[KYD 청년을 꿈꾸게 하자] 임대주택 주거사다리 구축 위해 규제 확 푼 프랑스

기사입력 : 2024년06월05일 09:00

최종수정 : 2024년06월05일 10:57

고도제한 100m 높여 사회주택 공급 확대
사회주택 비중 25% 눈앞...우리나라 8%와 격차 커
도심에선 매입형으로 대응...연간 4만가구 규모

대한민국의 성장이 멈췄다는 우려의 목소리가 높습니다. 청년이 떠난 지방 소도시는 소멸 직전까지 내몰려 있고, 수도권·광역 도시의 청년들의 행복감도 '최저' 수준입니다. 경제 강국으로 자리를 잡아간다는데, 미래를 책임질 우리의 청년은 사회 진출에 대한 불안감으로 오히려 자신감을 잃어가고 있다는 지적도 일고 있습니다. 뉴스핌은 청년이 꿈꿀 수 있는 사회 환경을 만드는 것을 그 첫걸음으로 인식하고, 정치·산업·노동·문화·교육 등 여러 각도에서 그 해법을 모색하고자 합니다.

[프랑스 파리=뉴스핌] 이동훈 기자 = 프랑스 파리 13구역 센강((Seine River) 남쪽에 위치한 '리브 고슈'(Rive Gauche). 이곳은 1990년대까지 철도 노선이 복합하게 얽힌 낡은 공업지역이었으나 현재는 철도 부지의 복합 개발을 통해 파리에서 가장 활기차고 개성 넘치는 지역 중 하나로 탈바꿈했다.

가장 큰 특징은 기업과 대학교, 상업시설이 도시의 상당부분을 차지하고 있으면서도 주거지역은 대부분 저소득층과 중산층을 위한 사회주택으로 이뤄졌다는 점이다. 막대한 분양수익이 가능한 지역에 우리나라의 공공임대주택 개념인 사회주택을 대거 조성했다는 점에서 프랑스의 주거정책 방향을 단적으로 보여준다. 국가 주도의 도시재생 사업으로 노후화된 기반시설을 대대적으로 현대화했을 뿐 아니라 저소득층이 도심에서 함께 어울려 살아갈 수 있는 도시를 조성하면서 '두 마리 토끼'를 모두 잡은 사례로 평가된다.

철도 부지를 복합 개발해 조성한 파리 13구역 '리브 고슈'(Rive Gauche). 사회주택 외관이 자연을 담은 모습을 하고 있다. [사진=이동훈기자]

프랑스는 지역개발 사업과 공급 의무비율 강화 등으로 사회주택의 확대에 노력하고 있다. 프랑스 전체 주거 목적 건물의 약 17%가 공공임대주택인 사회주택으로 구성된다. 우리나라 공공임대주택 비율아 8% 안팎이란 점과 비교해 차이가 크다. 프랑스는 여기에 그치지 않고 기존 개발지를 확장하고 신규 사업지를 발굴해 2025년까지 사회주택 비율을 전체 주택의 25%까지 끌어올리겠다는 정책을 추진 중이다.

◆ 건축물 높이 270% 완화해 도심 개발·사회주택 공급 '두 마리 토끼' 잡아

프랑스 정부는 지속적인 사회주택 확대를 통해 저소득층과 취약계층의 주거 안정에 적극적으로 대응하고 있다. 대도시 주변의 위성 도시로 잠만 자는 베드타운(bed town)이 아닌 사회주택을 상업, 주거, 문화 공간이 복합된 도시에 조성하는 게 핵심이다. 주택의 양뿐 아니라 질적인 측면도 중요한 고려 대상이란 얘기다.

이런 정책 방향을 대표하는 지역이 파리 13구역에 위치한 '리브 고슈'다. 파리의 주요 관광지와 2~3km 거리로 도심 접근성이 우수하고 기업과 대학교, 박물관, 문화시설이 다양하게 조성돼 주거환경이 좋다. 지난 2022년 10월 오세훈 서울시장이 수서차량기지, 종묘~퇴계로 도심 재개발 추진에 앞서 성공 사례를 탐방하기 위해 이곳을 찾아 유명세를 치르기도 했다.

리브 고슈는 파리시가 주도해 1991년 재개발 구역으로 지정하고 1994년 국립도서관 주변에 주거지를 건설하면서 개발이 시작됐다. 이 프로젝트는 철로 상부에 총 3km 길이의 인공지반을 조성해 문화, 교육, 업무, 주거가 복합된 24시간 활성화된 공간을 만드는 것을 목표로 추진됐다. 상업공간이 35%로 가장 큰 비중을 차지하고 주거공간(30%), 도로·녹지(25%), 학교(10%) 등으로 구성된다.

이 지역에는 2만여명이 거주하고 있으며 주택수는 8000가구 정도다. 이 중 50% 정도가 학생과 저소득층, 취약계층을 위한 사회주택으로 이뤄졌다. 사회주택 비중을 높을 수 있던 이유 중에는 규제완화가 한몫했다. 파리의 경관보호를 위해 건축물의 높이를 37m로 제한하던 것을 137m까지 허용해 민간회사의 투자 유치를 유도했다. 토지 매각 등을 통해 개발사업을 위한 재원이 늘면서 사회주택을 늘릴 수 있는 여유가 생긴 것이다.

건축물들이 독특하고 창의적인 모습을 띈 것도 특징이다. 건물의 다양성, 친환경성, 혁신성, 활용성을 높이면서 서민들이 거주하고 싶은 공간으로 조성하기 위해서다. '리브 고슈' 지역에는 떡갈나무 줄기와 포도나무 덩굴 등이 발코니, 외벽을 둘러싸고 있거나 비대칭 구조의 건물을 쉽게 볼 수 있다.

파리 19구 역세권에 있는 오르그 드 플랑드르(Orgues de Flandre)도 프랑스 파리 내 대표적인 사회주택이다. 1970년대 건축된 대규모 사회주택 단지로 총 7개의 고층 건물로 구성된다.

총 1700가구 규모의 파리 19구 '오르그 드 플랑드르' 사회주택. 방이 최대 5개로 다양한 가족단위를 수용할 수 있다. [사진=이동훈기자]

총 1700가구 규모로 방을 하나에서 5개까지 구성해 다양한 주거 니즈(needs)와 계층을 수용할 수 있다. 우리나라 공공임대주택이 대부분 방 1~2개로 이뤄진 것과 비교하면 다양성에서 차이가 있다. 임대료는 민간 임대주택의 30~50% 수준으로 가구 규모와 소득 수준에 따라 임대료를 차등 적용한다.

리브 고슈 내 사회주택에 거주하는 장 피에르 투르(남, 23세)는 "사회주택에 거주하면서 월 임대료 600유로(90만원) 정도를 지불하는데 파리 시내 주택과 비교해 40~50% 저렴한 수준"이라며 "파리 전 지역으로 이동하기 수월한 교통망을 갖췄고 학교, 치안 등 주거환경이 좋아 입주하면 통상 10년 이상 장기 거주하는 사람이 대부분"이라고 말했다.

◆ 국민 70%가 입주 가능한 대중적 사회주택...전체 비중 25% 눈앞

마크롱 프랑스 대통령은 2025년까지 임대주택 비율을 25%, 2030년까지 30%로 높이겠다는 목표로 정책을 펴고 있다. 연간 공급가구를 감안할 때 달성 가능한 수치로 평가된다.

OECD(경제협력개발기구) 기준 지난해 국가의 임대주택 비율은 오스트리아가 40.6.0%로 가장 높다. 이어 네덜란드 38.3%, 덴마크 36.8%, 프랑스 17.8%, 벨기에 17.3%, 독일 16.7%, 스페인 16.5%. 스웨덴 15.3% 순이다.

우리나라도 젊은 층의 주거 안정을 위해 임대주택을 확대하고 지원을 강화하고 있으나 아직 부족하다는 지적이 많다. 지난해 말 기준 우리나라는 전체 주택수는 2224만 가구 정도다. 이 중 임대주택은 약 180만가구로 전체 가구에서 차지하는 비중이 8% 수준이다. 절대적인 수치로도 선진국 및 프랑스(500만가구)와 차이가 있으나 국내 통계에는 허수가 적지 않다는 게 중론이다. 5년 또는 10년 뒤 분양되는 임대주택이 약 25만가구. 민간 전세임대가 28만 가구 수준이다. 이를 제외하면 20~30년간 정부가 젊은 층에 '주거사다리'로 제공할 수 있는 공공임대는 120만가구 정도로 줄어든다. 이 경우 전체 가구에서 차지하는 비중도 5.4~5.5% 쪼그라든다.

프랑스 사회주택은 국민의 70%가 입주 자격을 갖는 등 보편적인 성격을 띤다는 점에서도 우리나라와 차이가 있다. 시민 대부분이 입주 자격이 있는 만큼 사회주택 거주로 계층을 나누는 일도 드물다.

신규 주거 개발사업에서 사회주택의 의무 비중이 25% 정도다. 신축으로 1000가구 규모의 주거 단지를 지을 때 250가구를 사회주택으로 지어야 한다는 얘기다. 서울 재개발의 경우 신축 주택의 15%를 임대주택으로 지어야 해 상대적으로 의무 비중이 적은 편이다. 여기에 프랑스에는 700여개의 공공주택 사업자가 있으며 이들은 모두 비영리 사업자다. 비영리 사업자는 상대적으로 수익구조에서 자유롭고 순이익을 재투자해야 하는 의무가 있어 사회주택 공급을 늘리는 데 효과적이다.

임차인의 소득 수준에 따라 임대료를 차등 적용하는 방식은 우리와 비슷하다. 프랑스는 총 3개 유형으로 나뉘는데 'PLAI(Prêt locatif aidé d'intégration'은 정부 지원율이 가장 높은 유형으로, 저소득층을 위한 임대주택이다. 임대료가 시장 가격의 약 27% 수준이다. 'PLUS(Prêt locatif à usage social'은 중간소득층을 위한 임대주택으로 시장 가격의 약 60-80% 수준의 임대료를 받는다. 마지막으로 'PLS(Prêt locatif social'은 고소득층을 위한 임대주택으로 시장 가격의 약 80-100% 수준의 임대료가 책정된다. 우리나라는 소독에 따라 35~90% 차등 적용한다.

◆ 사회주택 지역 쏠림현상 고민...연간 4만가구 매입형 임대로 대응

서민들의 주거 안정화에 발 빠르게 대응한 프랑스지만 고민이 없는 것은 아니다. 파리지역 핵심지역보다는 외곽지역에 사회주택 조성 비중이 높다보니 지역적 쏠림현상을 피하기 어려운 것이다. 일부 지역은 사회주택 위주로 도시가 조성되면서 중산층이 거주를 기피하며 슬럼화 현상까지 나타났다.

이에 프랑스 정부는 매입형 사회주택을 적극적으로 활용하고 있다. 매년 4만가구 정도를 매입형 사회주택으로 공급하고 있다. 이는 전체 공공임대주택 공급량의 약 30%를 차지하는 수치다. 이를 위한 예산은 매년 약 10억 유로(1조5000억원) 정도다.

파리 1구역 '사마리텐 백화점' 모습. 파리시가 일부 공간은 매입해 사회주택으로 활용하고 있다. [사진=이동훈기자]

매입형 임대주택은 도심 외곽보다는 중심부 입지를 주요 대상으로 한다. 신규 개발할 땅이 없어 현실적으로 매입형 이외에는 사회주택을 공급할 방법이 마땅치 않기 때문이다. 2021년 재개장한 파리 1구역 '사마리텐 백화점'의 일부 공간을 매입해 시회주택으로 활용했고 파리 13구역 'Les Etoiles du 13ème', 파리 3구역 마레지구에 위치한 'Le Marais Social Housing Complex' 등이 대표적이다.

지난해 한국토지주택공사(LH)의 매입임대주택 실적은 목표치 2만 476가구의 23%인 4610가구에 그쳤다. 집값 상승으로 매수금액에 부담이 높아진 데다 '미분양주택 고가 매입' 논란 등이 불거진 이유다. 서울시, 경기도 등 지방자치단체가 자체적으로 조성한 매입임대주택을 합해도 지난해 공급물량이 1만가구를 밑돈다.

메트로폴리탄 건축사무소 피에르 라루쉬 설계사는 "문화재가 많은 파리 시내는 일반지역의 최고 고도가 37m 이하가 적용될 정도로 규제가 엄격하지만 사회주택 공급 확대를 위해서는 '리브 고슈'과 같이 규제를 과감하게 완화하기도 했다"며 "주거사다리 강화를 위해 주거환경이 양호한 지역에 규제완화, 예산확대 등으로 건축형, 매입형 사회주택을 더욱 확대할 필요가 있다"고 설명했다.

*본 기획물은 정부광고 수수료로 조성된 언론진흥기금의 지원을 받았습니다

leedh@newspim.com

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주담대 이어 전세대출 문턱 높인다 [서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부의 고강도 대출규제에 은행권 또한 전세대출 문턱을 높이고 있다. 가계대출 감축 취지에 발맞춘 조치이지만 서민 실수요자의 주거 사다리가 점점 짧아질 수 있다는 비판도 덩달아 커지는 모습이다. 최근 1년간 서울 아파트 전세 거래량 변동 추이 [그래픽=김아랑 미술기자] ◆ 대출 안 내준단 은행에… 집주인·세입자 모두 '망연자실' 8일 금융권은 이번 주부터 전국 단위로 조건부 전세대출 취급 제한을 확대했다. 신한은행은 지난 6일부터 10월까지 임대인 소유권 이전이나 보유 주택 처분을 조건으로 한 전세대출을 막기로 했다. 집주인이 기존에 갖고 있던 근저당을 말소하는 대신 나오는 전세대출도 마찬가지다. 본래 수도권을 대상으로만 금지했으나 이를 전국으로 확대한다. 하나은행은 이달 5일부터 9월 실행 예정인 전세대출의 신규 신청을 받지 않기로 했다. NH농협은행도 비슷한 상황이다. IBK기업은행은 이보다 하루 빠른 이달 4일부터 대출 모집인을 통한 전세대출 추가 접수를 전면 중단했다. 정부는 지난 6월 27일 수도권·규제지역의 '가계부채 관리 강화 방안'을 발표하며 가계대출 조이기에 나섰다. 같은 달 28일부터 수도권 내 주택담보대출 한도를 6억원 이하로 제한하고 다주택자의 추가 주택구입 대출을 전면 금지했다. 세입자가 전세자금대출을 받는 날 해당 주택 소유권을 이전하는 것을 조건으로 하는 소유권 이전 조건부 전세대출도 불가하다. 이와 함께 하반기 은행권 가계대출 증가 목표치를 기존의 절반으로 줄였다. 5대 은행(국민·신한·하나·우리·농협)은 가계대출 증가액 목표치를 7조2000억원에서 3조6000억원으로 축소했다. 지난달 가계대출 증가액은 4조1386억원으로 전월(6조7536억원)보다 38.7% 줄었다. 갭투자를 차단하겠다는 명목이지만 당장 자금 조달에 차질이 생기면서 전세 입주를 앞둔 이들은 발등에 불이 떨어졌다. 수중에 돈이 없는데 은행 대출 문까지 막히면서 입주를 못 하는 일이 벌어지고 있어서다. 대출이 많이 껴있는 집이나 주택 여러 채를 소유한 임대인의 집에 들어가려면 대출이 나오지 않을 수 있다. 전세 매물도 감소세다. 전세계약 만료를 앞둔 집주인도 대출이 안 나와 보증금 반환이 어려워지자 세입자를 받는 대신 직접 입주를 선택하는 일이 늘었다. 부동산 빅데이터업체 '아실'에 따르면 6일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만3467건으로 전년 동기(2만6512건) 대비 11.5% 감소했다. 거래량도 내리막길을 걷고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 전세 거래량은 9546건으로 전월(1만2120건) 대비 21% 줄었다. 수요는 많은데 매물은 줄어들면서 가격은 상승세다. 지난달 서울 아파트 중위 전세가격은 평균 5억6333만원으로 한 달 사이 333만원 올랐다. 전년 동기(5억 3167만 원)와 비교하면 6.0% 뛰었다. ◆ "돈도 매물도 없다" 갈 곳 없는 세입자, 월세로 눈 돌려 6.27 대출규제에 정책대출 감축 내용도 포함되며 전셋값 상승 압력을 더욱 키울 수 있다는 분석이 나온다. 서민 주거 안정을 위해 지원되던 청년·신혼부부·신생아 버팀목 전세대출의 한도도 줄었다. 상품에 따라 상한선이 최소 4000만원에서 많게는 6000만원까지 내려오면서, 이를 통해 보증금을 마련하려던 예비 세입자들의 부담이 커지게 됐다. 이재윤 집토스 대표는 "2년 전보다 전세가가 하락해 보증금 반환에 어려움을 겪고 있는 일부 집주인 입장에선 이번 규제가 전세 보증금 반환 리스크를 더욱 가중시키는 또 다른 변수로 다가올 것"이라고 말했다. 양지영 신한 프리미어 패스파인터 전문위원 "정책대출이 줄어들면 장기 저리 대출 수단이 사라지면서 주거 사다리 형성이 더 어려워진다"며 "청년, 신혼부부 등 초기 자산 형성이 되지 않은 계층과 주택 구입이 더 멀어지며 임대시장으로 밀려나는 현상이 가속화될 것"이라고 설명했다. 무주택 실수요자는 전셋값이 오르고 자금줄은 막힌 이중고 속에서 집을 구하긴 해야 하니 반전세나 월세 등을 선택할 수밖에 없는 처지다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 서울에서 발생한 아파트 신규 임대차 계약 중 월세 비중은 42.2%(5555건 중 2345건)으로 전년 동기(41.5%)보다 0.7%p 증가했다. 이런 상황에서 국정기획위원회가 전세대출과 정책모기지에도 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 검토하겠다고 알려지며 우려가 더욱 커졌다. 전문가들은 대출 규제의 부작용을 해결할 추가 대책이 적절히 마련돼야 한다며 입을 모은다. 김인만 김인만경제연구소 소장은 "집값 급등의 원인이 되는 수급 불균형 문제 해결이나 세금 관련 규제 등을 통해 주택시장을 안정화하겠다는 메시지를 던질 시점"이라고 말했다. 김덕례 주택연구실장은 "이전 정부 경험에 비춰볼 때 이번 대출 규제 효과는 3∼6개월에 불과할 우려가 있다"며 "빠르고 강력한 공급 대책을 강구하지 않으면 눌려 있던 매매 수요가 저금리와 경기 활성화 분위기를 타고 다시 살아나면서 4분기 중 집값이 다시 급등세로 돌아설 가능성이 크다"고 말했다. chulsoofriend@newspim.com 2025-08-08 06:10