[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 주택산업연구원(주산연)은 내년 서울 주택 매매값이 4.2% 상승하는 등 수도권 주택시장이 전반적인 상승 흐름을 이어갈 것으로 전망했다. 아울러 입주 물량 감소로 전월세 시장의 불안도 한층 확대될 것으로 내다봤다.

주산연은 23일 오전 서울 대한상공회의소에서 열린 '2026년 주택시장 전망과 정책 방향' 기자간담회에서 이 같은 전망을 제시했다.

이번 발표에 따르면 내년 주택 매매값은 전국 1.3%, 수도권 2.5%, 서울 4.2% 상승할 것으로 전망된다. 지방 역시 0.3% 오르며 상승 전환할 것으로 보인다.

주택가격 상승 요인으로는 유동성 확대와 금리 하락, 누적된 공급 부족이 지목됐다. 지난 10년간 명목성장률을 크게 웃도는 유동성 증가로 자산 가격 전반에 상승 압력이 누적된 가운데, 지난해 9월부터 시작된 미국 기준금리 인하로 대출금리도 하락세를 보이고 있다는 분석이다. 여기에 최근 4년간 누적된 약 60만가구 수준(정부 추산)의 착공 물량 부족 역시 가격 상승을 부추기는 요인으로 꼽힌다.

주산연은 "내년에 급격한 금리 상승이나 경기 악화가 발생하지 않는 한, 주택 가격은 올해의 상승 흐름을 이어갈 가능성이 크다"고 설명했다.

전월세 가격 상승 폭은 매매시장보다 더 클 것으로 전망됐다. 내년 전세값은 전국 2.8%, 수도권 3.8%, 서울 4.7%, 지방 1.7% 상승할 것으로 예상된다. 입주 물량 감소와 다주택자 중과 시사, 실수요자의 매수·입주를 제한하는 허가제 등이 전월세 공급 축소로 이어졌다는 분석이다.

특히 월세 시장의 불안은 한층 가중될 것으로 보인다. 주산연은 "월세의 전국 순환변동값이 2023년 7월 저점을 찍은 이후 상승세로 전환됐고, 장기 추세선 역시 우상향하고 있다"며 "입주 물량 부족과 전세의 월세 전환 가속화로 대도시권, 특히 수도권을 중심으로 월세 가격 상승 압력이 더욱 커질 것"이라고 내다봤다.

주택 거래량은 올해보다 감소한 65만건 정도로 예상된다. 이는 전체 주택 재고의 3.2% 수준으로, 정상 거래 시기(90만호 내외, 재고의 4~5%)의 70% 수준에 불과하다.

공급 지표에는 빨간불이 켜졌다. 내년 인허가는 40만가구, 착공은 32만가구, 분양은 24만가구로 올해보다 소폭 늘어날 것으로 보이나, 준공(입주) 물량은 올해(34만2000가구)보다 크게 줄어든 25만가구에 그칠 전망이다. 이는 문재인 정부 평균 준공 물량(51만가구)의 절반 수준이다. 특히 수도권 입주 물량은 12만가구로 예년 평균의 반토막이 날 것으로 예측됐다.

주산연은 이러한 공급 부족을 해소하기 위해 정책 기조 전환이 필요하다고 강조했다. 유동성과 금리 등 거시경제 지표를 안정적으로 관리하는 동시에, 기존 수요 억제 정책 가운데 부작용이 큰 규제는 보완해야 한다는 지적이다. 구체적으로는 임대 중인 주택을 매입한 경우 입주 기한을 최소 임대 기간 종료 시점까지 유연하게 조정하고, 무주택 실수요자에 대한 대출 규제 역시 합리적으로 개선해야 한다고 제언했다.

공급 속도를 획기적으로 높이기 위한 방안으로는 '주택공급 특별대책지역' 제도 도입을 제안했다. 주택 부족과 집값 상승이 심각한 지역을 특별대책지역으로 지정해 인허가 권한을 국토교통부 장관으로 일원화하고, 통합심의를 통해 통상 1년 가까이 소요되는 협의 기간을 2개월 내외로 단축해야 한다는 구상이다.

주산연 관계자는 "도시정비사업은 신중하게 접근하되, 착공 단계에 있거나 소규모 정비사업을 중심으로 공급을 촉진할 필요가 있다"며 "이미 확보된 토지를 대상으로 신속한 착공과 분양이 이뤄질 수 있도록 인허가 절차를 대폭 간소화하는 것이 핵심"이라고 강조했다.

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