[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 최근 새롭게 입주하는 아파트 단지 내 상가의 건물 수는 줄어들지만 건물 한 동에 들어서는 점포 수는 늘어나는 고밀화 현상이 눈에 띈다. 고분양가와 공실 리스크에 대응하기 위해 공급 규모를 줄이고 소자본 창업을 선호하는 임차 수요가 맞물리면서 점포 소형화 추세가 가속화하는 모습이다.

24일 부동산 정보업체 '부동산R114'가 상업용 부동산 분석솔루션(RCS)을 통해 전국 단지 내 상가 입주 동향을 분석한 결과 지난해 새롭게 들어선 단지 내 상가 건물은 227곳, 점포 수는 6524개소로 집계됐다. 2023년 상가건물 309곳, 점포 7611개소가 입주한 이후 상가건물 수와 개별 점포 수 모두 2년 연속(2024~2025년) 감소세를 보였다.

단지 내 상가 건물 1개동당 평균 점포 수는 오히려 증가하는 추세로 확인됐다. 2020년에는 단지 내 상가 1개동당 평균 17개소의 점포가 공급됐으나 ▲2023년 25개소 ▲2024년 28개소 ▲2025년에는 29개소로 평균 점포 수가 지속적으로 늘어났다.

개별 점포 면적은 점차 축소되는 모습이다. 입주 시점이 2024년과 2025년인 단지 내 상가의 총 연면적을 연도별로 합산해 점포 1개소당 평균 연면적을 산출했더니 지난해 전국 점포당 평균 연면적은 1106.8㎡로 전년(1443.4㎡) 대비 약 23% 감소했다. 지역별로는 수도권이 25%(2024년 1228.0㎡→2025년 920.6㎡), 지방은 21%(2024년 1756.3㎡→2025년 1396.1㎡) 각각 줄었다.

신축 아파트 분양가 상승과 함께 분양상가 또한 토지비와 건축비 부담이 과거보다 크게 늘면서, 사업성 확보를 위해 점포 면적을 줄이고 점포 수를 늘리는 공급 전략이 강화된 결과로 해석된다. 백새롬 부동산R114 책임연구원은 "소형 면적 점포는 초기 투자비와 운영비 부담이 적어 임차인 선호가 높아 상대적으로 공실 리스크가 낮다"며 "신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹 이후 배달·테이크아웃 중심의 비대면 소비 트렌드가 정착된 점 역시 단지 내 상가의 소형화 움직임을 가속화한 요인으로 풀이된다"고 말했다.

국가통계포털(KOSIS)에 따르면 전국 집합상가 공실률은 2024년 1분기 10.10%를 기록한 이후 2025년 4분기 10.40%까지 확대됐다. 시장 기능상 자연 공실률(5% 내외)을 감안하더라도 10% 이상의 공실률 추이가 지속된다는 점이 우려를 사고 있다.

백 연구원은 "단지 내 상가는 소형 점포를 중심으로 배치 비중이 더욱 확대될 전망"이라며 "상권 쇠퇴와 온라인 쇼핑 확산 등 구조적 요인이 공실 해소를 지연시킬 가능성이 높다"고 설명했다.

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