전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 정책

속보

더보기

[4.10총선] 심화된 여소야대에 재초환 폐지 가능성 '뚝'…재건축 분위기 가라 앉나

기사입력 : 2024년04월11일 12:40

최종수정 : 2024년04월11일 12:40

'재초환 폐지·재건축 안전진단 규제 완화' 법 개정 필요…'험난'
"재건축 희망적이진 않아…공급 측면에서 보면 여야 협치 가능할수도"

[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 야당인 더불어민주당이 4·10 제22대 국회의원 총선거에서 압승한데 따라 윤석열 정부의 재건축 규제완화 기조에 제동이 걸릴 것으로 관측된다. 

국회에 계류돼 있는 재건축 안전진단 규제 완화 방안이 담긴 '도시 및 주거환경정비법' 개정안은 폐기될 가능성이 높아졌고 재건축 걸림돌로 작용하는 재건축 초과이익 환수제(재초환) 폐지 역시 어려울 것으로 전망된다. 

다만 일각에선 주택공급 측면에서 봤을때 야당 역시 도심지역 재건축 사업 필요성을 인식하고 있는 만큼 여야간 협치가 이뤄질 수도 있을 것이란 의견이 나온다.

11일 부동산업계에 따르면 더불어민주당이 총선에서 완승을 거두면서 재건축 안전진단 규제 완화나 재초환 폐지를 비롯한 재건축 활성화 방안에 제동이 걸릴 것이란 전망이 나온다. 이에 따라 서울 여의도, 강남지역에서 추진되고 있는 재건축 사업 분위기도 위축될 것으로 분석된다. 

야당인 더불어민주당이 4·10 총선에서 승리하면서 정부와 여당이 추진하던 부동산 정책에 제동이 걸릴 것으로 관측된다. 서울 시내 한강변 아파트 모습 [사진=뉴스핌DB]

◆ '재초환 폐지·재건축 안전진단 규제 완화' 법 개정 필요…'험난'

윤석열 정부는 출범 초기부터 재건축 활성화를 통한 주택 공급 확대 드라이브를 걸었다. 하지만 이번 4·10 총선에서 완패하며 동력을 완전히 잃어 활성화가 쉽지 않을 것으로 보인다.

부동산 경제가 침체와 공사비 급등으로 사업성이 확보되지 않아 추진중이던 단지들도 동력을 잃고 있는 상황에서 정부의 재건축 규제 완화 정책 마저 힘을 받지 못하는 상황에 처한 것이다.

정부는 '1·10 부동산대책'에서 입주 후 30년이 지난 아파트는 안전진단을 통과하지 않은 상태에서도 재건축 사업을 시작할 수 있도록 한다는 계획을 발표했다. 재건축 사업 기간을 3년 정도 단축할 수 있는 것이다.

다만 이는 도시 및 주거환경정비법 개정이 필요하다. 유경준 국민의힘 의원이 발의한 개정안이 국회에 계류돼 있지만 오는 5월 임시국회에서 통과되지 못하면 법안은 자동 폐기된다. 22대 국회에서 다시 법안을 발의해 통과시켜야 하지만 21대 국회에 이어 이번에도 '거야'(巨野) 정국이 이어지면서 국회 문턱을 넘기 어려울 것으로 전망된다.

더욱이 서울에서 강남3구와 함께 재건축 사업이 활발하게 추진되던 양천구 갑(목동), 영등포구 을(여의도), 노원구 갑·을(상계·중계·하계동) 가운데 단 한 곳의 지역구도 얻어내지 못한 것을 감안하면 재건축 분위기는 가라앉을 수밖에 없을 것이란 분석이 나온다. 

또 최근 불거진 재건축 걸림돌로 작용하는 재건축 초과이익 환수제(재초환) 폐지 논의 역시 힘이 빠질 것으로 보인다. 최근 박상우 국토교통부 장관 취임 100일을 맞아 진행된 간담회에서 "재초환을 완전히 없앨지 추가 완화할지 고민하고 있다"고 발언했다.

지난해 말 재초환법 개정안이 국회 본회의에서 통과되면서 재건축 부담금의 면제 이익 기준이 3000만원에서 8000만원으로 상향됐고 부과 구간도 2000만원에서 5000만원으로 조정됐다. 하지만 공사비가 오르고 고금리 기조가 장기화되면서 재건축 시장에 미치는 영향이 크지 않다는 판단에 재초환법 폐지가 필요하다는 정부 방침이 나온 것으로 풀이된다. 

다만 법 개정에 야당의 협조를 기대하기 어려울 전망이다. 재초환 제도를 도입한 주체가 노무현 정부시절 민주당(당시 열린우리당)이라서다. 이에 따라 폐지를 담은 개정안이 국회 문턱을 넘기는 어려워 보인다.

◆ "재건축 희망적이진 않아…공급 측면에서 보면 여야 협치 가능할수도"

시장에서도 거야 정국에 따라 재건축 사업에 속도가 붙긴 어려울 것이란 분석이 지배적이다. 일반적으로 개발이익을 얻기 위해 재건축 사업을 추진하는데 부동산 경제가 침체되고 공사비가 크게 올라 얻는 이익이 제한적인 상황이다. 이에 정부의 재건축 규제 완화 정책이 필요하지만 법 개정에 야당의 협조를 구하기 어려울 전망이다.

서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회 회장)는 "일반적으로 재건축은 개발이익이 많아야 추진한다"면서 "지금은 부동산 시장이 침체돼 정부가 정책 지원을 통해 재건축을 활성화 시키고자 하고 있는데 (여권의 참패로) 이제는 동력을 완전히 잃고 활성화 되긴 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

결국 예전처럼 강남3구와 여의도, 목동과 같은 전통적 부촌을 중심으로 한 재건축만 이뤄질 것으로 예측된다. 

서 교수는 "시장상황도 안 맞고 정책도 (통과가) 안되면서 앞으로 재건축 시장이 많이 위축될 거라 본다"면서 "강남 같은 경우 정책 지원이 적더라도 개발이익이 많이 나기 때문에 일부 진행이 가능할 것"이라고 말했다.

송승현 도시와경제 대표는 "재건축 규제 완화를 위해서는 법률 개정이 상당부분 필요한데 여야간 충돌이 있지 않을까 생각된다"며 "재건축이 완성된 이후에 일정수준 주택가격이 상승하게 되는데 야당은 보유세 강화 기조를 유지하다 보니 공사비 인상과 함께 추가적으로 내야되는 돈도 많아 심리적으로 위축되지 않을까 싶다"고 말했다.

다만 공급 측면에서 보면 야당 역시 도심에선 재건축의 필요성에 공감하는 만큼 여야간 협치가 가능할 것이란 목소리도 나온다.

윤지해 부동산R114 관계자는 "지난 문재인 정부에선 투기적인 수요 등으로 인해 정비사업을 다 막았지만 최근 1기 신도시 특별법, 재초환 관련 특별법 등은 민주당이 협조를 한 바 있다" 며 "도심에서 재건축 사업을 하지 않으면 임대주택도 확보하기 어려운 만큼 야당도 재건축·재개발 활성화에 반대만 하기에는 애매하기 때문에 협치가 요구된다"고 말했다.

min72@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
"7월 1일 출석하라" 재통보 [서울=뉴스핌] 홍석희 기자 = 내란 특별검사팀이 윤석열 전 대통령에게 오는 7월 1일 오전 9시에 2차 대면조사를 위해 출석해 달라고 통보했다. 박지영 내란 특검보는 29일 저녁 서울고검 청사에서 브리핑을 열고 "소환 일정과 관련해 윤 전 대통령 측 의견을 접수했고 제반 사정을 고려해 7월 1일 오전 9시에 출석하라고 통지했다"고 밝혔다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 윤석열 전 대통령이 29일 새벽 서울 서초구 서울고검 청사에 마련된 내란특검에서 피의자 신분으로 조사를 마친 뒤 귀가하고 있다. 2025.06.29 leehs@newspim.com 박 특검보는 "(소환 일정) 협의는 합의가 아니"라며 "결정은 수사 주체가 하는 것이고 윤 전 대통령 측 의견을 접수한 뒤 특검의 수사 일정이나 여러 필요성 등을 고려해 출석 일자를 정해서 통지한 것"이라고 설명했다. 다만 "변호인단 측의 반응은 아직 없다"고 덧붙였다. 앞서 특검팀은 윤 전 대통령 측에 오는 30일 출석하라고 통보했으나, 윤 전 대통령 측은 방어권 보장 등을 이유로 오는 7월 3일 이후로 조사 일정을 잡아 달라고 요청했다. 이에 특검팀이 당초 날짜보다 하루 늦은 7월 1일 조사를 진행하겠다고 재통보한 것이다. 특검팀은 경찰청에 수사방해 사건 전담 경찰관 파견을 요청했다고도 밝혔다. 윤 전 대통령 측이 지난 28일 첫 대면조사에서 박창환 경찰청 중대범죄수사과장(총경) 교체를 요구하며 조사를 거부한 행위가 특검법상 수사방해 행위에 해당한다고 특검팀은 판단하고 있다.  박 특검보는 "(윤 전 대통령 측 변호인이) 변론의 영역을 넘어선 사실과 다른 주장을 하고 있다. 이는 특검법에서 정한 수사방해 행위로 평가될 수 있다"며 "더 이상 좌시하지 않겠다. 특검은 수사방해 사건을 전담할 경찰관 3명을 경찰청에 파견 요청했다"고 말했다. 이어 "특검법 수사 대상에 보면 일련의 수사 방해나 재판 방해도 수사의 대상이 돼 있다"며 7월 1일 2차 대면조사에서도 박 총경이 계속 조사할 것이라고 부연했다. hong90@newspim.com 2025-06-29 22:14
사진
"주담대 6억 이상은 안됩니다" [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 이재명 정부가 출범 약 한 달 만에 초고강도 부동산 대출 규제 정책을 내놓은 가운데 수도권 집값 상승세에 제동이 걸릴지 주목된다. 가계 대출 총량을 절반으로 확 조이고 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 일괄 제한하는 방향이다. 금융위원회가 지난 27일 관계기관 합동 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고 대출 규제를 골자로 한 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안에 따르면 지난 28일부터 총액 한도가 없는 주담대를 수도권과 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산구)에 한해 최대 6억원으로 제한된다. 고가 주택 구입에 대출을 활용하는 것을 막기 위한 조치다. 서울 시내 한 시중은행 창구 모습. [사진= 뉴스핌DB] 다주택자에 대한 신규 주담대는 주택담보대출비율(LTV) 0%를 적용해 전면 금지하며 1주택자 갈아타기 주담대 규제도 강화된다. 기존에는 보유 주택을 2년 이내 처분하기로 약정하면 주담대를 받을 수 있었지만 앞으로는 6개월로 처분 기간이 줄었다. 위반 시에는 대출금 즉시 회수되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한된다. 생애 최초 주택구입 목적의 LTV도 기존 80%에서 70%로 줄어든다. LTV는 자산 담보가치에 대한 대출 비율을 뜻한다. 7월부터는 금융권 자체 대출과 정책대출의 총량 목표를 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축하며 정책 대출은 연간 공급 계획 대비 25% 줄인다. 은행의 대출 가능 총량이 줄어드는 것이다. 당초 7월 시행 예정이었던 스트레스 DSR(총부채상환비율) 3단계 조치에 이어 이번 초강도 대출규제가 중첩되면서 주택 구매를 위한 대출문턱은 더 높아지게 된다. 예컨대 스트레스 DSR 3단계만 적용 시 연봉 1억원 직장인이 만기 30년, 원리금균등상환, 대출금리 4%의 조건으로 수도권 지역에서 생애 최초 주택구입 목적의 변동 주택대출을 받을 때 대출한도는 5억8700만원으로 기존 2단계 대비 2000만원가량 줄어든다. 또 수도권 가산금리 1.5%P가 더해져 금리는 5.5%가 적용된다. 여기에 7월부터 시행하는 정부의 고강도 대출 정책인 '가계대출 관리 강화 방안'이 더해지면서 대출한도는 이보다 더 줄어들 전망이다. 하반기 가계대출 총량 목표가 기존 대비 50%가량 줄면 은행들은 대출한도를 추가로 10~30% 감액할 것으로 예상된다. LTV도 기존 80%에서 70%로 줄기 때문에 집값에 따른 대출금도 축소된다. 또 총량 소진 시 대출 자체가 거절될 수 있다. 연봉 1억원 이상 고소득자들의 주택구매도 어려워진다. 수도권 주담대 대출의 최대한도가 6억원으로 일괄 제한되기 때문이다. 더욱이 실제 대출금액은 6억원 한도 내에서 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 비율 등에 따라 조정된다. 이번 규제는 토요일인 지난 28일부터 시행이 본격화됐다. 발표 당일인 27일까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료하거나 주택 매매계약을 체결, 계약금을 이미 납부한 경우 종전규정이 적용된다. 정부가 초고강도 규제에 나선 이유는 과열된 부동산 열풍 및 가계대출 때문이다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 이달 들어 지난 19일까지 가계대출 잔액은 전월 말 대비 4조 원 늘어난 752조 749억원을 기록했다. 영업일당 3328억 원이 늘어난 것으로 지난해 8월 영업일당 평균 4584억원이 늘어난 이후로 가장 큰 폭의 증가세다.  정부는 이번 규제로 올해 하반기 10조원, 연간으로는 20조원 가량의 가계대출이 줄어들 것으로 내다봤다. 최근 과열된 부동산 열기를 잠재울 수 있을지 주목된다. 일각에선 강도 높은 대출 규제로 인해 청년들의 주택 구매 여력을 제한하는 것 아니냐는 우려도 나온다. 2030세대 무주택자의 '주거 사다리'가 흔들릴 수 있다는 지적이다. romeok@newspim.com 2025-06-29 08:00
안다쇼핑
Top으로 이동