당구을) 등 10명은 2024년 말 재초환법 폐지 법안을 대표 발의했다.

그러나 이를 둘러싼 여야 간의 뚜렷한 입장 차이가 좁혀지지 않으면서 소관 상임위원회에서의 심도 있는 논의는 제자리걸음을 걷고 있다. 실제로 해당 법안은 지난해 8월 소관 상임위인 국토교통위원회 내 국토법안심사소위원회에 회부됐으나, 3개월 이후 한 번 상정돼 다뤄진 이후 진척이 없다.

국민들의 직접적인 요구 역시 국회 문턱을 쉽게 넘지 못했다. 지난해 5월 국회 국민동의청원 홈페이지에 등록된 '재초환 폐지 요청에 관한 청원'은 게시 후 30일 안에 기준치인 5만명의 동의를 채우며 국회로 이관됐다.

청원 게시자는 "재초환은 주택가격의 안정과 사회적 형평을 도모하고자 하는 취지와 달리 실거주자에게 불명확한 산정 기준으로 분담금을 부과하는 역차별 법안"이라고 적었다. 해당 청원은 지난해 8월 국회 임시회 전체회의에 처음 상정된 후, 8개월가량이 흐른 지난 27일에 이르러서야 청원심사소위원회에 이름을 올렸다.

주무 부처인 국토부 역시 사안의 민감성을 고려해 국회의 입법 결정에 전적으로 따르겠다는 미온적인 입장을 견지하고 있다. 정비업계 안팎에서는 당분간 재초환 폐지와 관련한 유의미한 진전이나 활발한 논의가 이뤄질 가능성은 작다는 전망이 지배적이다.

김윤덕 국토부 장관은 지난해 국회에서 열린 국정감사에 출석해 재초환 제도의 전면 폐지 여부를 묻는 의원 질의에 대해 "현재 재초환 문제에 대해서는 상정돼 있는 법에 대한 국회의 논의를 기다릴 수밖에 없다"고 말했다. 이어 "논의가 진행이 중단되거나 멈추게 되면 그건 그대로 집행될 것"이라고 답해 사실상 논의의 공을 국회로 넘긴 바 있다.

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