[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = "주택담보대출 규제로 대출 상한선이 6억원이다보니 대출 이자, 이주 비용에 대한 걱정이 상당해요. 고령자들이 많은 단지다 보니까 이주 자체에 대한 거부감도 큰 편입니다"

지난 14일 서울 영등포구 여의도 대교아파트 단지 안에서 만난 70대 조합원 박모 씨는 이와 같이 말하며 "조합원들 중에서는 6.27 대책으로 줄어든 대출 규모로 걱정을 하는 이들이 많다"라고 설명했다.

여의도 대교아파트 재건축 정비조합(이하 조합)이 지난 10일 입찰 공고 내놓고 본격적인 시공사 선정 절차에 돌입한 가운데, 6.27대책 이후 불거진 대출비용 부담과 이주 계획이 조합원들의 표심을 가를 중요 변수로 작용할 전망이다.

1975년 준공된 여의도대교아파트는 총 12층, 4개 동, 576가구 규모다. 단지는 이번 사업을 통해 총 3만3418㎡ 부지에 지하 5층~지상 49층의 초고층 4개 동, 총 912가구로 탈바꿈하는 것으로 계획돼 있다. 연면적은 22만1951㎡, 건폐율 29%, 용적률 470%, 최고 높이 180m로 건축될 예정이다. 이번 사업의 3.3㎡당 공사 예정가는 1120만원(VAT 별도)으로, 여의도 내 단지 중 가장 높은 수준이다.

이날 단지 내에서 만난 조합원들은 앞선 박 씨와 같은 고민들을 가지고 있었다. 이들은 "대출 문제를 해결해줄 수 있는 시공사에 더 마음이 갈 것 같다"고 설명했다.

조합원 중 60대 이상의 고령자가 40%에 달하는 여의도 재건축 단지 특성상 이주 과정에서의 불편함도 지적됐다. 인근 공인중개업소 관계자 A씨 역시 "조합원 중 실거주자들이 많은 편"이라며 "작은 평수는 젊은 직장인들이 주로 거주하고 있지만, 큰 평형은 오랫동안 거주한 고령자들이 많은 편이라 이주 문제에 관심이 많다"고 설명했다.

다만 조합은 시공사와의 협의를 통해 이주비 문제 등을 해결할 수 있다고 보고 있다. 정희선 조합장은 "이미 구청 심의를 통해 나온 추정 분담금은 동일 평형 이동 기준 4억~5억원 사이"라며 "이주비는 시공사와의 협의를 통해 원만히 해결할 수 있을 것"이라고 전망했다.

◆ '성능 요구서·해외 설계사 선정' 조합, 현미경 입찰 돌입

조합은 자체적으로 오는 19일 총회를 열고 외관 차별화 및 사용자 경험(UX) 디자인 설계를 맡을 해외 설계사를 조합 총회에서 자체적으로 뽑는다. 헤더윅 스튜디오와 그룹 저디가 후보로 거론되고 있다. 선정된 설계사와는 준공 때까지 계약을 유지해 저작권이 조합에 귀속될 예정이다.

이 같이 조합이 해외 건축 설계사를 직접 뽑는 것은 거의 국내 최초 사례다. 실상 여의도 대표 재건축 단지에 걸맞은 조합 자체 시공 자격 요건을 규정하고 건설사가 이를 맞출 수 있는지 현미경처럼 살피겠다는 포부다.

지난 10일 조합은 입찰 공고와 함께 재건축 계획서, '공동주택 성능 요구서'도 배포했다. 공동주택 성능 요구서의 분량은 80페이지에 달한다. 이 요구서는 자재, 시공 방식, 품질 기준 등 시공 전 과정과 사후 관리까지의 기준을 정량화한 문서다.

이번 성능 요구서는 조합이 별도 인력과 예산을 투입해 약 4개월간 자체적으로 작성한 것이다. 통상 신규 입찰 지침서를 제출할 때 조합은 공동주택 성능 요구서를 첨부하게 돼 있다. 서울시 표준은 10장 정도지만, 이 조합은 4달간 머리를 맞댄 끝에 8배에 달하는 80장짜리 공동주택 요구서를 만들었다. 소음 차단, 단열, 공기 질, 방수, 에너지 모니터링 등 총 16개 핵심 항목에 대해 세부 기준을 수립해 명시해, 정밀성과 실효성을 현미경으로 꼼꼼히 살핀 듯한 주거 품질 기준서라는 평가가 나온다.

정희선 조합장은 "최근 입찰한 재건축 단지 10군데와 서울시 표준 공동주택 성능 요구서를 비교 분석해보니 눈에 보이는 마감재는 관심들이 많은데 벽 속으로 들어가는 구조나 설비, 전기, 소방 이런 것에 대한 상세 스펙이 없다는 점이 불합리하다고 생각했다"며 "기존 시공사의 성능 요구서보다 훨씬 많은 내용을 정량적으로 표현했다"고 설명했다.

그는 "구조 전문가, 설비 전문가, 기계 전문가, 전기 전문가, 조경 전문가를 다 초빙해서 한번 회의하면 15명에서 20명 정도 모여서 머리를 맞댔다"며 "재건축 사업에 관심을 가지는 건설사 두 곳(롯데건설, 삼성물산) 연구소에도 의견을 물어봤다"고 설명했다. 조합은 지난주부터 성능 요구서에 대한 저작권 신청도 진행한 상태다.

시공사 선정이 코앞이지만, 홍보는 조용히 진행될 예정이다. 정희선 조합장은 시공사 선정 과정에서 과도한 홍보 경쟁을 지양하고 '조용한' 재건축을 지향한다고 밝혔다. 그는 "요란한 홍보 경쟁은 조합원들의 분열을 초래할 수 있다"며 "시공사 선정이 사업의 종착역이 아닌 만큼, 모든 조합원이 한마음으로 끝까지 가는 것이 중요하다"고 강조했다. 이를 위해 조합 카카오톡 단체 대화방에서는 시공사에 대한 비방을 금지하고 객관적인 자료만을 제공하고 있다는 설명이 뒤따른다.

◆ 삼성물산·롯데건설 '2파전' 관측...브랜드 vs 조건 대결 양상

조합이 시공사 맞이에 만반의 준비를 마친 가운데, 첫 단추인 현장 설명회가 오는 18일 오후 2시 조합 사무실에서 열린다. 입찰 보증금 규모가 큰 만큼 대형사의 대격돌이 예상된다. 인근 부동산 업계에서는 삼성물산과 롯데건설이 입찰에 나설 것으로 전망하고 있다. 인근 공인중개업소 관계자 A 씨는 "인근 단지인 한양아파트 재건축 사업의 시공사 선정 당시부터 롯데건설이 활동을 하는 중인 점이 인상적"이라며 "조합원들 사이에서 삼성물산의 브랜드 가치에 대한 선호도 크다"고 설명했다.

이들 건설사는 입찰에 검토를 진행 중이다. 삼성물산 관계자는 "여의도 대교아파트는 삼성의 전략수주 지역인 여의도의 첫번째 래미안을 목표로 오랜기간 공을 들인 프로젝트로, 한강변 최고 입지에 걸맞는 랜드마크 제안으로 적극 참여할 예정"이라며 "여의도 대교 수주를 발판으로 향후 여의도 시범아파트 등 여의도 내 수주를 확대할 계획"이라고 밝혔다. 롯데건설 관계자는 "롯데건설은 대교아파트 시공사 입찰 지침서를 준수하여 최고의 사업 조건으로 입찰을 준비 중"이라며 "조합에서 공동주택 성능 요구서를 작성하는 중 시공사 입장에서의 의견 및 자문을 요청해, 유관 부서(연구소 등) 검토 사항을 취합하여 발송 드렸다"고 설명했다.

입찰 참여는 일반경쟁입찰(공동도급 불가) 방식으로 진행된다. 입찰 자격이 있는 업체는 현장 설명회에 참석하고, 입찰 서류를 마감 시간 전까지 제출한 업체여야 한다. 입찰 보증금 400억원을 전액 현금으로 입찰 접수 전까지 납부해야 한다. 입찰 마감은 9월 2일 오후 2시까지이며, 전자조달시스템(누리장터) 투찰 및 조합 사무실로 입찰 부속 서류를 방문 제출해야 한다. 우편 접수는 불가하다.

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