전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
GAM 일반

속보

더보기

[GAM]美 상업용 부동산 위기 뇌관 ② '서브프라임' 재연 불안감

기사입력 : 2024년02월29일 15:30

최종수정 : 2024년02월29일 15:30

부실 여신 대손충당금 상회
오피스빌딩 1조달러 손실 경고
2008년 이후 최악의 상황

이 기사는 2월 23일 오후 4시19분 '해외 주식 투자의 도우미' GAM(Global Asset Management)에 출고된 프리미엄 기사입니다. GAM에서 회원 가입을 하면 9000여 해외 종목의 프리미엄 기사를 보실 수 있습니다.

[서울=뉴스핌] 황숙혜 기자 = 2008년 서브프라임(비우량) 모기지 사태 이후 최대 부동산 위기가 미국 뿐 아니라 주요국 금융권을 위협하고 있다.

오피스빌딩을 필두로 상가와 호텔까지 상업용 부동산 가격이 가파르게 떨어지면서 위험 노출이 큰 은행권에 치명타를 가할 것이라는 경고다.

2월22일(현지시각) 시장 조사 업체 트렙에 따르면 시카고의 노른자위 상업 지구에 위치한 주요 건물의 입주율이 17%까지 떨어졌다.

덴버의 오피스 타워 역시 날로 치솟는 공실률로 인해 2013년 1억7600만달러였던 가치가 최근 8200만달러로 재평가됐다. 자산 가치가 반토막 이상 꺾인 셈이다.

상황은 샌프란시스코부터 워싱턴 D.C.까지 주요 지역이 마찬가지다. 시장 조사 업체 그린 스트리트에 따르면 미국 대도시 하이엔드 오피스빌딩 가격이 2022년 고점에서 35% 급락했다.

미국 오피스빌딩 공실률 [자료=무디스 애널리틱스]

이와 별도로 무디스 애널리틱스에 따르면 미국 오피스빌딩의 공실률이 2024년 1월 말 기준 19.6%를 기록했다. 이는 40년래 최고치에 해당한다.

유럽과 아시아 지역의 상업용 부동산 시장도 신종 코로나바이러스(코로나19) 팬데믹 사태 이후 한파를 내고 있지만 미국의 상황이 특히 심각하다.

미국 부동산 중개 업체 존스 랑 라셀에 따르면 팬데믹 이전을 100으로 볼 때 미국 오피스빌딩의 입주율이 2월1일 기준 53%에 불과했다.

미국 상업용 부동산 가격 추이 [자료=그린 스트리트]

아시아 태평양 지역과 유럽의 입주율은 각각 79%와 77%로 미국보다 강한 회복을 나타냈다. 팬데믹 이후 재택 근무가 상대적으로 크게 줄어든 결과로 풀이된다.

미국의 경우 건물 이용자가 극소수인데 공식적으로 입주 건물로 분류되는 소위 '좀비'들도 상당수라고 업계 전문가들은 말한다. 좀비 건물의 경우 임대 계약이 만료되는 시점에 공실률이 될 위험이 크다.

공실률이 상승하고 임대 수입이 줄어들면서 건물 가격 하락이 두드러진다. MSCI 리얼 애셋에 따르면 2023년 4분기 샌프란시스코 오피스빌딩의 매매 가격이 1년 전에 비해 39.9% 폭락했다.

뉴욕 맨해튼이 15.4%의 낙폭을 기록하며 뒤를 이었고, 보스톤과 런던이 각각 13.2%와 12.5%의 하락을 나타냈다. 로스앤젤레스(LA)의 오피스빌딩이 같은 기간 8.9% 떨어졌고, 도쿄(7.6%)와 암스테르담(7.4%), 파리(3.5%), 시드니(1.6%)에서도 가격 하락이 포착됐다.

팬데믹 이후에도 상업용 부동산 수요가 살아나지 않으면서 관련 대출의 연체가 가파르게 늘어나는 추세다.

영국 파이낸셜타임스(FT)에 따르면 JP모간과 골드만 삭스, 웰스 파고, 씨티그룹, 모간 스탠리, 뱅크오브아메리카(BofA) 등 미국 6개 대형 은행의 상업용 부동산 대출 연체 규모가 2023년 말 기준 93억달러로 파악됐다. 1년 사이 3배 급증한 수치다.

은행의 범위를 넓히면 오피스빌딩과 상가, 아파트 등 상업용 부동산을 담보로 한 여신의 연체액이 2023년 기준 243억달러로, 1년 전 112억달러에서 두 배 이상 늘어났다.

월가를 더욱 긴장하게 하는 것은 6개 대형 은행의 부실 여신이 대손충당금을 넘어섰다는 사실이다. 미국 연방예금보험공사(FDIC)에 따르면 30일 이상 연체된 상업용 부동산 대출 1달러 당 대형 은행의 대손충당금 평균치가 1.60달러에서 0.90달러로 감소했다.

뿐만 아니라 중소형 업체까지 포함한 은행권 전체 대손충당금이 2022년 말 2.20달러에서 2023년 말 1.40달러로 떨어졌다.

30일 이상 연체 물량이 가파르게 늘어났지만 은행권이 잠재 리스크에 대한 적극적인 대응에 나서지 않으면서 벌어진 결과다.

은행권 여신 데이터 분석 업체 뱅크레그데이터의 빌 모어랜드 대표는 파이낸셜타임스(FT)와 인터뷰에서 "은행권이 연체율 상승을 현실적으로 반영해 대손충당금을 대폭 늘려야 한다는 데 이견의 여지가 없다"고 말했다.

은행권도 이 같은 현실을 직시하고 있지만 대손충당금을 늘리면서 주가가 폭락한 뉴욕커뮤니티뱅코프(NYCB)의 전철을 밟을 수도 있다는 우려에 소극적인 움직임이다.

시카고대학 부스 경영대학원의 주앙 그랜자 회계학 교수는 파이낸셜타임스(FT)와 인터뷰에서 "공실률이 떨어지지 않으면 건물주의 대출 원리금 상환이 더욱 어려워지고 결국 은행이 압류에 나서게 될 것"이라고 말했다.

뱅크레그데이터는 앞으로 5년간 상업용 부동산 담보 대출에서 은행권의 손실이 600억달러에 이를 것으로 내다봤다.

주요 도시 상업용 부동산 가격 낙폭 [자료=MSCI 리얼 애셋]

억만장자 투자자 베리 스턴리히트 스타우드 캐피탈 최고경영자(CEO)는 앞으로 상업용 부동산 시장에서 1조달러 이상의 손실이 발생할 것이라고 경고했다.

그는 마이애미에서 열린 컨퍼런스에서 "미국 오피스 빌딩 시장은 실재적인 위기 상태"라며 "한 때 시가총액이 3조달러에 달했던 자산시장이 최근 1조8000억달러로 위축됐고, 앞으로 1조2000억달러 가량의 손실이 예상된다"고 말했다.

은행권 위기 가능성을 경고하는 시장 전문가들은 상업용 부동산 노출액이 높은 지역은행의 고객들에게 예금을 안전한 곳으로 옮겨둘 것을 조언한다.

2024년 만기 도래하는 상업용 부동산 대출 9290억달러 가운데 절반 가량을 은행권이 보유하고 있고, 은행권 총 자산 2조7000억달러에서 해당 여신의 비중이 평균 25%를 차지하는 만큼 연체율과 디폴트율 상승에 따른 잠재 리스크에 적극적으로 대응해야 한다는 얘기다.

시장 조사 업체 아폴로 그룹에 따르면 전체 은행권 여신 가운데 중소형 은행이 70%에 달하는 물량을 떠안은 상태다.

미국 연방예금보험공사가 보증하는 예금액은 25만달러. 이보다 큰 돈을 예치한 은행 고객들을 중심으로 이른바 뱅크런(bank run, 대규모 예금 인출 사태)이 현실화되면 약 1년 전 실리콘밸리은행(SVB) 사태가 재연될 수 있다고 월가는 경고한다.

모기지은행가협회(MBA)에 따르면 상업용 부동산 모기지 연체율은 2023년 3분기 말 2.7%에서 4분기 말 3.2%로 상승했다. 연체율 상승은 디폴트 리스크로 이어지기 때문에 금융권에 커다란 적신호다.

시장 조사 업체 트렙의 로니 헨드리 최고상품책임자는 뉴욕타임스(NYT)와 인터뷰에서 "연체율이 2024년 말 10% 선을 뚫고 오를 수도 있다"고 주장했다.

해외 금융권도 바짝 긴장하는 표정이다. 이미 국내 금융권이 미국 등 해외 부동산 투자 손실로 타격을 입었고, 독일의 도이체 판트브리프방크의 경우 미국 상업용 부동산 노출액을 빌미로 2024년 초 이후 25%의 주가 하락을 연출했다. 업체의 회사채 가격도 급락했다.

도이체 판트브리프방크는 2008년 서브프라임 모기지 사태 이후 최악의 부동산 위기가 전개될 것이라고 경고했다.

 

shhwang@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
李대통령 재판 중단 '헌법 조항 충돌'? [서울=뉴스핌] 이재창 정치전문기자 = 이재명 대통령의 재판 중단을 놓고 논란이 일고 있다. 서울고등법원이 이 대통령의 공직선거법 파기환송심 재판을 연기하면서 현직 대통령의 불소추 특권을 규정한 '헌법 제84조'를 근거로 든 데 대해 야당이 '판결로 대통령이 자격을 상실하면 60일 이내에 후임자를 선거한다'는 헌법 제68조로 재반박하고 나선 것이다. [서울=뉴스핌] 국회사진기자단 = 이재명 대통령이 4일 오전 국회 사랑재에서 우원식 국회의장 등 여야 대표들과 함께 오찬을 하기 전 환담하고 있다. 2025.06.04 photo@newspim.com 헌법의 애매한 조항에 대한 해석의 차이를 넘어 헌법 조항의 충돌 문제로 번진 것이다. 논란의 불을 붙인 것은 서울고법의 결정이다. 법원은 "재판부에서 기일 변경 및 추후 지정(추정)을 하기로 했다"며 "헌법 제84조에 따른 조치"라고 밝혔다. 추정은 사실상 임기 내 재판을 하지 않겠다는 의미로 받아들여졌다. 이에 따라 위증 교사와 대장동, 법인카드 유용, 대북송금 사건 등 대통령이 받고 있는 다른 네 개의 재판도 연기 가능성이 높다. 이에 야당이 반발했다. 한동훈 전 국민의힘 대표는 9일 '헌법 제68조'를 들어 서울고법의 결정을 반박했다. 헌법 제68조 2항은 "대통령이 궐위된 때 또는 대통령 당선자가 사망하거나 판결 기타의 사유로 그 자격을 상실한 때에는 60일 이내에 후임자를 선거한다"고 규정한다.   검사 출신인 한 전 대표는 자신의 페이스북에 헌법 68조를 예시하며 "헌법상 이재명 대통령 재판은 중단되지 않는다"며 "헌법적으로도 그렇고, 다수 국민 상식 면에서도 그렇다"고 '헌법 제68조'를 거론하며 조목조목 반박했다. 한 전 대표는 "대한민국 헌법 제68조는 '대통령도 판결로 자격을 상실할 수 있다'고 명시하고 있다"며 "민주당과 서울고법 형사7부 주장대로 대통령이 돼서 진행 중인 재판이 중단되는 것이라면 헌법 68조의 '판결로 대통령 자격을 상실한 때'라는 문구를 설명하기 어렵다"고 했다. 재판이 중단된다면 재판이 열리지 않는 만큼 대통령이 판결로 자격을 상실할 일은 없다. 그렇다면 굳이 헌법에 이 조항을 넣을 이유가 없다. 결국 재판이 열린다는 전제로 헌법에 이 조항을 넣은 걸로 해석할 수밖에 없다는 논지다. 관건은 헌법 제84조의 해석이다. '소추(訴追)'의 의미를 검사의 공소 제기(기소) 외에 기존의 재판까지 적용해야 하는지를 두고 법조계에서 논란이 이어지고 있다. 여당은 모든 재판이 중단되는 것으로 해석하고, 야당은 진행 중인 재판은 해당하지 않는다고 맞선다.  이런 주장까지 포함하면 헌법 84조와 68조가 충돌하는 것으로 해석될 여지가 있다. 물론 판결은 법원의 판결 외에 헌법재판소의 판결도 포함할 수 있다. 대통령의 중대 행위에 대한 탄핵이 이뤄질 경우 헌재의 결정 여하에 따라 자격을 상실할 수 있다. 헌재의 판결을 의미한다면 충돌로 볼 수 없다. 민주당은 논란을 원천 차단하기 위해 재판 중단법(형사소송법 개정안) 처리를 추진하고 있다. 이 대통령 측근인 정성호 민주당 의원은 "판사에 따라 다른 입장이 나올 수 있는 만큼 형사소송법을 처리해 더 이상의 논란을 없애는 게 바람직하다"고 말했다.   민주당은 이 법안을 12일 처리할 예정이었으나 일단 13일 선출되는 차기 원내대표에게 넘기기로 했다. 서울고법이 재판을 중단하고 나머지 재판도 중단 가능성이 높은 상황에서 굳이 방탄 논란을 자초할 이유가 없다는 판단으로 보인다. leejc@newspim.com 2025-06-10 13:43
사진
기재부 1차관 이형일·2차관 임기근 [서울=뉴스핌] 이영태 선임기자 = 이재명 대통령은 10일 기획재정부 1차관에 이형일 통계청장, 2차관에 임기근 조달청장을 임명했다. 이 대통령은 또 외교부 1차관에 박윤주 주아세안대표부 공사, 2차관에 김진아 한국외대 교수를 각각 발탁했다. 강유정 대통령실 대변인 [사진=뉴스핌DB] 산업통상자원부 1차관에는 문신학 산자부 대변인이 임명됐고, 도널드 트럼프 미국 행정부와 관세 협상을 주도할 산업통상자원부 통상교섭본부장에는 문재인 정부 시절 한 차례 통상교섭본부장을 지낸 여한구 미국 피터슨 국제경제연구소 선임연구원이 발탁됐다. 강유정 대통령실 대변인은 이날 오후 브리핑에서 "이재명 정부는 경제 회복과 불황 극복에 인적 자원을 집중하기 위해 차관 인사를 단행했다"며 "이번 인사는 경제 산업 분야의 전문가를 임명해서 경제 위기를 조속히 해결하는 데 중점을 뒀다"고 밝혔다. 강 대변인은 기재부 1차관에 임명된 이형일 통계청장에 대해 "주요 정책 라인 경험이 풍부한 거시경제 전문가로 1998년 IMF 외환위기 직후 금융정책국을 경험하는 등 위기에 강한 인물"이라며 "미국 IBRD(국제부흥개발은행) 선임 이코노미스트로 국제적인 감각을 갖췄고, 기재부 직원들이 꼽은 담고 싶은 상사에 세 차례나 선정될 정도로 내부 신망이 두텁다"고 소개했다. 이어 "복합적인 위기에 처한 한국 경제의 현실을 진단하고 해법을 찾을 적임자"라고 강조했다. 이형일 기재부 1차관(왼쪽), 임기근 기재부 2차관 기재부 2차관으로 임명된 임기근 조달청장에 대해선 "임 차관은 기획재정부의 핵심 보직을 두루 자타공인 예산 전문가"라며 "정책 조정과 성장 전략 분야의 전문성을 겸비했고, 국회 예결위 파견 경험을 바탕으로 국회와의 협력도 능숙하게 해낼 것"이라고 기대했다. 아울러 "적극 재정으로 위기 극복의 마중물이 되고 성장 전략의 토대를 닦을 예산 정책 전문가로서 앞으로의 활약이 기대된다"고 말했다. 외교부 1차관으로 임명된 박윤주 주아세안대표부 공사에 대해선 "외교부 북미국 심의관 등 오랜 워싱턴 경역을 바탕으로 북미 지역 현안 해결에 탁월한 전문성을 보였다"며 "박 차관은 미국 트럼프 2기 최우선 과제인 관세 협상 등에서 국익 중심의 실용 외교를 지켜낼 적임자로 손꼽힌다"고 인사 배경을 설명했다. 외교부 2차관에 임명된 김진아 한국외대 교수에 대해선 "김 차관은 한미 연합사 정책 자문위원을 역임하는 등 다양하고 입체적 경험이 돋보이는 분"이라며 "한국인으로서는 세 번째로 유엔 사무총장 직속 군축 자문위원을 지낸 유망한 학자 출신"이라고 소개했다. 이어 "다음 주에 열리는 G7(주요7개국) 정상회의를 포함해 다자 외교에서 대한민국의 국익을 지켜낼 인물로 큰 기대가 된다"고 부연했다. 강 대변인은 "산업통상자원부 1차관에는 문신학 산자부 대변인이 발탁됐다"며 "(문 차관은) 석유와 가스, 원자력을 두루 거친 에너지통으로 산자부 장관 직속의 에너지 전환 국민소통 TF 단장을 맡아서 에너지 전환 정책에 큰 기여를 했다는 평가를 받고 있다"고 설명했다. 그러면서 "RE100 규제 등 에너지가 산업에 미치는 영향이 큰 상황에서 국내 에너지 산업을 총괄하며 미래 전환을 이끌어낼 적임자"라고 강조했다. 통상교섭본부장에 임명된 여한구 미국 피터슨 국제경제연구소 선임연구원에 대해선 "여 본부장은 미 트럼프 1기 행정부 당시 통상정책국장으로 통상 정책을 총괄했고, 국제통상과 경제 협력 전반을 조망하는 정책 수립과 협상 능력이 탁월하다는 평을 받고 있다"고 언급했다. 아울러 "미중 갈등과 관세 협상 등 세계적으로 거세진 통상 무역 갈등 속에서 경제 외교의 중심을 잡을 핵심 인재로 기대를 모으고 있다"고 덧붙였다. 강 대변인은 "이재명 정부는 다음 주로 다가온 G7 국제 외교 무대에서 대한민국의 국익을 지킬 외교 전문가들로 신속하고 새롭게 진용을 꾸렸다"며 "내란으로 인해 망가진 행정부를 신속하게 원상 복구해서 글로벌 보호무역주의를 타개하는 효능감 있는 정부를 만들어 나갈 것을 약속한다"고 다짐했다. medialyt@newspim.com 2025-06-10 17:38
안다쇼핑
Top으로 이동