[GAM] 연일 천장 뚫는 美 건설주들 ③ DR 호튼 VS 레나

기사입력 : 2023년12월15일 17:32

최종수정 : 2023년12월15일 17:32

DR호튼‧레나 주가 올해 들어 55% 뛰어
매출 증가에도 마진 줄어 순익 감소
자사주 매입으로 주식 수↓+분기 배당

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[서울=뉴스핌] 김현영 기자 = 미국 주택 건설업체들의 주가가 연일 52주 최고치를 갈아치우며 고공행진 중이다. 미 연방준비제도(Fed·연준)의 금리 인하 기대감이 번지는 가운데 6주 연속 모기지(주택담보대출) 금리가 하락하는 한편 재융자 신청은 늘었다. 당분간 모기지 금리가 높아도 좋은 매물이 나오면 주택을 구입하겠다는 미국인도 증가 추세다.

주택 건설업체들은 공급 가능한 재고를 조절하고 구매자에게 일시적으로 모기지 금리를 낮춰주는 '바이다운(buydown)' 인센티브 등을 제공하며 고금리의 압박을 완화할 방법을 모색해왔다. 덕분에 부동산 시장 침체에도 불구하고 주택 건설업체에 놀라울 정도로 강력한 환경이 조성되고 있다.

긍정적 변화와 전망이 이미 주가에 반영돼 내년 추가 상승이 제한될 가능성도 배제할 수 없다. 가장 최근의 재무 데이터를 기반으로 미국 주택 건설업체 1·2위의 2024년 전망과 가치를 살펴보고 월가 투자은행(IB)과 애널리스트들의 의견 속에 여전히 투자 기회가 있는지 정리해 봤다.

DR 호튼의 토지 매각 표지판 [사진=블룸버그]

◆ DR 호튼(DHI)

시가총액: 461억3000만달러
연초 이후 상승률(YTD): +55.33%
포워드 PER: 10.0배
월가 '완만한 매수' (매수 10 / 보유 4/ 매도 1)
목표주가 평균 145.43달러(+5.03% 전망)
52주 최고가 138.87달러(23년 12월 8일)
2022년 매출 334억8000만달러(20.54% 증가)
2023년 매출 354억6000만달러(5.92% 증가)

11월 연방공개시장위원회(FOMC)의 2회 연속 기준금리 동결 이후 제프리스 에쿼티 리서치는 미 국채 수익률 하락으로 호재가 기대되는 주식을 선별해 공개했다. 미 국채 5년물·10년물 수익률과 음의 상관관계가 있어 역사적으로 금리 하락의 수혜를 본 주식으로 건설업계에선 DR 호튼(DHI)이 꼽혔다.

매출액의 대부분이 주택 건설에서 나오고 이 중 90%가 단독주택, 나머지는 타운하우스인 DR 호튼은 2022회계연도 매출이 334억8000만달러(전년 대비 20.54% 증가), 2023년 매출이 354억6000만달러(5.92% 증가)로 2002년 이후 20여 년에 걸쳐 미국 주택 건설 부문 1위 자리를 지키고 있다. 미국 33개 주 11개 시장에서 고가 주택 건설을 주력 사업으로 하며 모기지 서비스도 제공한다.

10월 16일 골드만삭스는 주택 판매량에 초점을 맞추면서 높은 모기지 금리에도 불구하고 주가가 상승할 수 있다며 DR 호튼에 대한 투자의견을 '중립'에서 '매수'로 상향 조정했다. 수잔 마클라리 애널리스트는 "주택 재고 부족과 절정에 달한 모기지 금리가 '빠르게 입주할 수 있는 주택'에 대한 선호도를 뒷받침한다"며 이는 DR 호튼의 주가 상승을 지지할 것으로 전망했다.

단기적으로 기준금리를 둘러싼 불확실성에도 불구하고 마클라리는 "우리는 DR 호튼이 이러한 상황에서 운영 통찰력을 활용해 실적 개선을 주도할 것으로 기대한다"고 밝혔다. 그러면서 "앞으로 DR 호튼 경영진은 한 자릿수 중반의 커뮤니티(주택단지) 수 증가에 대한 가이던스와 개선된 사이클 타임을 활용할 것"이며 "DR 호튼은 2024회계연도 주택 판매 매출이 5% 증가해 동종 업계 평균보다 약 200bp 앞설 것"으로 추정했다.

코이핀 집계에 따르면 월가 애널리스트들은 2024회계연도 DR 호튼의 매출이 362억4000만달러로 2.19% 증가하고, 2025회계연도에는 382억5000만달러로 5.56% 늘어날 것으로 전망한다. 최근 3개월간 월가 IB 15곳 가운데 10곳(67%)이 매수를 추천해 '완만한 매수' 컨센서스가 형성됐다.

도널드 R.호튼 회장은 11월 7일 2023회계연도 4분기(9월 마감) 실적을 공개하면서 "모기지 금리의 지속적인 상승과 인플레이션 압력에도 불구하고, 저렴한 가격대의 신규 및 기존 주택 공급이 여전히 제한적이고 주택 수요를 뒷받침하는 인구 통계가 여전히 우호적이라 순 판매 주문이 전년 동기 대비 39% 증가했다"고 밝혔다.

높은 모기지 금리에 대응하기 위해 주택 구매자에 인센티브를 제공하고 주택 가격을 낮추면서 마진이 줄어든 부분은 유의할 점이다. 2023회계연도에 매출은 355억달러로 전년 대비 증가했지만 주당순이익은 13.82달러로 2022회계연도의 16.41달러에서 감소하며 마진 압박의 영향을 나타냈다. 2023회계연도 세전 순이익은 마진은 17.8%로 지난해의 22.8%에서 하락했다.

분기 배당금을 주당 0.30달러로 20% 인상해 DR 호튼의 현재 배당수익률은 0.87%가 됐다. 배당수익률이 그리 높지 않지만 1997년부터 꾸준히 분기 배당금을 지급해왔고 2015년부터 매년 배당금을 인상해왔다. 자사주 매입을 통해 주주에게 자본을 환원하는 데도 적극적이라 지난 5년간 유통 주식 수가 10% 감소했다.

◆ 레나(LEN)

시가총액: 393억9000만달러
연초 이후 상승률(YTD): +54.23%
포워드 PER: 9.6배
월가 '완만한 매수' (매수 10/ 보유 4/ 매도 2)
목표주가 평균 136.63달러(-2.11% 전망)
52주 최고가 140.00달러(23년 12월 8일)
2022년 매출 337억1000만달러(24.20% 증가)

월가에서 '완만한 매수' 컨센서스가 형성된 또 다른 주택 건설업체 레나(LEN)는 주거용 토지의 매입, 개발, 판매와 함께 단독주택의 건설과 판매를 전문으로 한다. 2022회계연도 337억1000만달러(24.20% 증가)의 매출을 올린 미국 주택 건설 2위 업체다.

26개 주에서 사업을 운영하며 시가총액이 393억9000만달러에 달한다. 주택 건설이 주력 사업이지만 자회사인 레나 모기지를 통해 주택 구매자에게 FHA론(미 연방주택국 보증 대출)과 VA론(군인 참전용사 대출) 서비스 등도 제공한다.

DR 호튼 주식과 마찬가지로 레나 주식은 올해 들어 50% 넘게 뛰며 S&P500의 19.92% 수익률을 앞질렀다. 연초 이후 레나 클래스A 주식(LEN)은 54.23%, 클래스B 주식(LEN.B)은 74.83% 상승했다. 클래스A 보통주는 주당 1 의결권을, 클래스B 주식은 주당 10 의결권을 부여한다.

오는 14일 지난 분기 실적을 공개할 예정이며, 이전 분기에 11억달러의 순이익과 37%의 신규 주문 증가율을 발표했다. 주택 판매 매출총이익률이 24.4%, 순 마진이 17.4%로 양호한 편이다.

99억달러에 달하는 2만1321채의 강력한 주택 파이프라인을 보유해 지속적인 성장을 이어갈 것이란 전망이 우세하다. DR 호튼보다 순매출과 순이익 둔화가 심각하다는 점은 유의할 부분이다. 이전 분기에 순매출은 87억달러, 순이익은 11억달러로 각각 전년 동기 대비 2.3%, 25% 감소했다.

분기 배당금 주당 0.375달러를 지급하는 레나의 현재 배당수익률은 1.07%다. 수년간 꾸준히 배당금을 인상해왔지만 가장 최근 인상이 2022년 초였던 만큼 매년 배당 인상을 기대해선 안 된다는 지적도 나온다. 지난 5년간 자사주 매입을 통해 발행 주식 수를 11% 줄였고, 2023년 첫 3개 분기 동안 자사주 매입에 7억6300만달러를 지출했다.

강점으론 전략적으로 부채를 관리해 총자산 대비 부채 비율을 11.5% 정도로 낮게 유지하고 있다는 점이 꼽힌다. 2018년 초 순부채(총 부채에서 현금 및 현금성 자산을 뺀 금액)가 105억달러를 넘으며 최고조에 달했는데, 부채 청산에 큰 노력을 기울인 끝에 현재 5억6800만달러의 현금을 보유하며 역대 가장 건전한 재무제표를 유지하고 있다.

최근 3개월간 16개 월가 IB 중에 10곳(62%)이 매수를 추천했다. 하지만 이들이 제시한 목표주가 평균은 136.63달러로 8일 종가인 139.58달러보다 2.11% 낮다. 지난 10월 17일 웰스파고는 여러 주택 건설업체에 대한 기업 분석을 시작하면서 톨 브라더스, 풀티 그룹, DR호튼과 더불어 레나에 '비중 확대' 투자의견을 냈다. 웰스파고는 "변동성이 기회를 만든다"며 매수를 추천했다.

kimhyun01@newspim.com

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광복군, 일본군 무장해제 "항복사실 모르느냐? 변상문의 '화랑담배'는 6·25전쟁 이야기이다. 6·25전쟁 때 희생된 모든 분에게 감사드리고, 그 위대한 희생을 기리기 위해 제목을 '화랑담배'로 정했다. 우리는 그들에게 전의(戰意)가 없는 것을 보이기 위해 기관단총을 모두 어깨에 걸쳤다. 그러고도 만일을 위해서 각각 산개하면서 뛰어내리기 시작했다. 드디어 내 차례가 왔다. 몸을 날렸다. 아. 그때 그 바람 냄새, 그 공기의 열기, 아른대는 포플러의 아지랑이, 그리고는 아무것도 순간적이었지만 보이지 아니했다. 그러나 어쩐 일인가? 우리 주변엔 돌격 태세에 착검한 일본군이 포위하고 있었다. 워커 구두 밑의 여의도 모래가 발을 구르게 했다. 코끼리 콧대 같은 고무관을 제독총에 연결한 험상궂은 방독면을 뒤집어쓴 일본군이 차차 비행기를 중심으로 원거리 포위망을 좁혀오고 있었다. 너무나도 위험한 상황이었다. 이것이 그리던 조국 땅을 밟고 처음 맞은 분위기였다. 동지들은 눈빛을 무섭게 빛내면서 사주경계를 했다. 그러나 아직 기관단총을 거머쥐지는 아니했다. 여의도의 공기가 움직이지 않는 고체처럼 조여들어 왔다. 뿐만 아니었다. 타고 온 C46형 수송기로부터 한 50여m 떨어진 곳의 격납고 앞에는 실히 1개 중대나 되는 군인들이 일본도를 뽑아 든 한 장교에게 인솔되어 정렬해 있었다. 그 앞에는 고급장교인 듯한 자들이 한 줄 또 섰고, 장군 몇 명도 있는 듯했다. 그러나 무엇보다도 8월 18일 한낮의 그 뜨거운 여의도 열기가 우리를 더욱 긴장시켰다. 격납고 뒤에까지 무장한 군인이 대기하고 있었다. 중형전차의 기관포도 이쪽을 향하고 있었다. 환호하는 광복군. [사진= 국사편찬위원회] 비행장 아스팔트 위엔 한여름의 복사열이 그 위기의 긴장처럼 이글대고 있었다. 어느새 우리는 땀에 젖어 있었다. 기막힌 침묵이 십여 분이나 지났다. 그러나 그들은 어떤 행동도 취해 오지 않았다. 마침내 우리가 발걸음을 옮겼다. 우리는 일본군 고급 장교들이 늘어선 쪽으로 한걸음 씩 움직였다. 각자 산개, 조심하라! 누군가가 이렇게 나직하게 말했다. 서해 연안으로 비행기가 고도를 낮출 때 누군가가 유서를 쓰던 일이 이 순간 내 머릿속에서 상기되었다. 일본군 병사들은 우리가 다가서자 의외로 포위망을 풀 듯이 비켜섰다. 우리는 아직 기관단총을 어깨에 멘 그대로였다. 일본군이 길을 열어주자, 그들도 일본군 육군 중장을 선두로 한 장교단이 우리 쪽으로 오기 시작했다. 그가 바로 조선주차군사령관 죠오쯔끼(上月良夫)였다. 쬬오쯔기는 그의 참모장 이하라 소장과 나남 사단장과 참모들을 뒤로 거느렸다. 우리도 좌우로 벌려 섰다. 쬬오쯔기가 「나니시니 이라시따노?(무슨 일로 왔소?)」말문을 열었다. 퍽 야무지게 보였다. 우리는 말 대신 영등포 상공에서 뿌리다 남긴 선전 전단을 내밀어 주었다. 우리의 임무가 일본어와 우리말로 적힌 전단이었다. 거긴 또 우리가 이렇게 들어오게 된 사연도 적혀있었다. 우리는 한 장씩 그 전단을 다른 일본군 장교들에게 나누어 주었다. 쬬오쯔끼는 이를 받아 읽고, "일본은 정전만 한 상태이니 일단 돌아갔다가 휴전 조약이 체결된 다음에 재입국하라"라고 말했다. 그러면서 은근히 위협했다. 자기네 병사들이 꽤 흥분되어 있으니, 만약 돌아가지 않으면 그 신변 보호에 안전책임을 지기가 어렵다는 분위기라고 했다. 이에 이범석 장군이 "네 놈들의 천황이 이미 연합국에 무조건 항복한 사실을 모르느냐? 이제부터는 동경의 지시가 필요 없다는 것을 알아야 한다"라고 맞섰다. 그러나 쉽사리 양보하지 않았다. 옥신각신 말이 몇 번 건너 왔다 갔다. 갑자기 쬬오쯔끼는 한 일본군 대령에게 일을 처리하라고 지시했다. 그러면서 그는 동경서 손님이 오기로 되어 있어 마중을 나와 있던 참이란 말을 하고는 물러가 버렸다" 이범석 장군은 일본군 측에 "조선 총독을 만나 담판 짓겠다'라고 요구했으나 거절당했다. 일본군 무장해제 임무를 띠고 국내로 들어 온 '광복군 국내정진군'은 아무런 소득도 올리지 못한 채 다음 날 8월 19일 14:30분 여의도 기지를 이륙하여 중국으로 돌아갔다. 광복군은 미군정이 시작되고 나서 한참이나 지난 다음에 개인 자격으로 귀국할 수밖에 없었다. 조짐이 좋지 않았다. / 변상문 국방국악문화진흥회 이사장 2025-09-29 08:00