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[서울=뉴스핌] 황숙혜 기자 = 2008년 서브프라임(비우량) 모기지 사태 이후 최대 부동산 위기가 미국 뿐 아니라 주요국 금융권을 위협하고 있다.

오피스빌딩을 필두로 상가와 호텔까지 상업용 부동산 가격이 가파르게 떨어지면서 위험 노출이 큰 은행권에 치명타를 가할 것이라는 경고다.

2월22일(현지시각) 시장 조사 업체 트렙에 따르면 시카고의 노른자위 상업 지구에 위치한 주요 건물의 입주율이 17%까지 떨어졌다.

덴버의 오피스 타워 역시 날로 치솟는 공실률로 인해 2013년 1억7600만달러였던 가치가 최근 8200만달러로 재평가됐다. 자산 가치가 반토막 이상 꺾인 셈이다.

상황은 샌프란시스코부터 워싱턴 D.C.까지 주요 지역이 마찬가지다. 시장 조사 업체 그린 스트리트에 따르면 미국 대도시 하이엔드 오피스빌딩 가격이 2022년 고점에서 35% 급락했다.

미국 오피스빌딩 공실률 [자료=무디스 애널리틱스]

이와 별도로 무디스 애널리틱스에 따르면 미국 오피스빌딩의 공실률이 2024년 1월 말 기준 19.6%를 기록했다. 이는 40년래 최고치에 해당한다.

유럽과 아시아 지역의 상업용 부동산 시장도 신종 코로나바이러스(코로나19) 팬데믹 사태 이후 한파를 내고 있지만 미국의 상황이 특히 심각하다.

미국 부동산 중개 업체 존스 랑 라셀에 따르면 팬데믹 이전을 100으로 볼 때 미국 오피스빌딩의 입주율이 2월1일 기준 53%에 불과했다.

미국 상업용 부동산 가격 추이 [자료=그린 스트리트]

아시아 태평양 지역과 유럽의 입주율은 각각 79%와 77%로 미국보다 강한 회복을 나타냈다. 팬데믹 이후 재택 근무가 상대적으로 크게 줄어든 결과로 풀이된다.

미국의 경우 건물 이용자가 극소수인데 공식적으로 입주 건물로 분류되는 소위 '좀비'들도 상당수라고 업계 전문가들은 말한다. 좀비 건물의 경우 임대 계약이 만료되는 시점에 공실률이 될 위험이 크다.

공실률이 상승하고 임대 수입이 줄어들면서 건물 가격 하락이 두드러진다. MSCI 리얼 애셋에 따르면 2023년 4분기 샌프란시스코 오피스빌딩의 매매 가격이 1년 전에 비해 39.9% 폭락했다.

뉴욕 맨해튼이 15.4%의 낙폭을 기록하며 뒤를 이었고, 보스톤과 런던이 각각 13.2%와 12.5%의 하락을 나타냈다. 로스앤젤레스(LA)의 오피스빌딩이 같은 기간 8.9% 떨어졌고, 도쿄(7.6%)와 암스테르담(7.4%), 파리(3.5%), 시드니(1.6%)에서도 가격 하락이 포착됐다.

팬데믹 이후에도 상업용 부동산 수요가 살아나지 않으면서 관련 대출의 연체가 가파르게 늘어나는 추세다.

영국 파이낸셜타임스(FT)에 따르면 JP모간과 골드만 삭스, 웰스 파고, 씨티그룹, 모간 스탠리, 뱅크오브아메리카(BofA) 등 미국 6개 대형 은행의 상업용 부동산 대출 연체 규모가 2023년 말 기준 93억달러로 파악됐다. 1년 사이 3배 급증한 수치다.

은행의 범위를 넓히면 오피스빌딩과 상가, 아파트 등 상업용 부동산을 담보로 한 여신의 연체액이 2023년 기준 243억달러로, 1년 전 112억달러에서 두 배 이상 늘어났다.

월가를 더욱 긴장하게 하는 것은 6개 대형 은행의 부실 여신이 대손충당금을 넘어섰다는 사실이다. 미국 연방예금보험공사(FDIC)에 따르면 30일 이상 연체된 상업용 부동산 대출 1달러 당 대형 은행의 대손충당금 평균치가 1.60달러에서 0.90달러로 감소했다.

뿐만 아니라 중소형 업체까지 포함한 은행권 전체 대손충당금이 2022년 말 2.20달러에서 2023년 말 1.40달러로 떨어졌다.

30일 이상 연체 물량이 가파르게 늘어났지만 은행권이 잠재 리스크에 대한 적극적인 대응에 나서지 않으면서 벌어진 결과다.

은행권 여신 데이터 분석 업체 뱅크레그데이터의 빌 모어랜드 대표는 파이낸셜타임스(FT)와 인터뷰에서 "은행권이 연체율 상승을 현실적으로 반영해 대손충당금을 대폭 늘려야 한다는 데 이견의 여지가 없다"고 말했다.

은행권도 이 같은 현실을 직시하고 있지만 대손충당금을 늘리면서 주가가 폭락한 뉴욕커뮤니티뱅코프(NYCB)의 전철을 밟을 수도 있다는 우려에 소극적인 움직임이다.

시카고대학 부스 경영대학원의 주앙 그랜자 회계학 교수는 파이낸셜타임스(FT)와 인터뷰에서 "공실률이 떨어지지 않으면 건물주의 대출 원리금 상환이 더욱 어려워지고 결국 은행이 압류에 나서게 될 것"이라고 말했다.

뱅크레그데이터는 앞으로 5년간 상업용 부동산 담보 대출에서 은행권의 손실이 600억달러에 이를 것으로 내다봤다.

주요 도시 상업용 부동산 가격 낙폭 [자료=MSCI 리얼 애셋]

억만장자 투자자 베리 스턴리히트 스타우드 캐피탈 최고경영자(CEO)는 앞으로 상업용 부동산 시장에서 1조달러 이상의 손실이 발생할 것이라고 경고했다.

그는 마이애미에서 열린 컨퍼런스에서 "미국 오피스 빌딩 시장은 실재적인 위기 상태"라며 "한 때 시가총액이 3조달러에 달했던 자산시장이 최근 1조8000억달러로 위축됐고, 앞으로 1조2000억달러 가량의 손실이 예상된다"고 말했다.

은행권 위기 가능성을 경고하는 시장 전문가들은 상업용 부동산 노출액이 높은 지역은행의 고객들에게 예금을 안전한 곳으로 옮겨둘 것을 조언한다.

2024년 만기 도래하는 상업용 부동산 대출 9290억달러 가운데 절반 가량을 은행권이 보유하고 있고, 은행권 총 자산 2조7000억달러에서 해당 여신의 비중이 평균 25%를 차지하는 만큼 연체율과 디폴트율 상승에 따른 잠재 리스크에 적극적으로 대응해야 한다는 얘기다.

시장 조사 업체 아폴로 그룹에 따르면 전체 은행권 여신 가운데 중소형 은행이 70%에 달하는 물량을 떠안은 상태다.

미국 연방예금보험공사가 보증하는 예금액은 25만달러. 이보다 큰 돈을 예치한 은행 고객들을 중심으로 이른바 뱅크런(bank run, 대규모 예금 인출 사태)이 현실화되면 약 1년 전 실리콘밸리은행(SVB) 사태가 재연될 수 있다고 월가는 경고한다.

모기지은행가협회(MBA)에 따르면 상업용 부동산 모기지 연체율은 2023년 3분기 말 2.7%에서 4분기 말 3.2%로 상승했다. 연체율 상승은 디폴트 리스크로 이어지기 때문에 금융권에 커다란 적신호다.

시장 조사 업체 트렙의 로니 헨드리 최고상품책임자는 뉴욕타임스(NYT)와 인터뷰에서 "연체율이 2024년 말 10% 선을 뚫고 오를 수도 있다"고 주장했다.

해외 금융권도 바짝 긴장하는 표정이다. 이미 국내 금융권이 미국 등 해외 부동산 투자 손실로 타격을 입었고, 독일의 도이체 판트브리프방크의 경우 미국 상업용 부동산 노출액을 빌미로 2024년 초 이후 25%의 주가 하락을 연출했다. 업체의 회사채 가격도 급락했다.

도이체 판트브리프방크는 2008년 서브프라임 모기지 사태 이후 최악의 부동산 위기가 전개될 것이라고 경고했다.

shhwang@newspim.com