[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 전국 4만여가구의 생활형숙박시설(생숙)이 또 한번 이행강제금 납부를 둔 갈림길에 섰다. 정부는 오피스텔 전환 규제 문턱을 낮추는 등 생숙을 주택으로 인정하지 않는 선에서 최대한의 대책을 내놓고 있지만, 현실적인 장벽은 여전하다는 지적이 나온다.

공동주택, 오피스텔, 생활숙박시설 비교 [그래픽=김아랑 미술기자]

◆ "생숙은 주택 아니다" 원칙이 부른 갈림길

24일 국토부에 따르면 올 8월 말 기준 전국 생숙 18만2826실 중 주거용 오피스텔로의 용도변경을 위해 공사 중인 물량은 21.8%(3만9807실)이다. 용도변경을 고려하거나 숙박업 등록을 하지 않은 물량은 21.9%(4만36실)에 달한다. 이들은 2027년 말부터 건축물 공시가격의 10%에 달하는 이행강제금을 매년 부담해야 할 처지에 놓였다.

생숙은 법적으로 숙박업에 해당해 주택 용도로는 사용할 수 없지만, 집값 상승기이던 2020~2021년 수요가 몰리며 생숙 실거주가 가능하다는 식으로 홍보하는 분양대행사가 늘어나며 흥행했다. 생숙을 둘러싼 논란은 정부가 주거용이 아니라는 원칙을 고수하면서 시작됐다.

용도 변경을 미이행하면 이행강제금(건물 공시가의 10%)을 부과하기로 하면서 수분양자들은 이행강제금 납부를 피하기 어려워졌다. 숙박업으로 등록하거나 오피스텔로 용도를 변경하지 않는 이상 퇴거하는 수밖에 없다. 생숙은 주택이 아니니 금융권에서 담보대출도 나오지 않는다. 숙박업으로 등록해야 적게는 20%부터 많게는 50%까지 대출이 가능하다. 이 때문에 분양대금을 못 내 생숙이 압류당하거나 경매로 넘어간 사례도 적지 않다.

생숙 수분양자들은 2021년 건축법 시행령 개정과 함께 주거용 생숙이 오피스텔로 전환되거나 숙박업 신고를 하지 않으면 이행강제금을 내야 할 위기에 처하자 거세게 반발하고 나섰다. 분양을 받을 때 장기 숙박 계약을 통한 실거주가 가능하다는 내용을 고지받은 이들이 대부분이니 정당한 주택에 해당한다는 것이다.

전국레지던스총연합회 관계자는 "생숙을 오피스텔과 같은 준주택이라고 속여 분양한 단지들이 적지 않고, 실제 대출을 받은 피해자도 있다"면서 "이행강제금 부과 유예는 근본 해결책이 될 수 없고 생숙을 주거형태로 인정해야 한다"고 말했다.

이에 정부는 이행강제금 부과 연한을 당초 2023년 9월에서 지난해 말까지 1년 유예했다. 이달까지 용도변경 예비 신고를 마치거나 숙박업으로의 등록을 완료한 소유자의 경우 2027년 말까지 이행강제금 부과를 추가로 유예하기로 했지만, 이에 해당하지 않는 수분양자들은 당장 이행강제금을 내야 하는 상황이다.

분양대행사와 시행사를 상대로 제기한 이른바 '사기 분양' 소송도 법원이 받아들이지 않는 분위기다. 지난달 서울중앙지방법원은 중구 '세운푸르지오지팰리스' 생숙 수분양자 150명이 분양대행사와 시행사, 시공사 등을 대상으로 제기한 분양대금 반환청구 1심 소송에서 원고 패소 판결을 내렸다.

원고 측은 해당 생숙을 분양한 2022년 당시 오피스텔처럼 실거주와 전입신고가 가능하다는 안내를 받았다고 주장했으나, 재판부는 "분양대행사의 장기 숙박 계약 기반의 실거주 유도 통보가 위법하긴 하지만 이를 문서 등에 고지했으므로 고의적인 기망행위로 인정하기 어렵다"고 판시했다. 

◆ 정부의 문턱 낮추기에도 체감 효과 적어… "현실적 대안 없다"

정부도 마냥 손놓고 있었던 것은 아니다. 생숙은 오피스텔로 전환하려면 바닥과 복도 폭을 주거 용도에 맞게 재시공해야 하고 주차장도 손봐야 하는 등 조건이 까다롭다는 문제가 있었다. 그러다 지난해 8월 서울시가 최초로 서울 강서구 '롯데캐슬 르웨스트'의 용도변경을 허용하면서 같은 해 10월 국토부도 오피스텔 용도전환 필요성을 받아들여 생숙의 주거 용도변경 관련 규제 문턱을 대폭 낮췄다.

복도 폭이 오피스텔 기준(1.8m) 이하라도 설비를 보완하면 인정하고, 주차장 역시 외부 주차장을 설치하거나 상응 비용을 내면 추가설치를 면제하기로 했다. 올해 9월까지 숙박업 신고 예비 신청이나 용도 변경 신청을 한 생숙 소유자에게는 2027년 말까지 이행강제금 부과 절차 개시를 추가로 유예한다. 

용도변경에는 제약이 따른다. 복도 폭 확장에 갈음하는 설비 마련이나 주차 공간 마련에 상당한 추가 비용이 발생하는데, 이는 모두 수분양자가 부담할 몫이어서다. 숙박용으로 전환하는 것도 곤란하다. 숙박업으로 건물의 일부를 운영하려면 객실 수가 30호실 이상이거나 영업장이 해당 건물 연면적의 3분의 1 이상을 차지해야 하는데 개인이 이러한 요건을 만족시키기는 쉽지 않다. 일부 지방자치단체는 개인 숙박업의 난립을 막기 위해 개인의 생숙 운영 자체를 허용하지 않기도 한다. 

손자영 야놀자리서치 부연구위원은 "수분양자 대다수는 전문 위탁운영사를 통해 숙박업을 영위하게 된다"며 "능력이 검증되지 않은 소규모 운영사들의 관리 미숙으로 객실 가동률이 떨어지거나 약속된 임대수익을 지급하지 못하는 등의 문제가 자주 발생해 수분양자와 위탁운영사간 분쟁의 씨앗이 되고 있다"고 지적했다.

국토부는 이달 7일 발표한 부동산 대책을 통해 수도권에서 건설 중인 생활숙박시설 약 1만가구를 대상으로 주거용 오피스텔로의 용도전환을 지원해 실수요자를 위한 주거시설을 확충하기로 했다. 현재 수분양자 100% 동의를 받아야 가능한 설계변경 요건을 수분양자 80% 이상 동의, 분양받은 면적 전체의 3분의 2 이상 동의로 완화해 용도변경을 위한 의사결정을 원활케 한다.

생숙의 오피스텔 용도변경을 위한 복도폭 완화 가이드라인 마련 등 제도개선 사항이 안착될 수 있도록 지자체 협력도 강화한다. 이상경 차관까지 나서 "이달 말 유예기간 종료를 앞두고 소유주들이 합법 사용으로 전환할 수 있도록 마지막으로 독려해 달라"고 주문한 이상 제도 개선에 속도가 붙을 전망이다.

다만 생숙의 주택 용도 전환이나 이행강제금 부과 대상 제외 등의 카드를 꺼낼 가능성은 크지 않다. 상업용 부동산이라는 이유로 아파트와 달리 인허가나 개발 단계에서 세금 면제나 용적률 등의 혜택이 주어진 만큼, 형평성 측면에서 단순한 문제가 아니라는 의견이 제기된다. 

한 분양업계 관계자는 "아파트 값이 폭등하고 주택 사는 사람들이 각종 규제를 받을 때 생숙 수분양자는 이를 피해갔다"며 "정부가 여기서 주택 용도로의 전환을 허용해버리면 파장이 만만치 않을 것"이라고 말했다.

현 상황에서 최선의 해결책은 미신고 생숙의 합법적 활용 유도라는 주장도 제기된다. 수분양자들이 분양 시 허위·과장 광고가 있었다고 입을 모아 말하는 만큼, 시행사가 수분양자를 대상으로 생숙시설에 대한 명확한 정보를 제공하도록 법적 의무를 강화할 필요가 있다는 내용이다.

이동관 국회입법조사처 조사관은 "정부는 지금껏 생숙 문제를 해결하기 위해 규제를 내세웠으나 사회적 부작용과 반발에 대한 충분한 검토가 부족한 규제는 국민에게 피해를 줄 수 있다"며 "사후규제로 인한 국민의 혼란을 예방하고 선의의 피해자가 발생하지 않도록 지자체와 중앙정부 간 협력을 통한 적절한 구제방안을 마련할 필요도 있다"고 말했다.

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